看似受疫情影响不大的美国房产市场,还能撑多久?
网友【美国房事】于【太平洋时间 2020-05-11 23:57:53】分享在【美国信息交流】版块    17301    2    24

新冠疫情来袭,美国经济遭遇了空前难关:经济停摆,失业高企。但美国房市却出现了一种奇观:利率下滑,交易萎缩,但房价坚挺,维持不坠。可以说,这成为一种“恐怖平衡”。

面对新冠疫情,美联储祭出了大招,就是“零利率”。3月15日,美联储继3日紧急降息50个基点后,再次将联邦基金利率目标区间下调1个百分点至0%—0.25%,并启动量化宽松计划,以保护美国经济免受冲击。

在零利率下,美国房贷利率下探历史新低。根据抵押贷款巨头房地美(Freddie Mac)披露,四月下旬,30年期固定利率房屋贷款的抵押贷款利率约为3.33%。而在三月初,同一利率甚至下探历史最低点3.29%。房地美预测,今年的平均利率将仅为3.3%。

如果在正常年景,这样的利率应该催起新的一波热络房市。但在新冠疫情下,美国房市还是遭遇了急冻。三月份,美国新屋销售跳水15.4%。在华人聚居的房市热络的南加州也是如此。根据加州房地产经纪人协会的数据,3月份的销售总额与2月份相比下降了11.5%,与去年同期相比下降了6.1%。

网友分享在meiguo.com上的图片

在零利率下,美国房贷利率下探历史新低。

原因不难找到。这就是在疫情袭击下,美国房市的需求形态急剧变化。

首先是卖方惜售。疫情之下,卖家担心卖不出好价钱,容易被砍价,因此许多卖家和经纪人都撤回了挂牌出售。

其次是银行惜贷。经济形势严峻,银行纷纷收紧了贷款标准,更严格地审查借款人的支付能力。摩根大通(JPMorgan Chase)颁布新规,贷款只发放给首付比例至少为20%,且FICO信用评分至少为700分的借款人。另一家抵押贷款巨头,联合批发抵押贷款公司(United Wholesale Mortgage)规定,在过户日必须证明借款人当天仍然有工作。因为现在工作已经是朝不保夕。

另外,疫情之下,看房也变成一项高危活动。房屋卖主、经纪人都担心来来去去的看房人流,隐含着高度的健康风险。即使是允许看房,也要附加许多条件,比如说提供信用分,提供银行贷款许可 。

而“恐怖平衡”的另一面是,房价还没有崩溃的迹象。这一方面是屋主惜售,不轻易降价。另一方面,也跟联邦与银行的救助措施有关。国会3月份通过法案,允许房屋借款人推迟180天归还抵押贷款,而不会遭遇房屋法拍、信用分也不受影响。三个月后,贷款人或一次性归还所欠贷款,或重新谈判贷款条件,如贷款顺延。这样一来,失去工作或减少了收入的美国人,至少在这几个月时间里,可以力保房屋不失。

网友分享在meiguo.com上的图片

房屋卖主、经纪人都担心来来去去的看房人流,隐含着高度的健康风险。

据媒体报道,抵押贷款申请的数量一直保持稳定。抵押银行家协会(MBA)报道,在截至4月17日的一周中,整体交易量下降了0.3%。但重新贷款与去年同期相比,增长了两倍多,接近2013年的高点。2013年是美国走出次贷危机,重新火爆的一年

所以,今天的美国房市以及相关的房贷市场,出现了一个“恐怖平衡”的状态。就是交易下坠,但房价不坠。

这种局面下,广大屋主的房屋暂时保住,他们的纸面财富也能暂时维持。

如上所言,这种平衡在很大程度上是政府和银行在支撑。最重要的是银行的还款宽限。根据彭博社的报道,由于冠状病毒大流行继续破坏经济,美国房主申请延迟按揭还款额达到340万件。自国会3月份通过立法以来,约有6.4%的抵押贷款借款人进入了宽限计划,将月付推迟180天。

这种“恐怖平衡”未来的走势如何?那就要看疫情的走势。假如三个月内,疫情能基本控制住,美国经济出现“V型”复苏,那么,美国房市也应该会出现反弹。

如果疫情控制不住,一直进入夏天或秋天,美国房市将遭受空前打击。其中最关键的问题,就是就业问题。2008年金融危机期间,美国大约损失了870万个工作岗位。而如今,自三月中旬以来,失业救济金申领人数已上升至2650万。目前10天的失业数,已经等于2008年全年数。这个数字已经抹去金融危机以来的所有新增就业岗位,并创下历史新高。

可以说,与今天的危机相比,当年的次贷危机已经是小儿科。在历史上能与之相提并论的,只有大萧条。4月26日,白宫经济顾问凯文•哈塞特(Kevin Hassett)表示,4月份美国的失业率可能达到16%或更高,“形势非常严峻”“我认为,这是我们经济史上最大的负面冲击。”“我们将要看到失业率接近20世纪30年代大萧条时期的水平。”

由于美国家庭的整体储蓄率低,抗风险能力弱,一旦失业率居高不下,房市肯定要受到重击。

网友分享在meiguo.com上的图片

一旦失业率居高不下,房市肯定要受到重击。

Woody'sAnalytics首席经济学家马克·赞迪(Mark Zandi)预计,如果美国经济活动的停止延续到今年夏天或之后,将有高达1500万个家庭会出现房贷断供,占拥有房贷家庭的比例高达30%。也就是说,届时美国将有1/3的贷款还不上。

相比之下,次贷危机法拍屋最高的2010年,当年也只有290万房屋被法拍。根据S&P / Case-Shiller房价指数,房价在2006年中至2009年初之间下跌了35%,这是自大萧条以来的首次全国性下跌。

可以说,美国新冠疫情假如延缓到三个月以上,对美国房市和经济的巨大冲击,将数倍于次贷危机,只有大萧条可以相提并论了。

撰文:《东方财经》(杂志)萧东

meiguo.com 发布人签名/座右铭此房事非彼房事哦~嘻嘻嘻~
大家都在看
楼主新近贴
回复/评论列表
默认   热门   正序   倒序
UncleRanger
2F
个人观察,以南加州的尔湾为例,在疫情爆发后已降低了7%左右。
 25   18天前  回复
meiguo.com 创始人

emotion

24   2020-05-11 23:57:53  回复

回复/评论:看似受疫情影响不大的美国房产市场,还能撑多久?

暂无用户组 升级
退出
等级:0级
美果:
美过
精华推荐
  1. 移民美国后总结出来的日常生活必知
  2. 看似受疫情影响不大的美国房产市场,还能撑多久?
  3. 每天86万元人民币!赌王何鸿燊先生的最后10年竟然是“用钱续命”的
  4. 花3分钟即可,读懂美国民用武器市场!
  5. 扎克伯格资助的新冠病毒研究团队捷报:某稀有抗体反复出现,提示疫苗线索!
  6. 戴尔2020款XPS 17被点赞
  7. 被政治仕途耽误了的影视巨星【DJT】
  8. 不可字面理解的英文短语 ~ come clean
  9. SpaceX“龙飞船”将于今日升空,特朗普总统将到现场观摩!
  10. 比尔·盖茨为何不竞选美国总统?
  11. NASA发现逆时空的平行世界可能真存在
  12. 看中国政府如何接招吧?美国要求中国90天内缴纳这笔巨额罚款
  13. 中国人民说了,希望特朗普总统能连任!来看看人家这理由!
  14. 加拿大引渡法专家预估,孟晚舟的获胜概率有7成!
  15. 为何要去美国读书?北京董氏父子给出的两个版本回答!
  16. 美国大学的教授年薪有多少?算多吗?
  17. 一对犹太夫妇的复仇计划实施中
  18. 腾讯的背水一战
  19. 日本政府在2019年春季体检的血样中检测到了新冠病毒抗体
  20. 新冠病毒弱点找到啦?一旦突破能一举攻克难题?
  21. 在家里煮出专业咖啡,须注意这几个细节!
  22. 见过这么大的荔枝吗?视觉和味觉都美!
  23. 美国政府又发钱:不分年龄,每人1200美元!每月600美元的失业救济金继续发到2021年1月底!
  24. 正式发布前,iPhone 12相关的所有消息汇总

美国动态 站内搜索 美果转盘 美果商店

Your IP: 34.204.176.125, 2020-05-30 13:37:54

Processed in 0.67922 second(s)

头像

用户名:

粉丝数:

签名:

资料 关注 好友 消息
已有0次打赏
(24) 分享
分享
取消