每个月，谷歌里都有成千上万的关于“房地产泡沫存在吗？”显然，这是许多人心中的一个问题。

美国房地产

之所以说这是一个泡沫，并不仅仅是因为价格高;投资需要推动需求远远超出应有水平。

那么，美国房地产泡沫存在吗?

我不相信有。房价不太可能大幅下跌。在最好的情况下，价格上涨的速度会更慢，超过通货膨胀的速度(只是不会像今年那样极端)。

值得记住的是，从历史上看，房地产泡沫实际上是相当罕见的。很多人可能感觉很常见，因为我们都经历过——但2007年危机的发生，是由于一系列今天不会发生的事件造成的(如放宽贷款标准)。

贷款标准

放款人在借钱给谁的问题上肆无忌惮吗?似乎不是这样。今天的买主都是非常合格的。根据美国城市研究所(Urban Institute)的数据，当前购房贷款FICO中值比住房危机前的700点左右高出约42点。2007年金融危机之后，出台了许多法规和限制措施，以帮助维持一个健康的房地产市场(如《多德-弗兰克法案》)——许多银行因参与贷款欺诈而被罚款数百万甚至数十亿美元。他们担心再次被罚款，所以他们选择让购房者遵守高标准。

抵押贷款利率

21世纪初，投机盛行。可调利率抵押贷款更受欢迎(监管也少得多)，它以较低的初始利率吸引买家，一旦房主被锁定支付，利率就会急剧上升。

当利率下降时，会鼓励更多投资者进入市场——因为这样做的风险更小。然而，专家们似乎一致认为，今年利率将上升1个百分点。随着借贷成本上升，这将有助于抑制过度投机的投资——有助于避免泡沫的可能性。

资产

房地产市场在2007年崩溃的部分原因是，许多消费者几乎没有房屋资产净值——人们在没有首付的情况下购买房屋，而且风险最高的抵押贷款几乎不需要证明买家有能力支付。当房地产市场很好时，如果资金状况不好，人们很容易就会转身卖掉房子。但一旦市场下跌，许多人发现他们的贷款比房屋本身更多。由于他们的房屋几乎没有资产净值，这意味着他们无法在不负债的情况下出售房屋——因此止赎成为唯一的选择。

如今，房屋所有者的平均资产净值超过15万美元，创历史新高，这是件好事。

供应

在房地产崩盘前的几年里，新屋建设超过了需求，导致房价急剧下跌。然而，自那时起，新房建设就落后了，跟不上不断增长的人口。根据全美住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)的数据，上世纪60年代至2000年，美国平均每10年新屋开工数在900万至1,100万之间，而到了2010年代，这一数字仅略低于700万户。建筑法规的增加，木材/材料/劳动力价格的上涨，以及由于经济崩溃而导致的犹豫不决都是造成这一结果的原因——随着房屋建造变得更加昂贵，房屋建筑商被激励建造豪华住宅，而不是公寓。虽然建筑业似乎已经达到了一个复苏点(去年建造了近100万套住房)，但供求可能需要数年才能再次平衡。

2022年房价会下降吗?

我和全国多个房地产市场的专家谈过。有一个趋势仍然很明显:需求很高，而且很可能继续保持高水平。千禧一代和Z一代正在“成年”，在组建新家庭时更加注重拥有自己的房子。

与此同时，Zillow的最新数据显示，去年12月美国待售房屋数量降至100万套以下。相比较，2021年待售房屋比今年多了22万套，而去年房屋竞争非常激烈。需求尚未减少，库存实际上已经下降。

那么，我们什么时候能期待房价下跌，或者至少停止如此快速的攀升?我的猜测是，未来5年内，房价不太可能出现明显的下跌。然而，我们最终会看到市场在买家和卖家之间达到更多的平衡。一旦某些事情发生，我们可以期待这样的转变:

1、新住宅建设持续增加，有助于满足需求(和/或)；

2、3D打印造房等新技术降低了生产成本(和/或)；

3、城市修改过时的分区法，以更好地容纳不断增长的人口(和/或)；

4、婴儿潮一代——他们拥有美国大部分住房存量——开始老龄化，搬出他们的房子。

所有这些因素都有可能对房地产市场产生重大影响，但它们都不是一夜之间发生的。我们也不知道五年后的平均抵押贷款利率会是什么样子，但这也可能对需求产生重大影响。

如果你打算买房子，你不应该推迟与经纪人讨论你的选择。如果你想等到房价下跌，那就不要这样做。你可能会永远租房。

出处：头条号 @优资海外买房