去年6月，轰动整个洛杉矶市的市政府及议员何塞·惠泽尔（Jose Luis Huizar）在洛杉矶市中心建设开发项目中的贪腐案以何塞·惠泽尔被捕而引爆舆论关注。年底，另一涉事的主要人物前洛杉矶华裔副市长陈纾桦（Raymond Chan）被捕，更是将这一事件中涉事的4家中国房企推向了世人的视野。

如今，何塞·惠泽尔在庭审前一度拒不认罪之后，近日更是传出了一份法庭文件，称负责惠泽尔案件庭审的法官收到一份法庭协议，希望将庭审延期一年。

这一消息的来源是4月5日《洛杉矶每日新闻》（Los Angeles Daily News）报道的，负责该案件的检察官和辩护律师说，他们希望将审判推迟到明年。鉴于对新冠肺炎疫情的担忧，律师日程和案件中的大量材料，律师们提交了一份协议，将于2022年5月24日对惠泽尔进行庭审。提议的日期还需要经过法官的批准。

图源：Jose Huizar推特，参加Greenland的Metropolis Tower封顶仪式

严格又缓慢的土地开发权流程，滋生出洛杉矶“土地爷”

这些年，美国投资移民市场上占多数的都是房地产开发项目，酒店、住宅、公寓、度假村、商业综合体类别的商业房地产类项目等。原因也比较简单，根据EB-5投资移民获取绿卡的规则看，投资移民申请人看重的无非两个要素，第一是否能够拿到绿卡，第二能否退还投资资金。

对于地产开发项目来讲，商业类房地产开发项目非常容易创造足够多的就业机会，因此能够较为容易符合获得绿卡的前置条件即为美国创造10个全职就业岗位。

同样，商业类房地产开发项目无论是建成以后通过商业上的运营，还是出租运营，亦或是整体再融资及出售，通常情况下都具有很好的商业价值，非常符合投资移民申请人的诉求。

因此，一场又一场轰轰烈烈的投资移民推广活动在全球范围内吸引了一波又一波的投资移民热潮。从欧洲到南美州，到亚洲这片最为广泛的投资移民市场的热土之上，投资人的热情前赴后继。之后，一些海外开发商嗅到了这股淌着热气的商机，这些海外开发商开始追随投资移民申请人的步伐进入到美国，投入房地产开发项目的洪流中。别忘了，他们要做的同样也是吸引融资成本非常低廉的EB-5投资移民项目。就比如牵涉到何塞·惠泽尔和陈纾桦案件中的4家中国房企，难逃最终宿命一般的结局，南柯一梦，折戟美利坚。

美国房地产开发历史相对较长，法制较健全，开发程序环环相扣。然而这反而是海外开发商最不适应的。

美国对全国土地都已做出用途规划。城市及其郊区的土地都有详细的规划图，规定了每一地块的用途、建筑物的类型和规模。各州规定不尽相同，但大同小异。土地规划在开发前已划定，一般不能更改。申请改变规划要有充分理由，经有关当局批准。但也有一个例外——远郊区暂不宜开发的建设用地，可以较容易地获准转为农业用地，以避税。因为每块地都有详细规划，开发商在选址时就应选择合乎自己开发用途的土地。

到了开发商选地购地阶段，首要就是选位置，美国开发商挂在嘴边的一句成功口诀就是“位置，位置，位置”。位置在很大程度上决定着开发的成败。位置的优劣受多种因素制约，但其中主要一条是距城市中心的距离。因此，距市中心愈近的则地价愈高。开发商在选址时要多方比较，以使其开发获益最大。其次是估价及购地贷款，这也是在投资移民项目中要重点关注的一个环节，多数人并不会太在意开发商购地部分的银行贷款。买卖双方就地价达成协议后，开发商即应寻找贷款。这种贷款都是抵押贷款，而且拿不到足额。开发商将土地全部押给银行，银行对该地块进行再估价，而银行的尽职调查往往是整个开发环节当中最为严苛的，也是判断一个投资移民项目风险系数的一个重要参考值；此后银行发给土地估价的60～80％的贷款，剩余的资金需要开发商自行解决，也就是说开发商须另筹20～40％的购地资金。开发商筹足购地款后，还应委托产权保险公司审查，审查该地是否“干净（Clear）”，最后才是成交。这里的银行贷款以及后期开发阶段的银行建筑贷款，有时会统一被视作投资移民项目的第一顺位债权人，开发商自行投入的款项被视为投资移民项目的开发商股权投资。而作为EB-5投资人，往往就成了所谓最劣后的债权人。

在美国进行房地产开发项目，开发的第一步是取得“entitlement”, 也就是众所周知的土地开发权。在土地开发权完全获得通过或者审批之后，才能实现开发商付清购地款，政府把地契给到开发商，完成购地手续。

正是这个所谓的“entitlement”,土地开发权会让那些不了解美国房地产开发规则的人们感到非常困惑。土地开发权（Entitlement）的取得是整个开发过程中最为困难的步骤之一，其中涉及的行政问题很复杂，要经过的政府部门也很多。一般来说，开发权分为两层：第一层开发权的取得是需要政府城建部门的设计审查委员会（Design Review Board，DRB）的审批，以及项目所在市议会（City Council）委员们的正式投票进行通过。DRB的审批主要审查的是总体建筑设计（Architectural Design）和景观设计（Landscape Design）。审批非常注重细节性，比如楼体的颜色色调，高度，以及建筑前期的整地工作规划，水电管道和设施的接入等等，在此不做赘述。毫不夸张的说，从建筑设计做好，到市议会投票之前，开发商至少要在当地社区（Community）中举行十几次听证会（hearing）, 这些听证会中，市民会表达意见。美国市民普遍非常抗拒新住宅项目的规划，还有一个专门的名词叫「NIMBY」（Not in my backyard, 不要在我的后院搞开发）。抗拒新项目的原因很复杂，但可以概括为对自身房屋价值下降的担忧和对景观受到影响的担忧。可以说，美国的土地开发权就是一场拉锯战，开发商历经两年至三年的时间能取得就算很幸运了。即使当地政府为了卖地给开发商很好的承诺，也要做出心理准备，美国的市政府没有绝对的权威，对居民的反对基本没有办法，如果要顺利取得开发权，基本上只能不断地根据居民要求妥协，并且用金钱资源换取居民的同意。

纵观整个美国土地开发权流程，在开发前期需要花费大量时间和金钱完成的土地开发权，几乎也是指望不上EB-5资金能够解决的。

这时，如果再碰到市议会中有部分议员面临换届选举，为了争取连任或者仕途上升，又必须要去迎合居民，以换取选票。这时候，开发商能做的事一般就是真正的妥协。又或者，形成一些“抽屉协议”，给与这些看似掌握开发权命脉的“土地爷”们如惠泽尔之辈一切金钱上的便利。

惠泽尔被指控从中国房地产企业收受大约150万美元的贿赂，正是因为他自2005年开始担任几乎涵盖了洛杉矶城区的第14区议员，同时担任市议会的规划和土地使用管理委员会主席。这起贪腐案的另一个人物是时任洛杉矶市长艾瑞克·加西提（Eric Garcetti）,在整个贿赂案件期间他担任建筑安全部负责人，几乎所有的洛杉矶建筑项目都必须经过加西提的批准，因此二人联手，几乎也是垄断了洛杉矶所有的建筑项目管理审批权。

图片截取自美国加州中央区地方法院起诉书

涉事4家中国房企是无辜受害者吗？

根据加州中央区地方法院的起诉书，惠泽尔曾担任洛杉矶第14区议员，第一次当选是2005年，此后在2007年、2011年和2015年成功获得连任。他还担任洛杉矶市规划和土地使用管理委员会（The Planning and Land Use Management Committee, PLUM）主席，执掌着洛杉矶失去房地产开发项目的生杀予夺大权。

法院起诉书还指控另一名重要的被告陈纾桦，此前曾经担任洛杉矶副市长，洛杉矶市城市建设部门负责人，洛杉矶市建筑安全部门的总负责人，管理上千雇员和上亿城市预算。他在2017年全面退休，此后成立咨询公司为那些房地产开发商提供咨询和游说服务。

而当我们把时间线串联起来会发现，所有涉事的中国房企都恰好出现在惠泽尔寻求连任选举的时间节点上。

法院起诉书中明确指控了深圳新世界集团，和这家公司的老板黄伟。2010年3月，深圳新世界以6300万美元入主洛杉矶市中心的万豪酒店，9个月后又完成洛杉矶市喜来登环球酒店的收购，这两次总市值超过1.5亿美元的酒店收购，也成为迄今中国企业进军美国酒店业的最大宗收购案。2018年，新世界集团还申请到将洛杉矶市中心酒店改建为一栋77层的大楼，并申请将喜来登环球酒店从20层加建到31层。除此之外，惠泽尔的助理埃斯帕萨在认罪书中承认，他曾接受新世界集团提供的价值60万美元的抵押房产，以帮助惠泽尔赔偿2014年竞选连任时一名女性对他的性骚扰指控。

而2011年惠泽尔获得了议员选举连任，2019年原本应该是惠泽尔再次寻求连任选举的时间。

法院的起诉书中没有明确指名道姓其他的涉事中国房企，但是提到了一家中国房地产开发商公司的负责人，以及该公司通过贿赂惠泽尔等人获得的洛杉矶开发项目洛杉矶市中心LUXE酒店，对号入座正是深圳合正集团。2013年，合正确立了“国际化+多元化”的发展战略，于2013年至2014年在美国先后收购了洛杉矶机场喜来登酒店、洛杉矶市中心LUXE酒店，用于此后的改造开发计划，并投资建设圣盖博喜来登酒店及合正洛杉矶中心综合体项目。2017年，洛杉矶市议会不顾多人反对，批准了建于地震带上的一个深圳Hazens项目，允许开发商合正拆除九层豪华城市中心酒店（Luxe City Center Hotel），并用两座摩天大楼取而代之，一座用于酒店，另一座用于公寓。作为感谢，合正集团承诺将长期支持惠泽尔，包括拿出75万美元支持洛杉矶的有轨电车计划，55万美元用于振兴百老汇计划。

2013至2015年，或许是惠泽尔赚得盆满钵满的一个时期。而这些开发商的“支持”或许也造就了他在市议会的第二次和三次连任，也正是惠泽尔收受贿赂集团的最后疯狂。

这其中，当然应该包括法院起诉书中以中国开发商K,L代替的这两家中国房企。除此之外，还有一些当地开发商及其他海外开发商在美国的子公司。

由于目前法院起诉书中未列明更多细节，加之此次对惠泽尔的延迟开庭审理一旦成立，更加无从判断这些涉事的房地产开发商到底承担着怎样的角色。

但是此前，从联邦调查局（FBI）针对这起贪腐调查结果中透露出的消息看，惠泽尔除了涉及贿赂和洗钱外，还包括敲诈勒索，因此现在仍然无法准确判断所有涉事的4家中国的房企是犯罪行为的参与者还是受害者。

图源：Jose Huizar推特，与绿地美国负责人，参加Greenland的Metropolis Tower封顶仪式

没有任何官方披露的消息指明其他两家中国房企是谁。

但是美国媒体挖掘出其他两家公司。其中一家是绿地，绿地控股收购了美国洛杉矶中心区大都会项目，总投资达10亿美元，总建筑面积33万平方米，开发业态包括酒店、办公、服务式公寓及高档住宅。这是绿地控股进军美国的首个项目，也是当时中国房企在美国最大的地产收购项目。《福布斯》也曾报道称该项目“将成为洛杉矶市中心历史上最大的房地产开发项目之一。”此后，绿地开发项目包括Indigo酒店、三栋商业住宅楼等，在惠泽尔的帮助下，获得了1870万美金的税收优惠。这或许也源于绿地项目的一个硬性指标，它带有大量的美国EB-5投资移民项目指标，通过洛杉矶市中心大都会项目吸引上百名投资移民申请人。

同样是美国媒体的挖掘曝光了另一家中国房企泛海集团。泛海在洛杉矶开发建设了泛海广场。该项目同样的，也吸引了上百名EB-5投资移民申请人的投资。

若说理解了开发商为了获取美国土地开发权进行旷日持久的拉锯战，并不是为了利，只是为了跨越重洋，扬名海外。那么，惠泽尔案的细节披露似乎扯掉了这层遮面薄纱。庭审延期一年，则他们只能继续等待一年。除了被叫停的部分项目之外，大都会中心和泛海广场项目虽不至于关门歇业，但是名声再造似乎已经非常困难了。

他们身后，还有更长的一串名单，这些房企都曾乘风破浪走美国，如今却不再听闻当年的风光。

名利双收，似乎成了这些寻求在美国站稳脚跟的海外房企一个抹灭不掉的梦魇。

参考资料：
https://www.dailynews.com/2021/04/05/both-sides-want-to-put-off-jose-huizar-corruption-trial-until-2022/；
https://www.justice.gov/usao-cdca/pr/los-angeles-city-councilman-jose-huizar-charged-34-count-indictment-alleging-wide；
https://www.justice.gov/usao-cdca/pr/new-indictment-rico-case-against-former-la-city-councilman-jose-huizar-adds-5；
https://www.justice.gov/usao-cdca/pr/los-angeles-city-councilman-jose-huizar-arrested-federal-rico-charge-alleges-he-agreed；
https://therealdeal.com/la/2020/05/13/private-jets-prostitutes-and-luxury-hotels-brokers-plea-deal-points-finger-at-jose-huizar/；
UNITED STATES OF AMERICA,Plaintiff, v. JOSE LUIS HUIZAR, RAYMOND SHE WAH CHAN, aka “She Wah Kwong,” WEI HUANG, SHEN ZHEN NEW WORLD I, LLC, DAE YONG LEE, aka “David Lee,” 940 HILL, LLC, Defendants。

作者：加美财经 @李媛

出处：头条号 @国外消息早知道