当地时间2021年3月30日，标普/凯斯席勒全美房价指数（S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index）公布数据显示，截至今年1月份，全美房屋价格同比上涨11.2％，高于去年同期的10.4%，录得自2006年2月以来的最高年度涨幅。

无独有偶，上周五（3月26日），Redfin的一项报告显示，在截至3月21日的四周中，美国房屋销售价格中位数为331590美元，创下历史新高，同比增长16％。此外，房屋总体上售价继续高于要价，买卖价比达到100.2％的历史新高。

20个都会区房价普涨

标普/凯斯席勒全美房价指数显示，美国20个都会区房价普遍上涨，比较显著的区域包括西雅图、凤凰城和圣地亚哥。

截至今年1月份，美国凤凰城的房价同比上涨了15.8％，连续录得20个月增长最快；紧随其后的是西雅图地区，录得14.3％的同比涨幅，该地区上一次显著上涨还是在2018年5月，录得13.5％；圣地亚哥的房价则同比增长了14.2％。

位于美国亚利桑那州的凤凰城房价涨幅最高，且并非在最近一段时间才提速，而是最近几年一直呈现暴涨趋势。
2012年至今年，该城房价翻了约三倍。
数据来源：Zillow

Zillow的高级经济学家杰夫·塔克（Jeff Tucker）表示，“强劲的需求与最低库存之间的冲突”正在推动全美房价上涨。

值得注意的是，美国国内有声音称，目前的住房市场被高估了。国际评级机构惠誉在最近的一份报告中称，全美范围内的房屋价格被高估了5.5％。

或加剧社会不平等状况

许多因素联合推动了房地产市场的热度。而美媒称，当下最大的两个因素是住房库存不足和极低的利率。

“这种上涨是令人担忧的”，总部位于西雅图的地产经纪公司Redfin指出，尽管低抵押贷款利率一直是美国购房热潮的主要推动力，但在截至3月25日的一周内，抵押贷款利率继续升至3％以上，已经达到了自去年6月份以来的最高点。

抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）数据显示，在截至3月19日当周，寻求抵押贷款的人数较前一周下降了2.5％，但与上一年相比仍增长了26％。

Redfin首席经济学家费尔威瑟在报告中指出：“疫情结束后，购买房屋的成本将比以往任何时候都高，这使许多美国人无法拥有房屋，也意味着未来，大多数美国人无法通过房屋净值来积累财富，这将加剧社会不平等状况。”

高涨的房价让美国民众感到挫败。房利美（Fannie Mae）进行的月度调查显示，在今年2月，美国消费者对房地产市场的信心下降。人们认为房价将继续上涨。同时，认为目前是购房最佳时机的受访者比例从52％下降到48％。认为是出售时机的受访者比例也有所下降，而更少的卖方只会加剧供应紧缩。

“史诗级住房短缺”

美媒称，除了高速攀升的房价之外，今年的美国买家还将面临着有史以来最糟糕的供应状况。Redfin记录显示，全美范围内所提供的房屋报价中，有58％在1月份面临竞标战，高于12月份的53％，在过去的9个月中，有超过一半的报价都面临着竞标战。美媒称其为“史诗般的住房短缺”。

造成这种情况的原因有很多，往近了说，在过去的几个月中，由于美国大部分地区遭遇极寒天气，1月和2月上市的新房数量减少，加剧了供应不足的情况。

往远了说，则要追溯到疫情时期。

新冠疫情在美国蔓延之时，一些建筑商辞退了工人，关闭了工厂，但未料到后来会有如此强劲的需求复苏。用工短缺和建筑用地短缺都给建筑商带来了成本压力。

与此同时，材料价格，特别是木材价格更是飞涨。全美房屋建筑商协会数据显示，自新冠病毒暴发以来，美国新房的平均建造成本增加了约2.6万美元。

所以，在最近几个月，美国最大的几家建筑商实际上正在减缓生产，以此期待冷却成本，但这更加剧了住房短缺。全美住宅建筑商协会首席经济学家罗伯·迪特兹（Robert Dietz）表示，2020年12月获准但尚未开建的单户住宅数量跃升了9.6％，比去年同期增长了28％。

根据该协会的计算，新建房屋总是要溢价，目前大约有7500万户家庭（约占美国所有家庭的60％）无法负担中等价格的新房。

CoreLogic副首席经济学家Selma Hepp表示，缺乏待售房屋仍然是最大的问题，“潜在卖家可能因无法找到新房而心灰意，待售房屋数量也将下降，以此形成恶性循环”。

“千禧一代”脱颖而出

而在美国房价的上涨潮流中，“千禧一代”的动向引起广泛关注。所谓“千禧一代”，是指出生于20世纪时未成年，在跨入21世纪（即2000年）以后达到成年年龄的一代人。

2018年，美国“千禧一代”的房屋拥有率创历史新低，但现在情况发生了变化。全美房地产经纪人协会最新报告称，目前，“千禧一代”占有美国购房人口的最大份额，为38％。年龄较大的“千禧一代”（30至39岁）占其中的25％，年龄较小的“千禧一代”（22至29岁）则占13％。

这些年轻的消费者基本都是首次购房，据彭博社报道，很多“千禧一代”在选购房屋的观念上，与老一代截然不同。他们的“入门房屋”多是价值数百万美元的高端房产，而非传统的平价房产。

美媒称，“千禧一代”有望在2021年继续推动房地产市场的繁荣。预计年龄较大的“千禧一代”购房者在今年的参与度将进一步提高。这也意味着，2021年的房地产市场仍然供不应求。

撰文：国际金融报 @周秭沫