段志敏

一边是全国家电连锁老大，坐拥270家门店、年销售额240亿元，一边是国内商业地产老大，其所属国内21个购物中心与16家跨国巨头合作，其中10家是全球500强企业。国美电器老总黄光裕和万达集团董事长王健林，昨天在北京签署了具有排他性的合作协议，国美电器成为国内惟一一家可以进入万达集团开发建设的购物中心的家电连锁零售企业。

国美万达强强结盟

昨天上午，两个“老大”为了共同利益———商业地产，坐在一起把酒言欢。

谁能让内地首富、国美大老板黄光裕有安全感？黄光裕昨天自己给出了回答。在签约会上，黄光裕握住王健林的手情不自禁说了一句：“王总让我有安全感！”这是一句看似没来头的话。

根据双方签下的战略协议，今后万达在国内开发建设的购物中心，国美电器保证以主力店形式进入。而国美开发的商业地产项目，万达也可以经营，或者双方合作开发、经营商业地产项目。

作为一次实质合作，国美将从万达沈阳商业广场开始，尝试一种全新经营模式：开设1.5万至2万平方米的大店。对于这种大店，国美2004年在Hong Kong上市时，其招股说明书曾表示，将开设在北京、上海等一线城市，但最终国美还是选择从沈阳起步。在天津，国美进入天津万达广场已谈定。而4月底黄光裕刚斥资8亿元拿下的北京丰台国美商都项目，也将由国美置业与万达共同开发。

无论怎么看，国美与万达结盟都是强强结盟。

万达收获“订单”

结盟国美，对于大连万达而言意义重大。目前，万达在国内19个城市建设了21个购物中心，总面积300万平方米，其中开业12个，在建9个。合作伙伴包括16家跨国企业，其中10家全球500强企业。尤其是与全球500强老大沃尔玛的结盟，使万达在国内商业地产的扩张如虎添翼，并一度成为沃尔玛在中国的最大“房东”。

但从2004年底开始，万达遭遇挖墙脚者：新加坡嘉德置地。后者与沃尔玛中方伙伴深圳国际信托投资结成盟友，共同开发开设沃尔玛的购物中心，并计划两年内收购20个购物中心租赁给沃尔玛，成为沃尔玛中国的新“房东”。

被分吃沃尔玛的损失，如今有国美填补，万达也算失之东隅，收之桑榆。王健林表示，联手国美电器，可以使万达集团的扩张更加稳健、更加“订单化”。

国美得到实惠与“安全”

相比之下，国美牵手万达，可以在家电连锁与地产两个市场实现一箭双雕。

黄光裕透露，此次国美与万达签署的，是排他性协议。换言之，今后国美电器进入各地万达商业广场，都不再允许国美的家电连锁对手进驻。

作为国内“订单商业地产”模式创造者，万达的购物广场都是先招商再施工建造，其招商伙伴又多为沃尔玛、家乐福、欧尚、百安居等全球零售巨头。这些企业选址标准向来苛刻，能符合它们标准的各地城市万达广场，国美进入自然不用发愁销售。

国美内部高层透露，万达给予国美的租金相当优惠。万达集团董事长王健林昨天对黄光裕开玩笑称：“万一国美有时财务报表不那么好看时，万达可以再让一部分利以支持。”

不过，黄光裕图谋的，无疑还是万达目前积累的商业地产经营模式。早在今年2月，黄光裕成立新地产公司国美置业时就曾表示，未来国美置业将对商业地产有所侧重：致力于商业地产、写字楼、酒店、城市经营开发，且开发项目将大部分自己经营，而非出售。这是国美与万达合作开发北京丰台国美商都地块的基础。

王健林还没有公开透露合作的另一项目：立水桥项目。今年初，黄光裕斥资买下立水桥天通苑附近北方明珠二期用于开发。据王健林昨天称，该项目已进入拆迁阶段。

黄光裕购买丰台地块斥资8亿元，但整个项目开发约需30亿元。整个立水桥项目开发约需10亿元左右资金。不论是与万达合作开发还是借鉴万达模式，无疑都可大大降低黄光裕打造商业地产帝国的风险。

由此不难理解，黄光裕一句“王总让我有安全感”的话外音。

“商业地产资本”算盘

王健林对中国目前商业地产的看法是：“国内商业地产现状只是一种热闹，还没有发展到最好阶段。地产开发商惯用的靠银行融资、销售等手段做不了商业地产，国外是靠信托公司、投资基金模式运作。”

值得玩味的是，王健林推崇的商业地产模式，恰恰是黄光裕运作地产的模式。商业地产极可能将是黄光裕运作“家电资本”后，潜心打造的第二驾资本马车———“商业地产资本”。

去年国美在Hong Kong上市，曾有人评价黄光裕的资本运作思路：传统企业生产开发利润率大约在10%-20%，而将实业与资本运作结合，产生的是魔力，利润率可能是100%甚至1000%。

按照国美的常用手法，如果通过结盟万达使商业地产的“实业”得以迅速壮大，国美将这部分商业地产投入资本市场，可能是一种必然选择。今年以来，黄光裕频频将“商业地产资本”挂在嘴上，不会是一种偶然。

国美置业总经理禹晋永对此解释：国美要将资本运作运用到房地产领域，将项目资产化、资产权益化，最终通过有关机构证券化。他透露，国美置业已在境外通过房地产信托、基金方式得到了资金。而新加坡、Hong Kong等媒体此前报道，黄光裕明年将把私人所持有的房地产业务，以房地产信托基金形式在Hong Kong或新加坡上市。

作为内地首富，黄光裕做家电连锁的前17年赚了17亿元财富，到第18年他把家电连锁带入资本市场，一下使财富膨胀到100余亿元。如果他把家电资本模式拷贝到商业地产，会是什么样子？这就要看国美结盟万达开的这朵花，会结出什么果来。