美国的房产市场如何搞崩的?
网友【美国房事】 2022-05-24 12:38:40 分享在【美国信息交流】版块    4084    1    1

聊一聊美国人是怎么把房价搞崩的,时间是2006年到2009年,美国房价下跌大约30%,之后引发了金融系统的连锁崩溃,并传导到实体经济,实体倒闭、工资下降。今天就说说这个事儿。

根本原因是债务违约,也就是贷款买房子的人还不起钱了。不过,这事儿还得从头说起。

一、美国人生来就爱借钱消费。这话一点也不夸张,这是他们短暂国史里的重要传统。

慈禧太后还没有垂帘听政的时候,美国人就开始搞“消费贷”了,通常是农民从商家那里赊账购买生活用品或者大型农具,等农产品丰收了再还钱。商家也不怕你跑了,因为他们只贷给有土地的农民,人跑了,地还在。

那时候美国农民可不是普通人,全是农场主,祖上都是漂洋过海从欧洲来新大陆“闯关东”的,他们扛着枪赶跑了印第安人,每户都占了大片土地。

这样的人多了,消费贷文化就起来了。

工业革命之后,出现了很多价格不菲的时髦物件,比如钢琴、缝纫机、洗衣机和汽车。这些工业品激发了美国人强烈的“剁手欲望”,但是没有钱怎么办?分期付款吧!

比如吧,1900年的美国还没有汽车,但到了1929年,93%的家庭至少有一辆车,其中70%的人是通过分期付款购买的。

不过,跟房地产比起来,上面这些都是小意思。

最早的房地产信贷是贷款给农民买土地,等丰收了再还钱。后来城市化了,农民进了城,就开始建商品房了。

特别是在金融家发明了“房地产抵押债券”以后,房地产商只需要用很少的资金就可以启动工程。老百姓也只需要给一点首付款就可以住上新房子。越来越多的人搬进了新家,也让地产商赚得盆满钵满,这就是美国20世纪的基建大繁荣。

这是债务催生的繁荣,有多繁荣呢?1930年,美国的未偿还抵押贷款占到全年名义GDP的41%。

贷款买房子这个事儿的逻辑肯定是讲得通的。

比如我找银行贷了100万买套房子,期限是30年,利率5%。这样的话,在未来30年里我每个月都需要向银行缴纳月供,30年后贷款还清,然后我收获了一套房子。

这是贷款人的逻辑。银行的逻辑不一样。

站在银行投资的角度,银行拿出了100万,投资了一个项目(我买房子),期限是30年(项目周期),年收益率5%,每个月能回笼一点点本息(月供)。

对银行这个投资者来说,有两个问题:1是期限太长,在30年的时间里不确定的事情太多了,比如项目终止(提前还款了);2是资金回收得太慢,这个也好理解,如果银行手里只有1千万,那么同时只能投资10个100万的项目。

那怎么解决呢?

二、要说金融创新,全世界都玩不过美国人。

如果你手里有10个本金100万年收益率5%的项目,每个月还都有回款,你可能觉得只需稳稳地吃租,小日子就过得很好了。金融家的想法是:这只是赚大钱的开始。

70年代末,美国所罗门兄弟公司创新出了对后世影响深远的金融产品,叫住房抵押贷款证券化,也叫MBS。这个说起来也不复杂:

银行手里不是有10个100万的收益5%的项目嘛,可以把他们打包成一个大项目,以4.5%的收益率再卖出去。看上去银行好像只赚了0.5%的利差,实际上这点收益对它来说根本不重要。

最重要的是,本金回来了,之前需要30年,而现在只需要1天。有了资金,可以继续放贷出去,然后再打包成大项目卖出去,周而复始,一千万可以当几个亿来用。

于是你看到,购房者在还款,投资大项目的人承担了风险,金融家们在中间吃利润。

当然,这还不算什么。到了90年代,一种更有“创意”的金融产品问世了,那就是债务担保证券,也就是CDO。简单来说CDO就是把很多个风险不同、种类不同的“大项目”集合到一起,再包装一次,然后卖出去。

如果投资人觉得有风险,没事儿,我们还可以给项目上个保险,而保险单本身又可以再包装卖出去。

就这么一层层地包装下去,到最后连他们自己也说不清楚背后的金融链条。

所有的这些金融创新都依赖一个事儿:购房者按时交月供。所以银行会要求购房者先给一定比例的首付款,还得提供收入证明,证明你有能力还钱。

三、直到90年代,风险还是可控的。

1992年,比尔·克林顿当选美国总统,他上台之后推出了“居者有其屋”的美国梦计划。简单来说,就是贷款给低收入的城市居民,让他们都能买得起房子。

为了实现这个梦想,代表大银行集团利益的克林顿做了两件事儿:1是大幅度降低购房的首付款比例,2是放松贷款审核。

先说首付款比例。90年代初,住房贷款通常是20%首付比例,但比例很快被下调到了3%。到了1999年,有10%的购房者付了3%的首付款,到了2007年,也就是次贷危机爆发前夕,有40%的购房者首付款比例低于3%。最疯狂的时候,买房子不需要首付款,可以“零元购”。

再说放松贷款审核。美国梦就是要让低收入群体买得起房子,没固定工作不要紧、没稳定收入也不要紧,只要来填个单子,房子就归你了。2004年,在政府的要求下,买房子不再需要工资单、税单这类收入证明。

相信你也看出问题了,这么疯狂的、不负责任的放贷,风险非常大,肯定会有人断供。如果到了那个时候,风险谁来承担呢?答案是:全世界的金融投资者。

美国的金融机构把这些“住房贷款项目”通过重重组装、分级和包装,变成了一个个投资项目和理财产品,卖给了全世界的投资者。暴雷之后,全世界的投资者一起买单。

2007年7月30日,在大洋彼岸的欧洲,名不见经传的德国工业信贷银行宣布它购买的美国“理财产品”可能遭受重大损失,这个消息引发了1.2万亿规模的“产业支持商业票据市场”的崩溃,之后又进一步导致了欧洲主权债务危机。

如果你对欧债危机的故事有兴趣,不妨点个关注,以后我会讲。

读到这里,你可能会有疑问了,这么明显的坑人操作,美国国内就没人反对吗?

这个还真不好反对。你想想看,你如果是一个政客或者精英人士,你敢反对让穷苦老百姓能够“居者有其屋”的美国梦吗?你走夜路吗?那些数量庞大的低收入群体可不是好惹的。

所以啊,小布什上台以后沿袭并扩大了克林顿的政策。比如说,小布什在2002年宣布,要在2010年为550万少数族裔低收入群体提供住房贷款,并要求房利美等机构提供金融支持。

好吧,历史的车轮已经启动了,既然无力阻止,那就接着奏乐、接着舞吧。

四、资产价格泡沫取决于信贷扩张。

由于太容易从银行拿到贷款,这就让原本没有实力买房的人借到钱买了房子,让原本只能买小房子的人买了大房子。买房的人多了,房价自然是水涨船高。节节攀升的房价,也诱惑了更多的人贷款买房子。

在次贷危机爆发的前五年,美国部分城市的房价提高了一倍。房子涨价了,看上去好像家庭的资产升值了,但实际上绝大部分都是债务。

买房的狂欢之下,似乎没有人会意识到一个问题:贷的款不是送给你的,是要还的!

如果房价就这么一直涨上去,什么时候还贷款还不是很着急的事情,毕竟房产在升值嘛,但是如果房价跌了呢?

问题来了,美国的低收入群体用高杠杆(低首付比例)买房有一个很严重的问题,那就是扛不住任何的房价下跌。

举个例子,如果你用3%的首付买了一套100万的房子,也就是找银行借了97万。不考虑利息的情况下,你欠了银行97万。如果房价跌了5%,也就是房子价值变成了95万,但是,你借的97万一分不能少的要还给银行。也就是房子变成了负资产了,你还想继续还款吗?

如果房价跌了30%呢?还还款吗?

2007年之前的美国人,他们根本不相信房价会跌30%,遗憾的是,现实总是会狠狠地打脸。

由于受到加息的影响,原本日子就很紧巴地低收入群体开始出现了断供现象,开始有房屋被拍卖,背后的理财产品一夜之间就变成了坏账,而金融机构的资产负债表里根本没有足够的资本来弥补损失。

2007年到2009年,美国房价跌去30%,一时间大量的房子变成了负资产。贷款公司纷纷倒闭,持有CDO(也就是理财产品)最多的雷曼兄弟破产,股票跳水,哀鸿遍野。

五、短时间内刺破金融泡沫,一定会引发经济衰退。

房产和金融领域的暴跌很快就影响到了实体经济,由于普通百姓的债务杠杆太大,资产缩水太多,就导致了家庭消费支出减少。然后,商家为了促销不得已降低商品售价。

同时为了保住利润,商家会降低人员工资。在衰退的那几年,美国人工资降低了30%。工资降低,就更加还不起贷款了,家庭消费支出也就更少。如此循环。

经济学家埃尔文·费雪把这个叫做“债务型通货紧缩”。这个对所有国家都一样,短期暴跌的结果肯定是大家一起倒霉。

经济衰退也加重了贫富分化,2007年美国前10%的家庭拥有71%的社会财富,而短短3年后,他们的财富就增加到了74%。此消彼长,90%普通老百姓拥有的总财富就减少了3%。

这个也好理解,首先是富人的资产里债务的比例少而且他们的收入来源多,不太受工资影响,另外一点是实际上穷人用来买房的贷款是来自富人的银行存款或者金融产品里的资金,即使最后穷人的房屋被强制拍卖,卖的钱也会流回富人手里以抵消一部分损失。

而穷人是输光了所有的家当,包括房子和首付。所以美国每一次的金融危机或者经济衰退就是一次“社会财富向富人手里转移”的过程。而这个背后仿佛有一只看不见的手,周而复始的操控着。

这不,从2020年6月到2022年3月,短短两年时间,美国销售房屋的平均售价又飙升了35%,注意是“平均”。短时间的资产升值一定是来自信贷扩张。只能祝福大洋彼岸的美国老百姓了。

好了,说了这么多,最后总结一下美国人是怎么把房地产搞崩的。

1、美国人爱借钱消费这事儿,是有历史传统的;

2、眼花缭乱的金融产品把资产泡沫越吹越大;

3、始于90年代的“坏政策”让没有经济实力的人买了房子。

对我们的启示呢,我觉得是两点:1是要把金融老虎关进笼子里;2是不要对自己太自信,不要做不符合经济实力的超前消费,尤其是买房子之类的。

出处:头条号 @九万天兵

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