欧美发达国家的经济及房地产发展较为成熟，遥遥领先于东亚地区。为了更好地研究中国主要城市的房价走势，易居房地产研究院在国内率先研究美国20城房价涨跌幅与城市人口、经济、产业的关系。本报告选取了美国S&P/Case-Shiller 20大城市为样本，依据美国普查局、经济分析局等相关数据展开分析，揭示出对中国相似城市房价波动规律的启示与参考。报告较长，在此分几期转发，此为系列之一：

美国20城房价波动规律

（一）2000年1月至2019年8月美国房价走势

1、全国

自2000年1月至2019年8月，美国全国房价走势先后经历了泡沫催生期、次贷危机崩盘期和复苏繁荣期3个阶段。

美国房地产市场与美联储宏观调控高度相关。2000年至2006年上涨，主要是美联储连续降息之后的低息环境，同时美国政府追求提高住房自有率，增加人们对美国梦的信心，金融机构大规模降低发放个人房贷的门槛。2007年至2012年下跌，主要是因为美联储于2004年6月起反向加息，联邦基金利率从1%升至2007年年初的5.3%，利率上升挤破了楼市泡沫，触发2007年次贷危机，后于2018年蔓延为全球金融危机。2012年至2018年上涨，主要是因为自2009年起美联储实行零利率和3轮QE政策，美国房地产市场于2012年触底反弹。

根据S&P/Case-Shiller房价指数，从高低点来看，美国全国房价在2000年1月至2006年6月飙升了83.5%，2006年8月至2012年2月下降50.6%， 2012年3月重新步入上升通道，延续至今，涨幅为77.7%。2000年1月至2019年8月总涨幅达110.1%，美国全国房价指数再创新高，已超过2006年历史峰值27.1%。

2、20大城市

美国20大城市房价指数，2000年1月至2019年8月总涨幅达115.8%。总趋势来看，2000年1月至2019年8月美国20大城市与美国全国房价走势同步，两条房价指数线几乎重合。比对来看，美国20城房价跑赢全国房价大势。在2000年至2006年的第一轮市场上行阶段，20城在2006年4月领先于全国（2006年6月）到达高点，此轮20城涨幅为106.7%，远超全国涨幅83.6%。在市场下行阶段，20城房价指数在2012年低点处和全国房价指数几乎持平。自2012年3月起的第二轮上升阶段，20城房价涨幅79.1%仍高于全国涨幅77.7%。

以美国全国涨幅为基准，第二轮20城房价涨幅明显低于次贷危机前的第一轮涨幅。鉴于20城房价指数斜率放缓，上涨已现疲态，预计指数开始构筑顶部。因此，在第二轮20城房价上升阶段，房地产投资投机需求不及次贷危机前旺盛。

（二）20个城市职能概况与房价波动的区域结构特征

1、城市概况

S&P/Case-Shiller 20-City样本中20大城市的选取覆盖美国各区域，均为具有代表性的单一核心城市。从城市性质、定位、产业等特征来看，美国城市呈现区域分工，多元产业齐头并进的现状。产业升级是美国城市的主旋律，有以旧金山、西雅图、洛杉矶为代表的高新技术主导城市，有以亚特兰大、丹佛、菲尼克斯为代表的高科技化新型工业城市，有以芝加哥、克利夫兰为代表的从传统工业向多元经济转型的城市。

美国20城简介 ➘

美国20城地图 ➘

2、20城按人口分类的房价涨幅

从人口数量等级分类看，因美国暂未以人口数量标准划分城市等级，20城发展并非以各自行政区为单位，需要考虑所属的大都会区。本报告综合各城市人口及产业发展，将20城划分为以下4个城市等级：一线城市，包括纽约、洛杉矶、芝加哥；强二线城市，包括旧金山、菲尼克斯、西雅图、华盛顿等7个城市；弱二线城市，包括丹佛、底特律、亚特兰大等6个城市；三线城市，包括坦帕、克利夫兰、波特兰和拉斯维加斯。

在数据标准化处理上，因纽约人口数量远超其他两个一线城市，2000年1月至2019年8月一线城市房价涨幅以人口占比为权重加权平均得到，其他二三四类城市均以算数平均计算房价涨幅。

从2000年1月至2019年8月累计涨幅来看，一线、强二线、弱二线、三线城市房价涨幅依次为107.5%、131.3%、83.4%和94.8%。其中，强二线城市房价涨幅最高，此类城市大多位于后崛起的西海岸和东北大西洋沿岸。

3、20城按地区分类的房价涨幅

从地区分布看，本报告将美国20城大致划分为四大类：一是东北部，包括波士顿、纽约、华盛顿，二是分布于五大湖区，包括芝加哥、底特律、克利夫兰、明尼阿波利斯；三是位于美国西海岸的旧金山、洛杉矶、西雅图、圣地亚哥，四是南部地区的达拉斯，亚特兰大、迈阿密、坦帕、夏洛特。本报告在数据标准化处理上，2000年1月至2019年8月各地区房价涨幅均以算数平均得到。

自2000年1月至2019年8月，西海岸、东北部、南部、五大湖区房价涨幅分别为163.8%、116.5%、96.9%、43.4%，此差异可从美国区域差异及发展中找到原因。2000年后以高科技产业为核心的洛杉矶、旧金山、西雅图等西海岸进一步崛起，此外，西海岸亚裔占比高，购房欲望和能力较强；东北部大西洋沿岸城市群长期以来经济实力雄厚，房价涨幅位居第二；据美国普查局数据显示，2000年至2018年美国人口大量从东北和中西部向南部迁移，南部黑人城市较多，其人均收入及购买力水平较低，南部总体房价涨幅偏低；而五大湖传统工业区因工业结构单一和国际市场冲击早已衰落，好景不在的“锈带”城市纷纷寻求转型突破。