据 meiguo.com 于 2026 年 1 月 15 日收到的消息 ‣ 2025 年美国住房市场继续低迷，已进入第四个年头。成屋销售量连续第三年下滑，徘徊在近三十年来的最低水平。高企的房价和居高不下的按揭利率，使大量潜在购房者望而却步。

美国全国房地产经纪人协会数据显示，2025 年全美成屋销量为 406 万套，略低于 2024 年的数字，后者已经是自 1995 年以来的最低水平。自 2022 年起，美国成屋销售已连续多年按年下降。

与此同时，房价并未出现明显回落。2025 年全美成屋价格中位数为 41.44 万美元，同比增长 1.7%。自 2023 年以来，年化成交规模基本维持在约 400 万套，远低于历史常态的约 520 万套。

全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云指出，2025 年对购房者而言仍是艰难的一年，高房价与历史性低成交量并存。但他也提到，第四季度市场出现改善迹象，按揭利率回落、房价涨幅放缓，为市场提供了一定的喘息空间。

本轮住房市场低潮始于 2022 年。当时，按揭利率从疫情期间的历史低位快速上升。利率上升、房价多年暴涨以及长期住房建设不足导致的结构性供给短缺，使大量首次置业者被挤出市场。

近期，川普政府围绕住房可负担性问题提出了一系列政策设想，包括推出 50 年期按揭、限制大型投资者购房以及动用 2000 亿美元购买按揭债券以压低利率。然而部分经济学家认为，这些方案对缓解现实压力的作用可能相当有限。

利率走势是影响市场的关键变量。一年前 30 年期固定按揭利率接近 7%，并在 2025 年大部分时间维持高位，直到夏末才开始回落。根据房贷机构数据，2025 年年底平均利率降至 6.15%，为 2024 年 10 月以来的最低水平。

利率回落在年底带来短暂反弹。2025 年 12 月成屋销售折合年率升至 435 万套，环比增长 5.1%，创近三年来最快节奏，并高于市场预期。同月成屋价格中位数为 40.54 万美元，同比上涨 0.4%，创下历年 12 月新高，已连续 30 个月保持同比上涨。

尽管如此，负担能力仍是最大障碍。首次购房者缺乏旧房增值形成的首付缓冲，再加上对经济和就业前景的担忧，使不少家庭继续观望。成交放缓也使房源在市场上的停留时间拉长。

截至 12 月底，未售房源为 118 万套，同比增加 3.5%，但仍明显低于疫情前常见的约 200 万套水平。按当前成交速度计算，库存仅相当于 3.3 个月的供应量，而传统意义上的供需平衡区间通常为 5 至 6 个月。

劳伦斯·云预计，2026 年成屋销售有望反弹 14%，这一判断明显高于其他机构 1.7% 至 9% 的预测区间。市场普遍预期按揭利率今年仍将继续回落，但大多数预测认为，30 年期按揭利率仍将高于 6%，约为六年前水平的两倍。

利率黏性也限制了供给释放。约 69% 的在贷住房利率在 5% 或以下，超过一半在 4% 或以下。在当前利率环境下，这些业主普遍不愿出售并重新承担更高成本的贷款。

尽管障碍重重，随着利率降至 15 个月低点、房价涨势放缓，市场仍存在被压抑的需求。要让这些需求真正回归，核心仍在于增加供应并改善可负担性，这也将决定今年春季购房季能否真正复苏。

综合自网络信息