看似受疫情影响不大的美国房产市场,还能撑多久?
网友【美国房事】于【太平洋时间 2020-05-11 23:57:53】分享在【美国信息交流】版块    21280    2    24

新冠疫情来袭,美国经济遭遇了空前难关:经济停摆,失业高企。但美国房市却出现了一种奇观:利率下滑,交易萎缩,但房价坚挺,维持不坠。可以说,这成为一种“恐怖平衡”。

面对新冠疫情,美联储祭出了大招,就是“零利率”。3月15日,美联储继3日紧急降息50个基点后,再次将联邦基金利率目标区间下调1个百分点至0%—0.25%,并启动量化宽松计划,以保护美国经济免受冲击。

在零利率下,美国房贷利率下探历史新低。根据抵押贷款巨头房地美(Freddie Mac)披露,四月下旬,30年期固定利率房屋贷款的抵押贷款利率约为3.33%。而在三月初,同一利率甚至下探历史最低点3.29%。房地美预测,今年的平均利率将仅为3.3%。

如果在正常年景,这样的利率应该催起新的一波热络房市。但在新冠疫情下,美国房市还是遭遇了急冻。三月份,美国新屋销售跳水15.4%。在华人聚居的房市热络的南加州也是如此。根据加州房地产经纪人协会的数据,3月份的销售总额与2月份相比下降了11.5%,与去年同期相比下降了6.1%。

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在零利率下,美国房贷利率下探历史新低。

原因不难找到。这就是在疫情袭击下,美国房市的需求形态急剧变化。

首先是卖方惜售。疫情之下,卖家担心卖不出好价钱,容易被砍价,因此许多卖家和经纪人都撤回了挂牌出售。

其次是银行惜贷。经济形势严峻,银行纷纷收紧了贷款标准,更严格地审查借款人的支付能力。摩根大通(JPMorgan Chase)颁布新规,贷款只发放给首付比例至少为20%,且FICO信用评分至少为700分的借款人。另一家抵押贷款巨头,联合批发抵押贷款公司(United Wholesale Mortgage)规定,在过户日必须证明借款人当天仍然有工作。因为现在工作已经是朝不保夕。

另外,疫情之下,看房也变成一项高危活动。房屋卖主、经纪人都担心来来去去的看房人流,隐含着高度的健康风险。即使是允许看房,也要附加许多条件,比如说提供信用分,提供银行贷款许可 。

而“恐怖平衡”的另一面是,房价还没有崩溃的迹象。这一方面是屋主惜售,不轻易降价。另一方面,也跟联邦与银行的救助措施有关。国会3月份通过法案,允许房屋借款人推迟180天归还抵押贷款,而不会遭遇房屋法拍、信用分也不受影响。三个月后,贷款人或一次性归还所欠贷款,或重新谈判贷款条件,如贷款顺延。这样一来,失去工作或减少了收入的美国人,至少在这几个月时间里,可以力保房屋不失。

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房屋卖主、经纪人都担心来来去去的看房人流,隐含着高度的健康风险。

据媒体报道,抵押贷款申请的数量一直保持稳定。抵押银行家协会(MBA)报道,在截至4月17日的一周中,整体交易量下降了0.3%。但重新贷款与去年同期相比,增长了两倍多,接近2013年的高点。2013年是美国走出次贷危机,重新火爆的一年

所以,今天的美国房市以及相关的房贷市场,出现了一个“恐怖平衡”的状态。就是交易下坠,但房价不坠。

这种局面下,广大屋主的房屋暂时保住,他们的纸面财富也能暂时维持。

如上所言,这种平衡在很大程度上是政府和银行在支撑。最重要的是银行的还款宽限。根据彭博社的报道,由于冠状病毒大流行继续破坏经济,美国房主申请延迟按揭还款额达到340万件。自国会3月份通过立法以来,约有6.4%的抵押贷款借款人进入了宽限计划,将月付推迟180天。

这种“恐怖平衡”未来的走势如何?那就要看疫情的走势。假如三个月内,疫情能基本控制住,美国经济出现“V型”复苏,那么,美国房市也应该会出现反弹。

如果疫情控制不住,一直进入夏天或秋天,美国房市将遭受空前打击。其中最关键的问题,就是就业问题。2008年金融危机期间,美国大约损失了870万个工作岗位。而如今,自三月中旬以来,失业救济金申领人数已上升至2650万。目前10天的失业数,已经等于2008年全年数。这个数字已经抹去金融危机以来的所有新增就业岗位,并创下历史新高。

可以说,与今天的危机相比,当年的次贷危机已经是小儿科。在历史上能与之相提并论的,只有大萧条。4月26日,白宫经济顾问凯文•哈塞特(Kevin Hassett)表示,4月份美国的失业率可能达到16%或更高,“形势非常严峻”“我认为,这是我们经济史上最大的负面冲击。”“我们将要看到失业率接近20世纪30年代大萧条时期的水平。”

由于美国家庭的整体储蓄率低,抗风险能力弱,一旦失业率居高不下,房市肯定要受到重击。

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一旦失业率居高不下,房市肯定要受到重击。

Woody'sAnalytics首席经济学家马克·赞迪(Mark Zandi)预计,如果美国经济活动的停止延续到今年夏天或之后,将有高达1500万个家庭会出现房贷断供,占拥有房贷家庭的比例高达30%。也就是说,届时美国将有1/3的贷款还不上。

相比之下,次贷危机法拍屋最高的2010年,当年也只有290万房屋被法拍。根据S&P / Case-Shiller房价指数,房价在2006年中至2009年初之间下跌了35%,这是自大萧条以来的首次全国性下跌。

可以说,美国新冠疫情假如延缓到三个月以上,对美国房市和经济的巨大冲击,将数倍于次贷危机,只有大萧条可以相提并论了。

撰文:《东方财经》(杂志)萧东

meiguo.com 发布人签名/座右铭此房事非彼房事哦~嘻嘻嘻~
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UncleRanger
2F
个人观察,以南加州的尔湾为例,在疫情爆发后已降低了7%左右。
 25   2020-05-12 00:13:09  回复
meiguo.com 创始人

emotion

24   2020-05-11 23:57:53  回复

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