新冠疫情来袭，美国经济遭遇了空前难关：经济停摆，失业高企。但美国房市却出现了一种奇观：利率下滑，交易萎缩，但房价坚挺，维持不坠。可以说，这成为一种“恐怖平衡”。

面对新冠疫情，美联储祭出了大招，就是“零利率”。3月15日，美联储继3日紧急降息50个基点后，再次将联邦基金利率目标区间下调1个百分点至0%—0.25%，并启动量化宽松计划，以保护美国经济免受冲击。

在零利率下，美国房贷利率下探历史新低。根据抵押贷款巨头房地美（Freddie Mac）披露，四月下旬，30年期固定利率房屋贷款的抵押贷款利率约为3.33％。而在三月初，同一利率甚至下探历史最低点3.29％。房地美预测，今年的平均利率将仅为3.3％。

如果在正常年景，这样的利率应该催起新的一波热络房市。但在新冠疫情下，美国房市还是遭遇了急冻。三月份，美国新屋销售跳水15.4%。在华人聚居的房市热络的南加州也是如此。根据加州房地产经纪人协会的数据，3月份的销售总额与2月份相比下降了11.5％，与去年同期相比下降了6.1％。

在零利率下，美国房贷利率下探历史新低。

原因不难找到。这就是在疫情袭击下，美国房市的需求形态急剧变化。

首先是卖方惜售。疫情之下，卖家担心卖不出好价钱，容易被砍价，因此许多卖家和经纪人都撤回了挂牌出售。

其次是银行惜贷。经济形势严峻，银行纷纷收紧了贷款标准，更严格地审查借款人的支付能力。摩根大通（JPMorgan Chase）颁布新规，贷款只发放给首付比例至少为20％，且FICO信用评分至少为700分的借款人。另一家抵押贷款巨头，联合批发抵押贷款公司（United Wholesale Mortgage）规定，在过户日必须证明借款人当天仍然有工作。因为现在工作已经是朝不保夕。

另外，疫情之下，看房也变成一项高危活动。房屋卖主、经纪人都担心来来去去的看房人流，隐含着高度的健康风险。即使是允许看房，也要附加许多条件，比如说提供信用分，提供银行贷款许可 。

而“恐怖平衡”的另一面是，房价还没有崩溃的迹象。这一方面是屋主惜售，不轻易降价。另一方面，也跟联邦与银行的救助措施有关。国会3月份通过法案，允许房屋借款人推迟180天归还抵押贷款，而不会遭遇房屋法拍、信用分也不受影响。三个月后，贷款人或一次性归还所欠贷款，或重新谈判贷款条件，如贷款顺延。这样一来，失去工作或减少了收入的美国人，至少在这几个月时间里，可以力保房屋不失。

房屋卖主、经纪人都担心来来去去的看房人流，隐含着高度的健康风险。

据媒体报道，抵押贷款申请的数量一直保持稳定。抵押银行家协会（MBA）报道，在截至4月17日的一周中，整体交易量下降了0.3％。但重新贷款与去年同期相比，增长了两倍多，接近2013年的高点。2013年是美国走出次贷危机，重新火爆的一年

所以，今天的美国房市以及相关的房贷市场，出现了一个“恐怖平衡”的状态。就是交易下坠，但房价不坠。

这种局面下，广大屋主的房屋暂时保住，他们的纸面财富也能暂时维持。

如上所言，这种平衡在很大程度上是政府和银行在支撑。最重要的是银行的还款宽限。根据彭博社的报道，由于冠状病毒大流行继续破坏经济，美国房主申请延迟按揭还款额达到340万件。自国会3月份通过立法以来，约有6.4％的抵押贷款借款人进入了宽限计划，将月付推迟180天。

这种“恐怖平衡”未来的走势如何？那就要看疫情的走势。假如三个月内，疫情能基本控制住，美国经济出现“V型”复苏，那么，美国房市也应该会出现反弹。

如果疫情控制不住，一直进入夏天或秋天，美国房市将遭受空前打击。其中最关键的问题，就是就业问题。2008年金融危机期间，美国大约损失了870万个工作岗位。而如今，自三月中旬以来，失业救济金申领人数已上升至2650万。目前10天的失业数，已经等于2008年全年数。这个数字已经抹去金融危机以来的所有新增就业岗位，并创下历史新高。

可以说，与今天的危机相比，当年的次贷危机已经是小儿科。在历史上能与之相提并论的，只有大萧条。4月26日，白宫经济顾问凯文•哈塞特（Kevin Hassett）表示，4月份美国的失业率可能达到16%或更高，“形势非常严峻”“我认为，这是我们经济史上最大的负面冲击。”“我们将要看到失业率接近20世纪30年代大萧条时期的水平。”

由于美国家庭的整体储蓄率低，抗风险能力弱，一旦失业率居高不下，房市肯定要受到重击。

一旦失业率居高不下，房市肯定要受到重击。

Woody'sAnalytics首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）预计，如果美国经济活动的停止延续到今年夏天或之后，将有高达1500万个家庭会出现房贷断供，占拥有房贷家庭的比例高达30%。也就是说，届时美国将有1/3的贷款还不上。

相比之下，次贷危机法拍屋最高的2010年，当年也只有290万房屋被法拍。根据S＆P / Case-Shiller房价指数，房价在2006年中至2009年初之间下跌了35％，这是自大萧条以来的首次全国性下跌。

可以说，美国新冠疫情假如延缓到三个月以上，对美国房市和经济的巨大冲击，将数倍于次贷危机，只有大萧条可以相提并论了。

撰文：《东方财经》（杂志）萧东