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最近美国房市成为热门话题，各种销售数据显示，美国房市的“热度”正在降温，外国买家正在集体撤离。虽然他们撤离美国楼市的原因多种多样，但也一定程度上起着风向标的作用。大批买家不约而同选择大幅撤离，显然意味着全球投资者对美国楼市前景的预期正在下降。

外国买家在美购房规模骤降

过去三年，房地产市场一直是美国经济的亮点之一，东海岸和西海岸地区的房价持续上涨。但近来，情况似乎发生了急剧变化。

据全美房地产经纪人协会（NAR）最新发布的报告，在截至3月底的一年中，外国买家共购入18.31万宗美国住宅，较之前一年的26.68万宗减少36%；总价值为779亿美元，较之前一年的1210亿美元减少36%。

其中，中国购房者仍是美国房地产市场的主要买家，但中国买家对美国楼市的态度正发生180度急转弯。数据显示，在去年4月至今年3月期间，中国买家购入19.9万宗美国住宅，总价值为134亿美元，较之前的一年下降56%，是购买美国房屋规模降幅最大的国家。中国房地产机构Juwai提供的数据也显示，今年第一季度，中国买家对美国房地产的咨询数据要比一年前下降27.5％。不少业内专家认为，中国买家美国购房意愿将持续走低，现在仅仅是一个开始。

加拿大买家以80亿美元的购买力，成为美国楼市的第二大国外买家，但是，同比也下降24%。剩下的五大外国买家中，印度为69亿美元，同比下降4%、英国为38亿美元，同比下降48%，墨西哥为23亿美元，同比下降45%。

事实上，拥有敏锐投资嗅觉的全球买家已在过去数月，提前并持续撤离了美国楼市，很多卖家正以五年以来最大的折扣售出房屋。甚至包括巴菲特、影星布鲁斯威利斯等富豪，也带头撤离楼市，大降价甩卖其在美国的房产。

美国楼市持续降温

一系列数据表明，美国房地产市场正在降温。房价方面，标普CoreLogic凯斯席勒全美房价指数在4月上涨3.5%，增幅小于3月的3.7%和2月的3.9%；衡量美国20座最大型城市的房价指数年化增幅2.5%，也弱于3月的2.6%。

一些美国城市的楼市或正在进入房价断崖式大跌的“雷区”，包括旧金山、拉斯维加斯、西雅图、纽约曼哈顿、加州圣何塞、得州达拉斯沃斯堡地区、亚特兰大、奥兰多、南卡夏洛特等城市。这被视为美国房价有可能走向新一场危机转折点的开端。

美国金融网站Zerohedge则表示，美国市场最近表现，像极了2008年次贷危机前夕的市场情况，无论东西海岸，美国高房价很可能将会陷入销售困境和降价通道。

打压买家热情的因素有哪些？

对于外国买家加速撤离美国楼市的现象，经济学家表示，外国买家在美国楼市的投资减少是很多因素综合的结果，比如全球经济增长放缓、部分国家资本管制、美元持续走强以及待售房屋库存量低等，但现任政府在移民和贸易方面的相关政策，是导致楼市遇冷很大的一个原因。

美国媒体认为，近期美国总统川普的反移民言辞以及强势美元，使得美国对海外投资者不再友好。

美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产学院院长杜兰顿（Gilles Duranton）则表示：“显然，自2016年以来美国对外国人的欢迎程度减少了许多，这是不容忽视的因素。一个富裕的印度家庭如果认为自己有可能被拒绝入境，那么他们就没有多少理由在纽约买房。”

美联储降息能否成为 “救命稻草”？

尽管美联储在6月的议息会议上并未宣布降息，但美联储主席鲍威尔极为鸽派的表态，已让市场对于美联储年内降息的预期空前放大。如果美联储降息幅度够大，美国房地产市场或许能从中获得提振。因为对于美国楼市而言，降息可以直接降低投资者的投资成本。

据芝商所的最新“美联储观察”工具显示，美联储在7月降息25个基点的可能性为75.5%。目前市场普遍预计美联储将在今年降息2-3次。如果这些预期能实现，或许会带来更多投资人和资本进入楼市。

但是也有专家表示，25%的降息幅度，不足以达到提振楼市的目的。摩根士丹利利率策略主管马修霍恩巴赫就预计美联储将一次性降息50个基点，否则如果仅仅降息25个基点，会令市场失望。但美联储究竟降息多少，降息后能溅起多少水花？能否阻止美国经济下滑和楼市持续降温的车轮，我们尚有待下一步观察。

作者：刘释骏