投资房地产最重要的本事，就是踩准周期。

想象一下，如果你在2010年入手美国房产，你的物业价值至少增值了2倍以上。美国房地产市场有一个鲜明特点，那就是周期性，而这也是最大的确定性。

但是在美国，不同的房地产类型也表现出周期的不同阶段，2025年，美国各类型房地产分别处于周期的哪个阶段？哪些市场还大有可为，哪些市场已经是明日黄花了。这个系列文章，你值得看完。

首先我们要清晰房地产周期的持续性，它可能是3年、5年、10年，甚至20年一个周期；也可能在特别热门的市场，周期短至一年不到。然而，所有周期都有四个阶段：扩张→ 高峰 → 衰退 → 复苏

而影响周期的核心因素是供求关系。如果将供求关系放在时间轴上，便形成了上述的四个阶段的主要特点：

1.扩张期：市场供不应求，导致开发和交易活跃，报批和开工量明显增加，价格快速上涨。

2.高峰期：市场进入供需平衡，价格趋于稳定，但是因为地产施工的延期性，导致市场上大量工程仍在施工中。

3.衰退期：由于施工数据滞后，新增供应超过需求，出现供大于求，交易减少，不良贷款增多。

4.复苏期：随着不良资产被出仓，价格到达周期最低点，交易逐渐回暖，市场进入新一轮扩展期。

问题来了，投资人如何识别周期，并在实战中进行应用？

本系列文章，老郭将细致分析美国不同类型房地产，比如独栋房产市场，多家庭公寓市场，办公楼市场，商业零售市场，仓储房地产，自助式仓储市场，在2025年所处的周期阶段，让你宏观把控，投资方向精准。

作为投资人，我们需要关注周期的三个核心数据：

1.供给端动态：新建项目数量和市场供应量

2.人口流动：区域迁移和人口增长，具体主要看就业机会的增加

3.贷款利率：这个是决定需求的核心因素

现在，我们来看看大家最喜欢的产品：

一、独栋房地产市场的周期性

要分析这个市场，我们先来看短期的供求关系

a.供给市场

i.新房市场：截止2024年11月，美国新建住宅库存约为49万套，按照当前销售速度下，去化周期需要约8.9个月的时间。新房库存已经达到2008年以来的最高水平。但局部区域情况却大不一样。

比如美国南部区域，独栋别墅销售增加了13.9%，中西部区域上升了17.3%。但东北部的销量直接“腰斩”，下降了41%。这个区域降幅最大。西部也没好到哪儿去，降低了7.5%。

ii.二手房市场：截至2024年10月，美国二手房市场的总库存约为133万套，去化周期为3.8个月。

关于二手房销售库存量，从1982年到2024年，最高库存时期是2007年7月，08年地产危机来临前夜，库存是404万套，最低时期是2022年1月，库存仅有86万套。

联储为刺激疫情带来的经济危机，大放水资金流向楼市，同时大家受work From home的政策影响，房产基本是一抢而空。

iii.二手房交易周期延迟：2024年12月，一半的活跃房源在市场上已经“躺平”了70天以上。

这个月是过去2年来地产交易最少的月份。为什么？因为大家都在等这波联储的降息！结果2025年1月17日，30年房贷固定利率涨到7.11%。

iv.新房开工量：截止2024年11月份，美国新房开工量是101.1万套。

从1965年以来的65年里，美国平均新房开工量是101.4万套，最高峰是2006年的182.3万套，最低值是2009年3月是35.3万套。

目前的新房供应量基本符合过去65年平均水平，这意味着什么？供应端没有明显减少，市场上的房子只会越来越多。

总结：所以！美国的库存房产一手和二手均处于09年来的高位水平，且开工量未见减少，供应量充足。

b.需求端

接下来看看需求端，美国人现在为什么买不起房？

i.收入跟不上节奏

1.工资上涨：2024年11月的美国人均工资同期增加5.8%，当时的通胀率2.9%，远超过疫情前2%左右的平均水平。

但这个工资涨幅是低于1965年以来的平均工资涨幅6.18%，1965年以来工作涨幅最高的是2021年4月，同比涨15.4%。

工资增长最低是2020年4月，是负6%。

2.家庭购买能力：根据2024年11月17日《纽约邮报》的报道,2024年第3季度，要买得起美国目前中位数房价，需要年收入约10.7万。

而目前，仅有36%的家庭收入可以买得起，这一比例远低于2019年的59%，购买能力大幅下降。

在加州的圣何塞，房屋中位数价格约为130万美元，仅有不到15%的家庭能够买得起！

ii.利率太高，房贷太贵

目前，30年房贷利率高达7.11%，创下2002年以来的最高值！

iii.中位数房租

截止至2024年12月，美国的房租中位数价是1594美金，这一数字同比下降1.9%，主要受大量新造的公寓出租房上市影响。

那么，按照美国现房中位数房价406,100美元的80%来算，目前利率是7.11%，那么中位数房价，30年固定利息的月供是2,185.49美元，这租房和买房月供还款相差了591美金，对普通家庭来说，买房不如租房划算。

iv.持有成本及投资阻力的增加

1.地产税：根据《ATTOM Data Solutions》，一家专注于房地产数据的领先提供商，2024年12月23日报道，美国独栋房产市场的平均房产税账单为4,062美元，比2023年增长了4.1%。

2.房屋保险：在自然灾害频发的佛州、德州和前两天的洛杉矶山火加州，由于飓风龙卷风、野火、地震、洪水、冰雹雪霜、严重风暴、野火和冬季风暴等，保险公司纷纷退出市场或大幅提高保费。佛罗里达州年均保费已达到了10,996美元，远高于美国平均保费2,377美元！

3.维护成本：根据《纽约邮报》报道，美国房主每年在维护和维修上的隐形花费平均约为3,192美元。这一数字较四年前增长了26%，主要由于材料和人工成本的上升。

同时《华尔街日报》2024年12月23日的报道提到，房主仅在房屋维护方面的平均月支出约为500美元。

周期性维修基本都是电器维修、地毯清洁和草坪护理等服务。对于更大的维修，比如新的屋顶或热水器，可能会花费更多，费用直接让人大吃一惊。

v.租客保护法案，让房东头疼

在加州、纽约和俄勒冈这些“租客天堂”，驱逐租客难如登天，这些城市对租客非常保护，纽约州有全美最严格的租金控制条款，比如租金涨租限制，租客可以长期享受较低租金，驱赶租客理由必须合法，这意味着，租客在驱逐过程中有充分的申辩机会！加州全州内租金增长不得超过5%+通胀率，一般就限制在10%以内。

俄勒冈全州的租金增长上限为7%+通胀率。

但德克萨斯、佐治亚等州是没有租金增长限制的。

vi.房租涨幅

1.租金的涨幅：2024年12月份租金平均同比涨幅是4.6%，略高于2015年以来的租金平均涨幅。

但是在2021年前的25年美国的通胀率只在2%左右。

考虑到这两年的高通胀率，这个租金的实际涨幅是算很低的。我想主要原因是这两个：

a.这两年大量新造公寓房竣工，供应量大增

b.工资涨幅太低，2021-2023年房租涨幅太快，目前房租已超过大部分家庭可承受水平

2.房价房租比：就是房价除以房租的比值，比值越大，说明租金收益越低，目前是133.75，是近30年来的最高值，主要原因还是房价过高。

我们来总结一下：

目前房价已经超过购买力，中位数房价是40.2万，平均房价从2022年12月的56.9万降至2024年11月份是47.8万，降幅14.9%。

但是贷款利率接近7%，购房能力有限，这导致现在首次购房者的中位年龄已经升到38岁了，说明更多人选择“等等再说”，创历史新高。

所以，针对美国目前的独栋房产市场，我的结论是：

1、目前处于房价开始下跌时期，就是刚狂欢过后的消停期，全美范围来讲未来2年房价处于下降通道，供应量太大，新房的施工量还没有降速。

2、另外，就是利率问题，未来的2年6-7%左右的贷款利率，大部分家庭无法供得起房贷，不得不继续租房。

3、再者，现有中位数房价已经使64%的家庭付不起首付了，推迟购房已是老美常态，首套购房的人群已经到了38岁。

4、维护成本和租客保护法，导致投资客会越来越少，更加缩减未来2年的购买需求。

总之，整体看来，未来2年独栋房产投资没有太大的机会，个别区域除外。

出处：见配图右下角