美国的房地产市场，在经历了2008年的金融危机后持续萎靡不振，终于在2012年摆脱了负增长，开始回暖进入上涨时期。

截至2018年，同比2017全年增长了6.9%，是自2015年第三季度以来连续10个季度年增长率在6%以上。

这样的增长，着实令投资者欣喜。

但随着全球经济复苏趋势的放缓，2018-2019年房地产高热开始逐渐褪去，美国房地产市场也随着进入了拐点。

标准普尔发布的标普/Case-Shiller房价指数

从图中可以看到，目前全美房价指数已经超过了金融危机前的高点。

同时，尽管美国当前经济局势良好，但整体房价上涨速度明显下跌：

根据标准普尔CoreLogic Case-Shiller 20城市指数报告，2018年12月经季节性调整后房价增长0.2％，这是自2014年11月以来最慢的年增长速度。

很多人可能忽视了，美国的住宅市场能够在金融危机后快速恢复的一个重要原因是——停止了大批新建住房项目。在住房需求增加而限制供应的情况下，美国的房价自然会上涨。

一线城市是最先享受到这波上涨福利的，而随着高端市场走势利好，一线城市有大量新项目开工，导致现在出现新项目投入市场的高峰期，对房价造成了压力。

橡树资本创始人霍华德•马克斯，在日前的活动上也提到了这一点：

他坦言，当前自己投资美国房地产——“只投资第二梯队城市，不投一线城市”，因为“第二梯队的房价涨幅没有一线快，但价格低、成长性好，更安全。”

霍华德•马克斯，橡树资本创始人，成功预言了2000年科技股泡沫破裂和2008年金融危机，被巴菲特奉为座上宾：“我每天打开邮箱的第一件事，就是看有没有来自霍华德•马克斯的备忘录（即《投资最重要的事》，金融圈几乎人手一本）。”

这其中的投资思路非常简单：一个国家的房地产，通常都会经过这样两个时代，先是涨幅时代，后是租金时代。

而当前的这一轮周期的美国房地产，显然在从涨幅时代向租金时代跨越。这种情况下，低总价的第二梯队城市（部分未到达金融危机前高点）自然更具有投资优势。

根据CoStar Group的预测，未来12个月，美国“第二梯队城市”的房产投资回报率将远超一线城市：

美国门户城市房产的投资回报率在5.5%/年左右，而第二梯队城市将达到7.1%/年。

同时，第二梯队城市的租赁市场增长潜力为2.8%，远高于一线城市的1.1%。

从“福布斯”评选出的美国最适合投资的城市TOP20 中，也能看出端倪：

1. 奥兰多，佛罗里达州2. 普罗沃奥勒姆，犹他州3. 杰克逊维尔，佛罗里达州4. 罗利 - 达勒姆，北卡罗来纳州5. 奥格登 - 克利尔菲尔德，犹他州6. 纳什维尔，田纳西州7. 亚特兰大，乔治亚州8. 斯普林菲尔德，密苏里州9. 沃思堡，德克萨斯州10. 萨克拉门托，加利福尼亚州- 此处仅列举TOP10

- 该调研共统计330个市场，根据就业、人口、房价、可负担性等标准进行评选。

排名第一的奥兰多——佛州第二大城市、位于美国阳光之州佛罗里达的中部，就是典型的第二梯队城市。

我们可以把奥兰多和尔湾做一个简单的对比：

自然环境上，尔湾位于北纬33度，奥兰多在北纬28度，两者的自然环境和气候条件非常相像。

经济活力上，尔湾被誉为“加州的科技海岸”，而奥兰多则以旅游业为支柱产业，同时发展出了全美一流的医疗、航空、国防等行业，更是世界第二大会议和展会的中心。

人口流入上，尔湾和奥兰多都是人口净流入城市。过去十年，奥兰多更是以每年 2.5% - 3.0% 的人口增长速度，位列福布斯全美人口增长排名第二名。

当然，尔湾的高等教育资源以及发达水平更胜于奥兰多。不过在房价和生活成本上，奥兰多更胜一筹：

尔湾的房价中位数是85万美元，奥兰多只有24万美元。加州消费税8%左右，佛罗里达6%，加州个人所得税最高9.3%，而佛罗里达没有个税。

所以，尔湾对中国人而言更接近于“刚需”，买房更多是为了居住生活而非投资。不然，现在华人在尔湾的常住人口也不会达到30%这么高。

但如果投资的话，奥兰多的房产则更加适合：

房价中位数只有24.2W美元，比去年增长了4%，预计明年将增长1.8%。

租金中位数1600美元，平均租金回报率在8%以上。

奥兰多房产市场数据，来自zillow

奥兰多的短租型房产，依托于发达的旅游业——100多个世界级的旅游景点，包括世界上最大的迪士尼乐园（香港的100倍）、美国境内最大的海洋世界，以及哈利波特的魔法世界，全年游客量超过7200万。

而长租型房产，则依托于医疗、旅游业的工作人员——奥兰多的诺娜湖被称为“医疗城”，是全美第二大的医疗城，为奥兰多提供着5万个就业机会。

但无论哪一种投资类型，都可以创造出8%左右的租金回报率。出租管理好的情况下，10%也是有可能的。

原作者：象姐
20W+粉丝的房产媒体人，游历各国，深谙全球楼市动态，熟知海外购房技巧。