美国的房贷利率超过中国了?
网友【美国房事】于【太平洋时间 2022-06-22 10:44:07】分享在【美国信息交流】版块    6694    1    2

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“房地产是周期之母,十次危机九次地产。”

【01】

16年来第一回

一直以来有种说法:

美国摸着石头过河,中国摸着美国过河。

然而今年以来,中美的政策却出现了难得一见的“倒挂”。

美国收水,我们放水;美国加息,我们降息,完全反着来。

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这点在楼市上,表现得尤为明显。当太平洋西岸这边,密集出台政策想要再度激活楼市的时候,美国的楼市因为罕见的交易高潮,正在疯狂挤泡沫。

今年上半年,中国金融数据已经面临了历史上非常严峻的考验。多个地区的交通和经济被阻断。

企业躺平,居民躺平。社会的融资成为了悬挂在GDP增长5.5%目标之上的一柄“达摩克斯之剑”。

要怎么救经济?降息!

自去年下半年以来,中国已经有过两次降息:

1、在2021年12月20日,1年期LPR利率降息了5个基点;

2、在2022年1月20日,1年期LPR利率降息了10个基点,5年期LPR利率降息了5个基点。

但这还不够,5月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,最新一期贷款市场报价利率(LPR)为:

1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%。

此次调整后,按照之前的政策结合最新LPR计算,个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%。

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意味着央行已经把房贷利率降到了近二十年来最低价!和去年同期相比最高点已经下跌了200个基点!

在大洋彼岸,美国的房贷利率却在疯狂上涨。

自今年初以来,美国30年固定房贷利率不断攀升,1月初,美国30年期固定抵押贷款的平均利率为3.25%。

随后不久进入猛烈上涨的快车道突破5%关卡后,在今年5月份又涨至5.27%,创2009年以来最高水平,这时已经基本持平了中国大多数城市的房贷利率。

突破历史极值后,美国的房贷上涨的趋势也没有停下来的意思,继续一路走高。

目前已飙升至惊人的6.13%,半年涨近300基点!比美联储半年150个基点的加息速度要一倍!

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在这一升一降之间,中美房贷利率,已经出现历史性一刻。那就是,美国房贷利率,超过了中国的房贷利率。

上一次出现这种情况,还是在2006年。

也就一年时间,美国房贷利率蹭蹭蹭地上涨,几乎翻倍,在这样一个经济发展稳定的发达国家,已经非常夸张了。

【02】

美国地产泡沫的破裂

美国房贷利率超过中国,所释放的信号是非比寻常的。

为什么这么说?

首先,来看看疫情之前的主要经济体房贷利率情况。

· 中国大陆:4.9%-6.37%

· 中国香港:2.02%

· 中国台湾:1.92%

· 美国:3.69%

· 日本:1.41%

· 瑞土:1.61%

· 法国:1.53%

· 德国:1.88%

· 比利时:1.87%

· 意大利:1.79%

这时,中国的房贷利率一骑绝尘,远高于其他国家/地区。与中国相比,美国那3%的房贷利率简直是白菜价了。

利率的差异与不同经济体之间发展程度不同有关,也和各国基础利率差异密切相关。

然而也就是这种低利率情况,给了疫情期间美国楼市一个疯狂上涨的空间和推动力。

疫情之后,美国房贷利率一度走低至2.65%。加上全球通胀的背景下,利用银行贷款购买与通胀密切相关的资产,如房地产、大宗商品等,不仅是对冲通胀,也是致富的重要手段。

一时间,美国的楼市“疯了”,抢疯了、涨疯了。

在新冠疫情刚起的2020年初,华尔街金融人士大力唱衰美国房市,大部分人都在惧怕的时候,下半年开始却出人意料的房价大涨,一套房几十个人排队抢房,加价20%甚至40% 才能抢到。

抢房大战在美国各地上演,从南到北,从西到东,从休闲胜地到世界级大都市纽约近郊,从传统热门地区到过去无人问津的小城镇。

连那些破旧不堪的房子都变成了大家要抢夺的目标。成屋价格的大幅上涨也吓退了一些买家。

就拿去年5月,美国楼市最疯狂那段时期的情况来说,成屋中位数价格同比上涨23.6%。

一个月涨23.6%!比中国棚改货币化那会儿的楼市火爆时期还要来得吓人。

2022 年的前六周,约有 6,000 套房屋以至少比卖家报价高出 100,000 美元的价格售出。相比之下,去年前六周为 2200 套,几乎是 2021 年同期售出房屋数量的三倍!

很多美国从业者表示:近50年来,从未见过这样的房价涨势!

我们都知道,疫情期间美国经济是百业萧条,但在数字上却表现得十分红火,其背后最主要的原因就是抢房白热化。

狂欢终有尽时,泡沫也终将迎来破灭一日。

为了遏制40年来最高的通胀水平,美联储正在激进加息,25个基点、50个基点,75个基点,一次比一次激进。

基础利率的提高,叠加楼市的火热,也让美国的房贷利率节节攀升。

房贷利率短时间内上涨这么猛,不是一件好事,会加快美国房地产泡沫破灭的速度和规模。

疯抢下,美国住房库存被迅速消耗,库存连跌5个月,整个楼市供不应求。3月11日,美国房地产网站Zillow报告称,美国2月的待售房屋数量已经降至72.9万套,同比下降25%,较2020年2月下降了48%。

可以说,美国的地产行情基本要到顶了。

可是,任何一次泡沫本质上玩的就是一套击鼓传花的游戏,谁接最后一棒,谁倒霉。并且,一旦出现了“最后一棒”,立马就是整个市场恐慌式坍缩。

现在这个前兆越来越明显。

美国房贷利率达到了6.28%,明显高于中国目前的4.25%。再加上房地产税以及物业费,一年持有的资金成本至少在8%以上。

一年8%的持有成本,有多少人扛得住?

美国的抵押贷款银行家协会6月8日的数据显示,上周抵押贷款申请人数下降了7%,比一年前的同一周下降了21%。

买房的人少了,房子流动性变差,尤其是用了杠杆去投资房产的,收益面临大幅压缩, 严重时甚至会导致债务违约率飙升。

这说明在日益攀高的房贷利率下,愿意接盘楼市的人越来越少了,在疫情中造出的巨大泡沫只怕即将破灭。

【03】

地产——周期之母

我们常说世界有三大泡沫:

中国的楼市、美国的股市、欧日的债市。

到今天,还要再加一个——美国的楼市。

就以美国这房贷利率上涨的趋势,只怕在我们楼市进入萧条之前,美国的地产泡沫会率先破裂。

其实这对中国来说是件好事,起码又能摸着美国过一次河,在他们泡沫幻灭之中总结经验教训。

房地产常被称作“经济周期之母”,根源就在于其内在的供需矛盾:

一方面,银行可以通过按揭创造几乎无限的新购买力;而另一方面,不可再生的城市土地供给却有限。这对矛盾常常会导致资产泡沫与破裂的周期循环,是金融和房地产不稳定的核心矛盾。

既然作为“经济周期之母”,那么楼市有升自然也有降,中国的楼市在近二十多年完整经历过两个小周期,分别是2007、2011、2015年,现在差不多要进入第四个周期。

而美国近几十年也走过几轮比较大的地产周期,就拿最近一次发生的地产泡沫与崩塌来说吧——2008年次贷危机。

美国在2001年科技股泡沫破灭,股市损失惨重。又加上911本拉登 发动的恐怖袭击,沉重地打击了美国人的信心,人人自危。

双料打击之下,当务之急一个是加强安全防御,一个就是提振经济。所以美国发动了阿富汗战争,同时进入了降息周期。

降息最利好的就是房地产业,美国地产行业获得了迅速发展。

美国人买房同样是会到银行贷款,银行贷款流程和咱们差不多,由银行评估贷款人的信用,合格了就可以办理住房抵押贷款。

这就相当于给银行写了一张欠条,如果还不上钱银行就会把房子收走。当然啦,银行的目的肯定不是要你的房子,而是想赚利息

很多的人贷款买房,银行就收到了很多很多的欠条,并且房贷都是慢慢还的,所以这时候产生了两个问题。

第一,如果贷款人还不上钱怎么办?这是一个风险。第二,银行的钱也不是取之不尽用之不竭的,手里拿着欠条,没有钱也不行。

但华尔街那帮聪明绝顶的人,创造出了一种快速回款,转嫁风险的衍生工具。他们把住房贷款,打包成了一种可出售的证券化产品。(次级贷款)

举个例子:

· 张三借了房贷 250w,30 年一共还款 500w;

· 李四借了房贷 500w,30 年一共还款 1000w。

银行把张三和李四的房贷合同打包在一起(MBS),作价 800w,卖给了投行。一转手,银行获利 50w,而张三和李四不还钱的风险,也被转移给了接手的下家。

利润可观,而且不再承担违约风险,银行大受激励。

于是,泡沫越吹越大、风险越积越多,终于在2008年的某一天爆了......直接造成三千万人失业,五千万人掉到贫困线以下,还波及欧洲和中东,引发了欧债危机和阿拉伯世界的革命。

这场由地产泡沫引发的危机,也让美国所有城市房价无一例外全部下跌,不少城市的房价还经历了一波腰斩。在2006年7月的时候,全美房价达到了历史峰值:184.6,次贷危机后在2012年触底到134.01,下跌30%左右。

但是我们前面说了,地产是个周期性的东西,是“经济周期之母”,十次危机中有九次与地产有关。

既然有周期,那么有跌就有涨。

到了2018年的时候,全美主要20城房价走势,已经超过泡沫时的最高点,在次贷危机地产泡沫破灭后,经历一波低谷后用十年的时间回到高点,并在本次疫情中达到了新的历史高位。

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这也给中国带来几点启示:

一是房地产作为有周期的行业,有涨就有跌,涨多了自然要调整。从2021年到现在的楼市交易情况和全国均价走势看,中国楼市的整体行情已经进入新一轮调整区间,楼市继续下行是板上钉钉的事。

二是在楼市进入周期性的衰退区间,主动降息确实可以起到稳楼市的作用,这点我们现在并没有做错,毕竟房价背后是全体国民的资产总值,猛烈下跌对谁都没有好处。事缓则圆,辅以货币手段让楼市尽可能平稳地驶入下行区间,这样大势上就有转圜的余地,后续的政策空间也会更广阔。

三是像中美这种体量的经济体,虽然楼市不可避免地会遭遇周期性波动,但拉长时间线看,在经历一轮调整后,仍有上行空间,不可能是一路跌跌跌。尤其是一些核心城市的房产,虽然短期价格陷入波动,但内在价值没有变化,这点在美国近十年的楼市走势中得到体现。

美国大部分地方的房价被打回原形,但经济增长强势的地方,房价在危机过后一路猛涨。

其中最典型的是美国的湾区。

洛杉矶的房价指数在次贷危机后,从低谷的159.84,在2017年回升到了261.25,增长了63.4%。

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旧金山的房价指数在次贷危机后,曾经一度跌到119.87,2017年房价指数回升到了237.5,相比低谷时期增长了98.1%,几乎翻了一倍。

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圣迭戈的房价在次贷危机后跌到145.38,2017年回升到了240.08,增长了65.1%。

今年一月,湾区的房价再度迎来新一波的暴涨,同比增长了14.88%,这是自次贷危机以来的最高水平,创30多年最大涨幅。

结合目前中国楼市下行的形势,在产业强劲、人口流入的城市拥有房产的朋友不应该惊慌,以更为宏观的视角看,你们名下的产业大概率是能保值的。而对于想今年买房的朋友,目前的下探趋势还在继续,不应盲目上车,等待底部机会捡便宜更合适。

出处:头条号 @包不同

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2   2022-06-22 10:44:07  回复

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