随着美联储加息和房屋需求暴增，自2022年5月以来，美国抵押贷款利率不断升高，30年期利率在6月中达到6.38％的峰值，比2021年8月的低点2.89％高出约3.5个百分点。

即便如此，美国房价依旧夸张。

根据全美房地产经纪人协会（NAR）的最新数据，5月美国所有住房类型中的现房价格中位数为407600美元，同比上涨了14.8％。这也是该价格首次突破40万美元大关。

NAR表示，这标志着美国房地产市场连续第123个月同比增长，这也是有记录以来最长的连续增长期。

销量受到压制

超高的价格也抑制了房地产市场的需求。

根据NAR数据，美国大部分区域都出现了销售环比下降的情况，全美现房销量从1月的年化后649万套下降到5月的541万套，降幅达到17％，同比来看则是下降了8.6％。

NAR首席经济学家Lawrence Yun称，房屋销售基本上已经恢复到了2019年的水平。他还表示，鉴于今年抵押贷款利率的迅速上升削弱购房者的负担能力，预计未来几个月的销量将进一步下降。

而5月底登记的住房总库存为116万套，相当于2.6个月的供应量，虽然比近几个月的低位要高一点，但仍不足以让人感到安心。

Yun也补充道：“价格合适的房屋正在快速销售，库存水平仍需要大幅上升，至少翻倍才能冷却房价。”

NAR的总裁Leslie Rouda则警告：“房屋购买量下降意味着更多人正在租房，因此租金可能上涨并刺激更多的机构投资者购买房产并出租获利，这会给刚需带来额外的压力。”

房屋情报机构Redfin的高级经济学家Sheharyar Bokhari也警告：“投资者仍然能够在总销量下滑的情况下扩大其市场份额，这一事实表明，他们并没有像个人买家那样强烈地感受到利率上升带来的痛苦。这也表明，个人买家仍将继续面临来自投资者的竞争。”

可怕的是，建筑商因为看到低迷的成交量在信心调查中，表现出疫情以来的最消极情绪。于是，库存情况又让人担心起来。

止赎或加快增长

5月，全美范围内，每4549个住房单元中就有一个因为还不起贷款而提交止赎申请。

据房地产数据提供商ATTOM发布的报告，5月共有30881处美国房地产已提交止赎申请（违约通知、预定拍卖或银行收回），环比增长了1％，但同比却增长了185％。

ATTOM市场情报执行副总Rick Sharga表示：“止赎活动总体上缓慢、稳定地恢复正常……但由于通胀目前处于41年来高位，食品、汽油等必需品价格失控，我们可能会看到止赎活动的增长速度，比大多数预测所暗示的要快一些。”

这就很难不让人担忧2006年美国发生过的房地产危机，直接成为2008年次贷危机的导火索。

但很多经济学家指出，两者并不相似，比如现在的房地产市场信用更好，次级借贷者比例只有大约2％，而在2006年当时这个比例达到了15％。且由于大流行的关系，购房者相比之前累积了更多的资金，同样降低了违约的可能。

此外，这一轮的房地产购买潮中，大多数人选择的是固定抵押贷款，这就避免了受到利率上涨的影响，而上次的危机中绝大部分人选择可调整利率贷款，最后被逼上梁山。

但市场也有别的担忧，比如同期暴涨的通胀率，以及美联储加息之下未来无法避免的高失业率，都可能造成更多违约的出现。

连美联储都不敢肯定经济能够有一个“软着陆”，美国房地产市场可以做到吗？

出处：财联社