在安家美西vlog^?中常出现的尔湾^?，都知道吧？我们尔湾房价儿不低，一起看看影响尔湾房价的一个重要因素。

根据Attom Data Solutions（以下简称ADS）对全美141个人口超过50万人的大都会区进行房产税相关比较，橙县^?地区房地产业主去年支付的房产税几乎是全美水平的近一倍，超过全美平均值约92%。

ADS数据显示：

平均账单：2018年橙县业主平均缴纳房产税6,730美元，在全美141个大都会区中排名第30位，全美平均税单为3,498美元。

房产有效税率：橙县地区有效房产税率为0.74%，排全美第121名；该税率是基于近91万美元（全美141个都会区中第6）的房地产应税值算出的 。全美有效税率是1.16%（基于约30万美元的应税值）。加州的13号提案有力地抑制了房产税的增长。

橙县房产税总收入：橙县去年共收入38.4亿美元的房产税，全美排名第6，占全美房产税总收入（3050亿美元）的1.26%。

房产税支付变化：橙县房产税支付2018年增加了5.52%，而全美当年增加2.9%。此处也可看出13号提案的影响，因为房屋转售后就不再受该提案管制，房屋的增值因此显现出来。

另外，ADS也将加州房产税与全美平均水平做了比较：

加州业主去年平均缴纳房产税5,354美元，在全美各州中排第8名，比全美平均水平高53%。

加州房产有效税率0.76%，排全美第36名。该税率是依据约70万美元（全美各州中第3名）的平均房价算出。

加州2018年总体征收房产税403.3亿美元，年增5.9%（全美第12名），占全美房产税总收入（3050亿美元）的13.2%。

物业税是什么？

物业税，也就是Property Tax^?，主要是指房地产税，以及某些个人财产税，是支持地方教育，警察/消防，地方政府，一些免费医疗服务和地方基础设施的主要税收。

橙县的物业税税率在1.1%左右，这个没有变。如果你买的房子价值100万美元，那么物业税就是100万*0.011=1.1万，也就是每年1万1千美元。根据2%的涨幅计算，那么下一个财政年需要多交1.1万*0.02，也就是220美元的物业税。Mello-Roos不受2%上涨的影响。

加州政府的财政年度从每年的7月1日开始，到来年的6月30日截止。物业税以县（county）为单位进行评估和征收，每年分两次收取。第一次的税收针对7月1日至12月31日，第二次的税收针对1月1日至6月30日。

物业税的具体数额由物业的价值决定。评估机构每年都会根据当年的通货膨胀率来调整物业的价值。

加州在多年前通过的“第十三号提案”（Prop. 13）规定，物业税的增长通常受限于通货膨胀率，每年最高涨幅是2%。物业税税率的涨幅在两种情况下可以超过每年2%的限额：一是物业被出售，二是物业贬值导致减税之后价格又重新回升。

虽然加州的通货膨胀率自从2013年以来还没有达到过2%的最高水平，但是两年前的数字已经非常接近了。

橙县税务评估办公室公布的2017-2018年度税单中指出，橙县应税物业总额增长了6.02个百分点，在今年达到了接近5580亿美元，比去年增加了317亿美元。

在总额5580亿美元中的应税物业中，房地产总值是5370亿美元，占全部的96.3％。其余204亿美元主要是“个人”财产，包括商业设备、23,900艘船只以及768架飞机。

评估员在声明中说：“应税总额的增长反映了橙县房地产市场的走向，即今年房地产价格的持续上涨，同时也体现出在早前房地产市场下滑期间失去的价值正在逐渐恢复。”

评估员办公室表示，尔湾拥有最大的物业税基数和应税额的最大增幅。该市的应税总值增长了8.8%，达到716亿美元。

Newport Beach^?以538亿美元的应税总值排名第二，Anaheim排名第三，总值是433亿美元。

La Palma^?今年的涨幅最小，只有2.5%，总值刚刚过22亿美元。唯一一个比La Palma总值还低的城市是Villa Park，仅有18亿美元。

虽然要交的税比去年多了一些，但是取之于民，用之于民。希望做为橙县物业税第一纳税大户，尔湾能在教育、安全，环境等各方面都比去年更上一层楼。