随着Covid-19新冠疫情在美国的常态化，其对美国的商业办公物业租赁市场的影响开始变得复杂。市场的参与者们注意到越来越多的新商业租户倾向于签订中短期租约（3-10年），而非传统的长期条款（10-15年）。

如果我们仅仅停留于粗浅的传统概念分析，那么就会得出办公物业的估值必然下行的结论，毕竟以租金收入为主要构成的净现金流在未来的稳定性下降了。然而市场反应远较此复杂，不少物业投资持有者（商业办公大楼业主）对这一趋势（租约年限变短）还表示欢迎。这是为何呢？

首先，传统的观念始终笃信拥有长租约的物业较之短租约拥有更高的价值。然而随着经济结构的改变和行业的发展，商业租户正变得愈来愈愿意为灵活的租赁条款支付更多的溢价，近年来快速崛起的共享办公及其衍生设计概念对此也起到了推波助澜的效果。其结果就是这部分溢价带来的收益逐渐覆盖了租约不确定性上升的负面因素，进而推高商业办公物业的整体估值。对于租赁双方，无论是租户还是物业持有者，这呈现双赢的局面。与之相对的，如果业主无意顺应潮流而拘泥于传统模式，那么大楼的入住率就很可能受到影响，在眼下的美国地产市场中尤为如此。正所谓“ 取于势，明于变”。

其次，租赁期限越来越短的趋势，特别是中小型租约时限缩短，在多年前已经显现。这也是为何本文标题中的“新”字标了引号。高纬环球（Cushman＆Wakefield）的数据显示，美国所有1万平方英尺以下交易（办公物业）的平均租赁期限从2015年的81个月减少至2019年的75个月，而2020年上半年这个数字则为73个月。市场中大部分的流量由这些交易组成。自2015年以来，所有的办公楼租赁中有74％的交易量为1万平方英尺以下。商业租户对业务的未来和工作地点安排的灵活性日益提出更高的要求，新冠疫情仅仅是加速了这一趋势。囿于固有观念，市场中的投融资机构（尤其是提供贷款的银行）数年前对这一变化并不感冒甚至不乏排斥，但随着时间的推移，他们也逐渐习惯于更短的租赁安排，甚至鼓励未做出改变的物业适应新形势。

其三，在疲软的市场环境中，物业所有者并不愿意以打折的初始租金价格去锁定一份长期租约。长期租约虽然能大幅度地削减未来现金流的不确定性，但其租金调涨的限制（往往定时定额），常常使得资产的估值在中长期的时间点上显著的背离市场合理定价。一份10-15年的长租约，其年限足以跨越任何因素导致的经济下行区间。没有物业投资者愿意勉强让利签约，因为倘若明后年租金价格恢复乃至赶超疫情前水平时，他会被合同所限而无法自由调涨租金至市场标准。随着时间的流逝，这可能使得其资产遭受更严重的低估问题。有人或许会提议出租方何不当下就在条款中对未来的租金调涨做出更激进的安排，问题在于目前尚未走出新冠影响的美国商业办公楼市场并没有一边倒地由卖方掌控。

此外，较短的租约还降低了物业持有者在租户装修津贴（Tenant Improvement）上的支出。相同条件下，这类费用往往随着租赁年限的上升而增加。因为其支付时间多在租赁初期，所以对物业持有者的现金流常产生显著的压力。

我们所列举的上述种种因素并非用以勾勒“短租约一定‘优于’或‘劣于’”长租约”的“教条”，而是向投资人传达我们一贯秉持的理念，即“地产投资分析应始终保持其相关性（Relevancy）以捕捉市场的最新动态“。作为美国地产领域的专业投资管理人，我们期望能从这复杂多变的行业中发掘更多的价值发现机会并带给投资人。

出处：彼岸海外（微信公众号：gh_b710604b877b）