美国新房开工量出现了大幅反弹，根据美国人口普查局2022年3月17日发布的数据，2月私有住房的开工量经季节性调整后为176.9万套，环比上升6.8%，同比则增加22.3%，是2006年以来最快增速。住房竣工量也比1月份跃升了5.9%，比一年前上升了2.8%。

此前，1月份的恶劣天气和与疫情有关的工人缺勤抑制了美国的房屋建设。加拿大蒙特利尔银行资本市场经济学家提亚加莫西（Priscilla Thiagamoorthy）称，工人缺勤现象有所缓解，建筑活动因此得到一些增长。

然而，供应链瓶颈、劳动力市场的紧张和乌克兰局势下大宗商品价格的高涨，使得建筑商信心有所下降。根据全美建筑商协会（NAHB）和富国银行16日发布的指数，美国3月份房屋建筑商的信心下降到了6个月的最低点，销售前景也下降到了2020年6月以来的最低点。

投资咨询公司BCA Research Counterpoint部门首席策略师约什（Dhaval Joshi）对第一财经记者表示，一直以来，房屋开工率没有跟上美国家庭住房需求的速度，市场供应不足。在过去十年中，库存和空置率都急剧下降。这些态势表明美国有开展建筑活动的需求。

“但较高的利率是一个不利因素。过去一年，抵押贷款利率一直在上升，今年初以来，上升的速度急剧加快。然而，即使在最近的急剧上升之后，抵押贷款利率相对于历史仍然很低。而且虽然NAHB的住房负担指数有所下降，但其水平并不低。”约什称，美国住房市场很可能能够承受美联储的紧缩政策。

库存危机仍然存在

美国人口普查局数据显示，2月份单户住宅开工率增长5.7%，数量为121.5万套，单户住房竣工率为103.4万套，比1月份高出12.1%。公寓楼和共管公寓等多户住宅开工量增加到55.4万套，是2020年1月以来最强劲的增速。

此外，2月份获准建造但尚未开工的房屋数量变化不大，为1974年以来的最高水平，这表明未来几个月建筑商将有强劲的开工势头。

但美国房地产市场仍然在应对严重的库存危机。根据全美房地产经纪人协会（NAR）2月公布的数据，全美未售出的房屋库存下降至86万套的历史低点，相当于仅可供1.6个月的销售，这一数字也为历史最低。

美国房地产信息提供商Zillow17日发布的月度市场报告则显示，2月全美范围内的现有库存减少到仅有72.9万套，比去年同期下降了25%，比2020年2月的140万套下降了48%。“从历史上看，房屋库存一般在12月见底，然后随着卖家挂牌迎接繁忙的春季购房季而回升。但今年，进入新的一年后，供应量继续减少，2月份的库存比1月份低11.9%。”报告写道。

房地产咨询公司约翰伯恩斯（John Burns）研究副总裁巴赫曼（Devyn Bachman）称：“我们正处于春季购房季节的中心，现在的房地产市场会引发一些挫折感。至少在整个春季，（对买家来说）会很艰难。”

美国房价今年还将上涨逾10%？

根据标普/Case-Shiller美国全国房价指数，仅在2021年，美国房屋的平均价格就跃升了近19%，凤凰城等城市已经出现超过30%的价格上涨。Zillow发布的报告显示，今年2月份，一座典型的美国住宅的平均价格为33.15万美元，比2020年2月上升了32.4%，也就是购房者需要多掏8.1万美元。

但是，随着新房开工率的增加，加上抵押贷款利率的上升，一些分析师认为，这应该有助于在一段时间内冷却炙热的美国住房市场。

“由于材料和劳动力短缺，建筑许可证在疫情中出现积压，随着供应瓶颈的缓解，这对未来的建筑是一个积极的信号。”加拿大帝国商业银行资本市场董事兼高级经济学家嘉奇（Katherine Judge）在一份研究报告中称，“但随着抵押贷款利率的提高，购房意向已经开始下降。”

本周，美联储宣布决定上调基准利率25个基点，10年期美国政府债券收益率随之走高，这反过来又会推高30年固定利率抵押贷款的平均利率。根据房地美的数据，17日，这一平均利率为4.16%，而一年前则仅为3.09%。

尽管如此，许多机构仍预测2022年的房价将是强劲的一年。美国银行预测，美国房价在今年底将上涨10%，美国企业研究所（AEI）住房中心主任、房利美公司前首席信贷官平托（Ed Pinto）认为未来将有12%的涨价。美国联邦国家抵押贷款协会也预计今年房价将攀升11.2%，达到平均38.4万美元。

但利率上升给了房屋建筑商很大的压力。NAHB首席经济学家迪亚兹（Robert Dietz）称：“建筑商们报告说，他们越来越担心预期升高的利率将使潜在的购房者退出市场。这可能表明2022年下半年要小心行事。”

NAHB的报告显示，衡量未来六个月销售预期的指标下滑了10点，至70点。目前的销售指数下降了3个点，达到了5个月以来的最低点86。

“新的住宅建设正在感受到通货膨胀、劳动力短缺和利率上升的压力。”行业网站Realtor.com高级经济学家和经济研究经理拉提（George Ratiu）说，“这些趋势也反映在房屋建筑商的情绪中。”

出处：第一财经