一张由约翰·伯恩斯研究与咨询公司（John Burns Research and Consulting）发布的全美房产税地图，揭示了当代美国老年人口迁徙的深层动因。研究显示，房产税占房屋价值2%以上的深红色区域（纽约州、新泽西州及伊利诺伊州等地）正引发大规模退休人口外流。

美国房产税的征收基于房屋及其所占土地的价值，税率因城镇、城市、学区、县和州而异。其主要用途是为地方政府、公立学校、道路维护以及其他市政服务提供资金。

数据显示，纽约州大部分地区，以及邻近的新泽西州和费城大片区域，房产税中位数介于1.75%至2%甚至更高。

相比之下其他东北部各州的情况要好一些，马萨诸塞州、康涅狄格州、新罕布什尔州和佛蒙特州等东北部州的房产税则相对较低，大多在1.25%至1.5%之间。

在中西部地区，伊利诺伊州房产税率最高，该州大部分地区的房产税率在1.75%至2%之间，部分地区甚至超过2%。附近的威斯康星州、爱荷华州、堪萨斯州和内布拉斯加州等邻近州的房产税也较高，大多在1.25%至1.5%之间。

在南部，德克萨斯州则以高房产税而闻名，休斯顿和圣安东尼奥部分地区的房产税率高达1%至2%。值得注意的是，德克萨斯州是美国仅有的八个不征收州所得税的州之一，这也在一定程度上抵消了高房产税带来的负担。

另一方面，许多西部和南部各州的房产税在美国最低。内华达州、亚利桑那州、犹他州、科罗拉多州、路易斯安那州、阿拉巴马州、南卡罗来纳州、田纳西州和西弗吉尼亚州等州，房产税率则低于0.5%。

是什么驱动了这场老年人迁徙潮？

退休人员的迁移趋势受到多种因素影响。虽然跨州迁移的退休人员比例不高，但由于美国退休人口数量庞大，其迁移仍然值得关注。年轻一代的迁移是驱动因素之一，例如，高税收地区年轻专业人士迁移到更负担得起的州，他们的父母也可能随之迁徙。总体趋势是，退休人员倾向于离开寒冷且生活成本高的东北部和中西部，前往南部和西部寻找温暖气候和更实惠的住房。

最受老年人欢迎的目的地

数据显示，佛罗里达州仍然是美国最受老年人欢迎的目的地，尽管其房产税率远非最低。就迁移人数而言，德克萨斯州位居第二，其次是亚利桑那州。北卡罗来纳州、宾夕法尼亚州和加利福尼亚州也位列前十。

波特预测，北卡罗来纳州和南卡罗来纳州将成为更具吸引力的目的地。随着时间的推移，卡罗来纳州也会成为老年人的选择。

南卡罗来纳州默特尔比奇（Myrtle Beach）是老年人的热点之一，其周边地区的房产税率是东海岸最低的。西弗吉尼亚州将凭借其高性价比和低房产税的优势，继续受到美国老年人的欢迎。

人口普查数据印证研究人员的预测

根据美国人口普查局最新的预计，2020年至2023年期间，南部城市65岁以上人口的增长最为显著，其中默特尔比奇的增幅最高，达到23.1%。北卡罗来纳州尽管房产税略高（在0.50%至1%之间），但也有四个城市进入了65岁及以上人口增幅最大的前十名，包括威尔明顿（Wilmington），增幅为18.4%，位居第二，其次是罗利（Raleigh），增幅为18.3%。

尽管总体房产税较高，但德克萨斯州仍然吸引了大量老年人，其四个主要城市进入了前十名：大学城（College Station）（+17.6%）、奥斯汀（Austin）（+17.3%）、休斯顿（Houston）（+15.3%）和达拉斯-沃斯堡（Dallas-Fort Worth）（15%）。

此外，南卡罗来纳州查尔斯顿（Charleston）和犹他州普罗沃（Provo）这两个房产税率低于0.5%的城市，也一直在吸引着寻求经济适用房和温暖气候的老年人。这些数据都指向一个共同的趋势：高房产税正在改变美国老年人的居住选择，低税州正成为他们安度晚年的新乐土。

出处：头条号 @Andy看海外