美国最大房地产网站Zillow本月进一步上调了对未来一年美国房价的预期，预测2024年7月房价较比今年7月将上涨6.5%，高于上个月预期的6.3%。

01 明年房价将比同期上涨6.5%

今年2月，美国最大房地产网站Zillow的房地产经济学家大胆进行了预测，称美国房价已经触底，接下来的未来12个月将继续攀升0.5%。

在接下来的几个月里，Zillow房屋价值指数(Zillow Home Value Index)跟踪的美国房价不仅开始再次攀升，还创下了历史新高。

这种上涨是由房源紧张水平“顺风”推动的。事实证明，房源紧张水平的强劲程度，足以抵消抵押贷款利率所带来的冲击。

图源：Sillve.com

美国房价反弹之际，Zillow不断上调其房价预测指数。该公司最新发布的预测是，美国房价在2023年7月至2024年7月期间将上涨6.5%，高于上个月预测的6.3%。作为参考，凯斯-席勒(Case-Shiller)追踪的美国房价自1975年以来平均每年增长5.5%。

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Zillow房产经济学家表示，“尽管抵押贷款利率仍然居高不下，但有限的待售房源仍会继续推高房价。与2019年同月相比，7月份上市出售的房屋数量略多于一半，而7月份市场上新推出的房源较疫情前的典型同期减少了29%。”

“这种短缺加剧了待售房屋的竞争。7月份签订合同(或者称为‘待定’)的房屋平均在12天内成交，比2018年和2019年的典型同期快了一周半的速度。”

图中为Zillow的房产经济学家预测2023年7月至2024年7月房屋价格趋势。
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尽管Zillow的房产经济学家预计未来12个月全国房价将上涨6.5%，但他们的预测模型显示，美国400个最大的住房市场中，有120个市场将在未来12个月将上涨7.0%或更多。

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预测上涨的120个住房市场遍布全国，分布在西部(如加州的圣玛丽亚)、南部(坦帕)、中西部(印第安纳波利斯)和东北部(宾夕法尼亚州的斯克兰顿)。

尽管Zillow公司认为美国房价已经触底——CoreLogic和AEI住房中心的经济学家也相信这一点——但不同的公司仍旧持有不同的看法。例如，穆迪分析公司(Moody's Analytics)和摩根士丹利(Morgan Stanley)则认为，美国房价可能从现在起到2024年底之间还会出现进一步下跌，才会触底。

02 抵押贷款利率飙一路升至7%往上

根据房地美(Freddie Mac)的最新数据，抵押贷款利率达到了7%，这是22年来的最高水平，购房者将面临不断上涨的成本。一些房地产专家警告称，利率可能会继续上升至接近8%。

截至 2023 年 8 月 30 日，美国的抵押贷款利率如下：

- 30 年期固定利率：7.23%

- 15 年期固定利率：6.55%

- 7 年期 ARM：5.92%

- 5 年期 ARM：5.47%

这对于购房者意味着什么呢？即使是一直秉持乐观态度的房地产专业人士也表示，买家和卖家必须调整他们的内心期望值。

“我不喜欢一味悲观，毕竟这是我的业务领域，”全国房地产公司Brown Harris Stevens的CEO贝丝·弗里德曼(Bess Freedman)表示：“我仍然认为房地产是最好的长期投资项目。但有一个变化，人们假设通胀开始朝着正确的方向发展，就认为抵押贷款利率也会下降，这种观点是不切实际的。”

图中为全国房地产公司Brown Harris Stevens的CEO贝丝·弗里德曼(Bess Freedman)。
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尽管最近有报告称通胀正在降温，但弗里德曼(Freedman)仍认为，通胀仍然过高，经济过热对于房地产市场来说并不利。

“我们目前看到的高利率水平正在对房地产市场产生影响，” 弗里德曼(Freedman)表示,“利率已经翻了一番。房屋库存有限。房价仍然居高不下。这三个因素共同导致了房地产市场的不活跃。”

而且，在短期内很少有迹象表明这种情况会发生明显改变，因为美联储继续关注通胀问题，这可能会再次引入进一步提高利率的可能性。

“利率可能会进一步上涨吗？有可能。我没有看到它们下降的明显迹象。因此，人们需要接受当前的利率水平,”弗里德曼(Freedman)补充道。

图中为追踪美国抵押贷款利率的涨跌。
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根据房地美(Freddie Mac)的数据，在过去的31个月里，30年期抵押贷款的固定利率大幅上涨，从2021年1月的最低周平均利率2.65%上升至目前的水平。

这也意味着对于购买一套中位价格的房屋并支付20%首付的购房者来说，月供已经增加了超过1200美元。因此，许多人无法承担购房成本。

目前仍在市场上寻找房屋的买家们发现可用的房源已创下了历史新低。

由于在新冠疫情期间抵押贷款利率非常低，人们以2%或3%的利率购买或重新融资贷款，因此他们没有太大的动力去以6%、7%甚至更高的利率出售并购买另一套房屋。

03 美国房价如何到达这样一个局面？

由于房源供应不足，房价保持在高位。今年6月，美国房价中位数创下历史第二高水平，为41.02万美元，仅比前一年创下的41.38万美元的历史最高水平低0.9%。

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本周发布的美联储会议记录显示，如果经济和劳动力市场不降温，通胀仍然是持续关切的问题，这意味着今年剩下的三次会议中可能会讨论再次提高利率的可能性。

本周，美国国债10年期收益率突破了4.2%的阈值，这是过去10多年来的最高水平。美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示这是一个临界点。

“如果它突破了这个水平，然后无论多么不合理，势头可能会将其推升到5%的水平。这对于抵押贷款利率来说是坏消息，相应地可能会上升到8%，”云(Yun)补充说道。

根据使用Freddie Mac工具计算的数据，根据当前平均抵押贷款利率7.09%，购买一套中位价格为41.02万美元的房屋的买家每月将支付2203美元的本金和利息。在2021年1月，当时中位房价约为30.99万美元，利率低于2.65%时，购房者每月只需支付999美元。

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美联储官员将利率提高到了22年来的最高水平。尽管美联储并未直接设定借款人抵押贷款的利率，但它的行动会对这些利率产生影响。

抵押贷款利率往往会跟随10年期美国国债的收益率走动，而这些收益率则根据对美联储行动的预期、美联储实际行动以及投资者的反应相互影响。当国债收益率上升时，抵押贷款利率也会上升。

William Raveis Mortgage 的区域副总裁梅丽莎·科恩(Melissa Cohn)表示，市场正在定价另一次加息的可能性，目前经济中存在相当多的风险。银行正在关注这些风险，因此保持利率较高。

“银行也是在保护自己，保护他们的底线。不幸的是，对于购房者来说，利率可能会进一步上涨，并预计将保持在较高水平。只有当人们减少消费，失业率降低时，通货膨胀才会真正下降。只要就业状况保持强劲，通货膨胀将难以持续下降。我认为真正的缓解要等到明年才可能实现，”科恩(Cohn)补充道。

美国全国房地产协会的副首席经济学家杰西卡·劳茨(Jessica Lautz)表示：“抵押贷款利率的上升加剧了房屋的不可负担性，因为在这种有限的房源环境中，房价正在上涨。要使利率下降，必须做出一些改变，而这一改变就在于美联储的下一次决策。”

据悉，美联储今年还将举行三次利率设定会议，分别在九月、十一月和十二月。

Ref 参考文献：
https://www.cnn.com/2023/08/20/homes/mortgage-rates-housing-affordability/index.html
https://finance.yahoo.com/news/zillow-full-blown-housing-market-162542887.html?guccounter=1

编译：Taola.com