很多美国房产投资者以为之前出租房子时候每年的折旧抵扣是国税局的大福利，让他们在出租房申报税的时候把有盈利的房子变为亏损的税务节省。殊不知在你卖房子的时候，是需要你把之前折旧抵扣的所有额度（折旧损失回收）再加回来的。

什么是折旧？

在我们讨论资产折旧损失回收之前，投资者必须首先了解折旧的概念。 租赁房产，就像其他商业资产一样，被认为具有“使用寿命”。 一座住宅建筑的“使用寿命”为27.5年。折旧计算公式是：(最初购买价 - 土地价格）÷ 27.5

什么是折旧加回后的税率?

折旧加回后的税率的上限为25%，并基于个人的普通所得税率。 这适用于已经扣除的折旧所得税款的部分所得。 对一些投资者来说，房产的出售可能会将他们置于更高的税率档次，至少在那一年。 这意味着大多数人在出售时将支付25%的税率。

因此，美国国税局将业主的一部分收益视为长期资本利得（最高为20%）。 加上与折旧相关的那部分。 后者受到较高的25%税率的影响。投资者可能还需缴纳3.8%的净投资收益税(NIIT)，以及可能的折旧回收税。 即使他们在不满一整年的时间内拥有该物业。

卖房时候折旧加回来税率计算案例

假如投资者的房子在28年后出售，当您在28年后（完成全部27.5年折旧期）出售时：

1. 折旧金额：您已申请了全部折旧金额（房产可折旧价值的100%）

2. 回收税分类：房产已完全折旧，因此整个折旧金额都需要回收

3. 税率：回收金额将按最高25%的税率征税 当您以高于原始购买价格的价格出售房产时，销售价格将分为两部分。首先，任何高达您之前已申请折旧金额的利润将按最高25%的回收税率征税

4. 计算示例：

对于价值$500,000的房产（不含土地）

27.5年内的总折旧：$500,000

如果您出售获利，$500,000的折旧费用将按最高25%的税率征税

超过原始购买价格的任何额外收益将按较低的资本利得税率（通常为15-20%）征税。

如何避免支付折旧摊销税

在出售多家庭资产时，业主可能有一些情况下可以推迟支付折旧摊销税。 关键在于利用所谓的1031交换。1031交换允许投资者出售一处财产，并将销售所得滚动投资到另一处更高价值的“类似性质”资产。 以其他话来说，如果某人预计在出售公寓大楼后将获得100万美元的净收益。 他们可以将出售所得用于投资于另一个价值更高的多户住宅物业。

通过使用1031交换来实现这一目标。 这确实需要投资者密切遵循一些繁琐的要求。 将允许投资者推迟支付资本利得税和折旧再捕获税。它们最终会在业主出售新购置的财产时到期，除非投资者使用另一个1031交换。 许多投资者将使用1031交换来无限期地推迟支付税款。

如果您拥有一处出租物业，并计划在不久的将来出售它。 考虑聘请税务专家，以帮助您充分利用所有可用的节税工具。 税务顾问将就出售物业可能涉及的潜在税务责任向您提供建议。 同时，税务顾问还将就如何可能推迟支付这些税款，以及如何在资产折旧回收方面降低您的整体税务责任向您提供建议。

出处：微信公众号 @小崔聊海外