“房地产是周期之母，十次危机九次地产。”

【01】

16年来第一回

一直以来有种说法：

美国摸着石头过河，中国摸着美国过河。

然而今年以来，中美的政策却出现了难得一见的“倒挂”。

美国收水，我们放水；美国加息，我们降息，完全反着来。

这点在楼市上，表现得尤为明显。当太平洋西岸这边，密集出台政策想要再度激活楼市的时候，美国的楼市因为罕见的交易高潮，正在疯狂挤泡沫。

今年上半年，中国金融数据已经面临了历史上非常严峻的考验。多个地区的交通和经济被阻断。

企业躺平，居民躺平。社会的融资成为了悬挂在GDP增长5.5%目标之上的一柄“达摩克斯之剑”。

要怎么救经济？降息！

自去年下半年以来，中国已经有过两次降息：

1、在2021年12月20日，1年期LPR利率降息了5个基点；

2、在2022年1月20日，1年期LPR利率降息了10个基点，5年期LPR利率降息了5个基点。

但这还不够，5月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率（LPR）为：

1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。

此次调整后，按照之前的政策结合最新LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%。

意味着央行已经把房贷利率降到了近二十年来最低价！和去年同期相比最高点已经下跌了200个基点！

在大洋彼岸，美国的房贷利率却在疯狂上涨。

自今年初以来，美国30年固定房贷利率不断攀升，1月初，美国30年期固定抵押贷款的平均利率为3.25%。

随后不久进入猛烈上涨的快车道突破5%关卡后，在今年5月份又涨至5.27%，创2009年以来最高水平，这时已经基本持平了中国大多数城市的房贷利率。

突破历史极值后，美国的房贷上涨的趋势也没有停下来的意思，继续一路走高。

目前已飙升至惊人的6.13%，半年涨近300基点！比美联储半年150个基点的加息速度要一倍！

在这一升一降之间，中美房贷利率，已经出现历史性一刻。那就是，美国房贷利率，超过了中国的房贷利率。

上一次出现这种情况，还是在2006年。

也就一年时间，美国房贷利率蹭蹭蹭地上涨，几乎翻倍，在这样一个经济发展稳定的发达国家，已经非常夸张了。

【02】

美国地产泡沫的破裂

美国房贷利率超过中国，所释放的信号是非比寻常的。

为什么这么说？

首先，来看看疫情之前的主要经济体房贷利率情况。

· 中国大陆：4.9%－6.37%

· 中国香港：2.02%

· 中国台湾：1.92%

· 美国：3.69%

· 日本：1.41%

· 瑞土：1.61%

· 法国：1.53%

· 德国：1.88%

· 比利时：1.87%

· 意大利：1.79%

这时，中国的房贷利率一骑绝尘，远高于其他国家/地区。与中国相比，美国那3%的房贷利率简直是白菜价了。

利率的差异与不同经济体之间发展程度不同有关，也和各国基础利率差异密切相关。

然而也就是这种低利率情况，给了疫情期间美国楼市一个疯狂上涨的空间和推动力。

疫情之后，美国房贷利率一度走低至2.65%。加上全球通胀的背景下，利用银行贷款购买与通胀密切相关的资产，如房地产、大宗商品等，不仅是对冲通胀，也是致富的重要手段。

一时间，美国的楼市“疯了”，抢疯了、涨疯了。

在新冠疫情刚起的2020年初，华尔街金融人士大力唱衰美国房市，大部分人都在惧怕的时候，下半年开始却出人意料的房价大涨，一套房几十个人排队抢房，加价20%甚至40% 才能抢到。

抢房大战在美国各地上演，从南到北，从西到东，从休闲胜地到世界级大都市纽约近郊，从传统热门地区到过去无人问津的小城镇。

连那些破旧不堪的房子都变成了大家要抢夺的目标。成屋价格的大幅上涨也吓退了一些买家。

就拿去年5月，美国楼市最疯狂那段时期的情况来说，成屋中位数价格同比上涨23.6%。

一个月涨23.6%！比中国棚改货币化那会儿的楼市火爆时期还要来得吓人。

2022 年的前六周，约有 6,000 套房屋以至少比卖家报价高出 100,000 美元的价格售出。相比之下，去年前六周为 2200 套，几乎是 2021 年同期售出房屋数量的三倍！

很多美国从业者表示：近50年来，从未见过这样的房价涨势！

我们都知道，疫情期间美国经济是百业萧条，但在数字上却表现得十分红火，其背后最主要的原因就是抢房白热化。

狂欢终有尽时，泡沫也终将迎来破灭一日。

为了遏制40年来最高的通胀水平，美联储正在激进加息，25个基点、50个基点，75个基点，一次比一次激进。

基础利率的提高，叠加楼市的火热，也让美国的房贷利率节节攀升。

房贷利率短时间内上涨这么猛，不是一件好事，会加快美国房地产泡沫破灭的速度和规模。

疯抢下，美国住房库存被迅速消耗，库存连跌5个月，整个楼市供不应求。3月11日，美国房地产网站Zillow报告称，美国2月的待售房屋数量已经降至72.9万套，同比下降25%，较2020年2月下降了48%。

可以说，美国的地产行情基本要到顶了。

可是，任何一次泡沫本质上玩的就是一套击鼓传花的游戏，谁接最后一棒，谁倒霉。并且，一旦出现了“最后一棒”，立马就是整个市场恐慌式坍缩。

现在这个前兆越来越明显。

美国房贷利率达到了6.28%，明显高于中国目前的4.25%。再加上房地产税以及物业费，一年持有的资金成本至少在8%以上。

一年8%的持有成本，有多少人扛得住？

美国的抵押贷款银行家协会6月8日的数据显示，上周抵押贷款申请人数下降了7%，比一年前的同一周下降了21%。

买房的人少了，房子流动性变差，尤其是用了杠杆去投资房产的，收益面临大幅压缩， 严重时甚至会导致债务违约率飙升。

这说明在日益攀高的房贷利率下，愿意接盘楼市的人越来越少了，在疫情中造出的巨大泡沫只怕即将破灭。

【03】

地产——周期之母

我们常说世界有三大泡沫：

中国的楼市、美国的股市、欧日的债市。

到今天，还要再加一个——美国的楼市。

就以美国这房贷利率上涨的趋势，只怕在我们楼市进入萧条之前，美国的地产泡沫会率先破裂。

其实这对中国来说是件好事，起码又能摸着美国过一次河，在他们泡沫幻灭之中总结经验教训。

房地产常被称作“经济周期之母”，根源就在于其内在的供需矛盾：

一方面，银行可以通过按揭创造几乎无限的新购买力；而另一方面，不可再生的城市土地供给却有限。这对矛盾常常会导致资产泡沫与破裂的周期循环，是金融和房地产不稳定的核心矛盾。

既然作为“经济周期之母”，那么楼市有升自然也有降，中国的楼市在近二十多年完整经历过两个小周期，分别是2007、2011、2015年，现在差不多要进入第四个周期。

而美国近几十年也走过几轮比较大的地产周期，就拿最近一次发生的地产泡沫与崩塌来说吧——2008年次贷危机。

美国在2001年科技股泡沫破灭，股市损失惨重。又加上911本拉登 发动的恐怖袭击，沉重地打击了美国人的信心，人人自危。

双料打击之下，当务之急一个是加强安全防御，一个就是提振经济。所以美国发动了阿富汗战争，同时进入了降息周期。

降息最利好的就是房地产业，美国地产行业获得了迅速发展。

美国人买房同样是会到银行贷款，银行贷款流程和咱们差不多，由银行评估贷款人的信用，合格了就可以办理住房抵押贷款。

这就相当于给银行写了一张欠条，如果还不上钱银行就会把房子收走。当然啦，银行的目的肯定不是要你的房子，而是想赚利息

很多的人贷款买房，银行就收到了很多很多的欠条，并且房贷都是慢慢还的，所以这时候产生了两个问题。

第一，如果贷款人还不上钱怎么办？这是一个风险。第二，银行的钱也不是取之不尽用之不竭的，手里拿着欠条，没有钱也不行。

但华尔街那帮聪明绝顶的人，创造出了一种快速回款，转嫁风险的衍生工具。他们把住房贷款，打包成了一种可出售的证券化产品。（次级贷款）

举个例子：

· 张三借了房贷 250w，30 年一共还款 500w；

· 李四借了房贷 500w，30 年一共还款 1000w。

银行把张三和李四的房贷合同打包在一起（MBS），作价 800w，卖给了投行。一转手，银行获利 50w，而张三和李四不还钱的风险，也被转移给了接手的下家。

利润可观，而且不再承担违约风险，银行大受激励。

于是，泡沫越吹越大、风险越积越多，终于在2008年的某一天爆了......直接造成三千万人失业，五千万人掉到贫困线以下，还波及欧洲和中东，引发了欧债危机和阿拉伯世界的革命。

这场由地产泡沫引发的危机，也让美国所有城市房价无一例外全部下跌，不少城市的房价还经历了一波腰斩。在2006年7月的时候，全美房价达到了历史峰值：184.6，次贷危机后在2012年触底到134.01，下跌30%左右。

但是我们前面说了，地产是个周期性的东西，是“经济周期之母”，十次危机中有九次与地产有关。

既然有周期，那么有跌就有涨。

到了2018年的时候，全美主要20城房价走势，已经超过泡沫时的最高点，在次贷危机地产泡沫破灭后，经历一波低谷后用十年的时间回到高点，并在本次疫情中达到了新的历史高位。

这也给中国带来几点启示：

一是房地产作为有周期的行业，有涨就有跌，涨多了自然要调整。从2021年到现在的楼市交易情况和全国均价走势看，中国楼市的整体行情已经进入新一轮调整区间，楼市继续下行是板上钉钉的事。

二是在楼市进入周期性的衰退区间，主动降息确实可以起到稳楼市的作用，这点我们现在并没有做错，毕竟房价背后是全体国民的资产总值，猛烈下跌对谁都没有好处。事缓则圆，辅以货币手段让楼市尽可能平稳地驶入下行区间，这样大势上就有转圜的余地，后续的政策空间也会更广阔。

三是像中美这种体量的经济体，虽然楼市不可避免地会遭遇周期性波动，但拉长时间线看，在经历一轮调整后，仍有上行空间，不可能是一路跌跌跌。尤其是一些核心城市的房产，虽然短期价格陷入波动，但内在价值没有变化，这点在美国近十年的楼市走势中得到体现。

美国大部分地方的房价被打回原形，但经济增长强势的地方，房价在危机过后一路猛涨。

其中最典型的是美国的湾区。

洛杉矶的房价指数在次贷危机后，从低谷的159.84，在2017年回升到了261.25，增长了63.4%。

旧金山的房价指数在次贷危机后，曾经一度跌到119.87，2017年房价指数回升到了237.5，相比低谷时期增长了98.1%，几乎翻了一倍。

圣迭戈的房价在次贷危机后跌到145.38，2017年回升到了240.08，增长了65.1%。

今年一月，湾区的房价再度迎来新一波的暴涨，同比增长了14.88%，这是自次贷危机以来的最高水平，创30多年最大涨幅。

结合目前中国楼市下行的形势，在产业强劲、人口流入的城市拥有房产的朋友不应该惊慌，以更为宏观的视角看，你们名下的产业大概率是能保值的。而对于想今年买房的朋友，目前的下探趋势还在继续，不应盲目上车，等待底部机会捡便宜更合适。

出处：头条号 @包不同