01 支付资本利得税（Capital Gains Tax）

第一项省税技巧是直接缴纳资本利得税。有些人可能认为这个技巧很奇怪，但是这样做确实有它的好处。首先，你是在“撕掉绷带”——税款已经缴纳了，你再也不用担心了。这笔税款不会被锁定在任何其他财产或税收策略中。剩下的钱都完全属于你，你想怎么花销都可以。

此外，资本利得率可能比你的普通收入所得税的税率要低一些。在过去的几年里，根据你的收入水平，税率从0到20%不等。这些税率与最高的联邦边际收入税率37%依然相去甚远，更不用说各州的税率了。

资本利得税率会受到房产持有时间的影响。如果房产持有时间少于一年，那么适用短期资本利得税，从10%到37%不等，如果房产持有时间超过一年，那么适用长期资本利得税，一般税率为15%。对于低收入家庭而言，长期资本利得税为零。对于适用37%所得税税率的高收入家庭而言，长期资本利得税为20%。此外，针对部分高收入家庭，联邦政府还会额外征收净投资收入税（Net Investment Income Tax），数字为3.8%。

即使您没有这第一个选项可供选择，至少也要确定一下您的联邦、各州和净投资收入税率都分别是多少，以建立一个基线，与您的其他投资选择进行比较。

02 分期付款销售（Installment Sale）

这个技巧是把你的售卖房产收入分摊到一段时间内来接收，通常包括买家支付的利息。如果它能让你的收入不至于上升到一个更高的税收等级，这将是一个非常有效的长期税收策略。

当然，分期付款销售也涉及一些重要的投资和法律策略，与税收筹划无关，需要仔细考虑。例如，作为贷方（Lender），你如何保证自己贷款的安全？买房者是否还有其他的贷款？作为留置权人（Lien Holder），你对该财产拥有什么权益（留置权人是在债务被全额偿还完毕前，在财产上享有合法权益的贷方）？你预期的利率是多少？这些问题都会因每一个人的情况而异。虽然分期付款很复杂，但在售卖房产时，分期付款往往是一个很好的税务策略。

最后，你还需要确保自己符合美国国税局规定的分期付款销售资格，并清楚分期付款销售将如何影响自己的纳税申报单。5年、10年和15年是比较常见的分摊时段。

03 同类交易或1031交换

“1031交换”也被称为“同类交易（Like-Kind Exchange）”。它允许纳税人在出售一处房产后，购买同类或价值更高的另一处房产，并无限期推迟缴纳税款，或直到第二处房产被出售。通过“1031交换”获得的房产可以一次又一次地被“交换”。此外，您可以将一处房产交换为多个房产，或者反之亦然。

虽然有时间和交易规则的限制，但是它们总体上依然相当灵活。关于“1031交易”，一个特别需要注意的点是，必须有一个专业和独立的调解人（如一家符合资质的中介机构）参与以促进交换。这很必要，因为一般很难找到想要您的财产同时又拥有您想要的财产的人。

调解人（Accommodator）会将各方撮合在一起，并提供托管服务，以便各方保持一定距离。各方必须在美国国税局的规定允许之后才能开始涉及相关的收益。尽管“1031交易”看起来非常复杂，但如果你想卖掉一处房产，并用这笔钱再去购买更高价值的房产，向专业的人士咨询更多关于“1031交换”的信息肯定对你是有利的。

04 机会区域（Opportunity Zones）

机会区域投资的目的是刺激那些经济困难社区的经济，并允许投资者减少应税收益（Taxable Gains）。如果他们将资本收益再投资于指定机会区域内的房地产，则可能获得财富的免税增长。

出处：微信公众号 @世铭居