最近带客户看房的时候，遇到了一件特别典型的事，想分享给大家。有套房子，卖家经纪人说房顶是5年前刚换的。但我一看就觉得不对劲——这个屋顶怎么看都不止5年。

我追问了一下，才发现，原来是“上一个卖家在5年前告诉现在的卖家：这个屋顶是 Newer”。注意哦，是 Newer，不是 New。这两者差别可大了！New，通常是指刚刚换的；Newer，往往已经是用了五年以上。所以这屋顶的真实情况，是10年前就换了的！

我在带人看房的时候，会仔细分辨卖家和卖家经纪人提供的信息，再通过我的经验来综合判断。那咱们今天就来聊聊，怎么辨别屋顶是什么时间安装的，以及还有多少年的寿命。

在西雅图地区，常见的屋顶材质是沥青瓦片，英文叫做Asphalt Shingles。当然了，一些豪宅会采用Cedar Shake，或者Metal Roof，甚至会偶尔看到南方才有的Concrete和Clay材质的。

咱们今天的讨论分成4段，分别是：沥青瓦片的分类，如何辨别剩余寿命，哪些是常见的误判，以及如何正确的清理屋顶。

瓦片大揭秘：寿命背后的秘密

首先，咱们来说沥青瓦片的分类。沥青瓦片根据寿命不同分成三个等级，分别是3 Tab, Architecture Shingles, 和Luxury Shingles.

第一种：叫3-tab，也叫做Flat Shingles, 预期的使用寿命是20年，但是通常只有15年的寿命。市场上大概只有10%的房子用的是3 tab, 这种房顶是最便宜的，也是质量最差的。

第二种叫Architecture Shingles,也叫 Dimensional。这种是最常见的，市场占有率超过75%，预期使用寿命是30年，但是实际上只能用到25年。

第三种，Luxury Shingles，是寿命最长的，最高端的。比如特别流行的一款叫做Presidential Shingles, 就是50年的预期寿命，实际的使用寿命在40到45年左右。市场占有率大概是10%。

屋顶寿命看三点

那接下来，咱们讨论一下怎么来辨别你的屋顶还有多少年的寿命。咱们一共要从3个角度来看。

首先，要看瓦片上面的小颗粒是否还均匀，是否还是铺的满满的。瓦片上的这个小颗粒叫做Granule, 它的作用是防止紫外线和防火。如果没有这些小颗粒，沥青瓦片受到大风，大雨和紫外线的侵蚀，会很快的失去弹性。当没有了弹性，就起不到防水的作用了。

新的沥青瓦片屋顶上面的小颗粒应该是满满的，均匀的，密布的。而当寿命快要到期的时候，小颗粒会大面积的脱落，而且是不均匀的脱落。

第二个角度，是看瓦片是否裂开了。在铺房顶的时候，大部分的地方用的都是一整片的瓦片，尤其是靠中间的部分。但是随着时间的推移，或者保养不得当，很多瓦片会裂开。

这种开裂通常是竖条的，裂开的边缘不是笔直的一根直线。如果你看到有超过10%的瓦片都开裂了，那说明你的房顶马上就要寿终正寝了。

第三个角度，是看每一个瓦片的边角是否磨圆了。

瓦片的边角，不管是直角，锐角，和钝角，都应该是尖角的。如果你看到瓦片的边角被磨圆了，哪怕有一点点圆，都说明这个房顶已经有一段时间了。

别被颜色和苔藓骗了

接下去咱们再来说说，很多人都会误判的地方。

很多人习惯用颜色或者用有没有苔藓来判断房顶的寿命，这个是错误的。房顶在出厂的时候就有浅色和深色之分，不能用来判断寿命是否到期了。

而即便是刚换的房顶，也有可能出现满是苔藓的情况，这个不能用来说明房顶的寿命。

实际上，苔藓的多少是跟你房子周围的大树和采光直接相关的。如果周围大树多，采光又差，新换了一年的房顶上就会有很多苔藓。

苔藓本身不是问题，但是如果一直不清理苔藓，这才是问题，会减少房顶的寿命。

为什么苔藓会影响房顶的寿命呢？这是因为苔藓有很强的附着力，而苔藓附着的地方恰恰是上下两个瓦片中间的缝隙。

瓦片的缝隙变大，就有可能会渗水。而且苔藓会让瓦片失去弹性，变得硬邦邦的，这也会减少瓦片的寿命。

你需要知道的屋顶清洁方法

最后，咱们再来聊一下到底该怎么清洁房顶。

对于沥青瓦片而言，只能通过两种方式来清洁，一个是撒锌粉，另一个是低压水枪。

如果你听说有人用高压水枪或者用铁刷子来刷，这种都会对房顶寿命造成很大的影响，通常只有卖家上市卖房子才可能会这么做。

锌粉的工作原理是这样的。当下雨的时候，锌粉会融在雨水里面，被苔藓吸收。锌粉对于苔藓来说是致命的。

苔藓死了以后，就会丧失附着力，被雨水冲掉。所以撒锌粉要在春天和秋天下雨的时候撒，夏天大太阳的时候是没有用的。

写在结尾

在买房这件事上，很多坑不在价格，而在你看不见的细节里。刚刚开头那个买家，后来因为我的帮助之下，成功的跟卖家协商了换房顶，省了3万美元。如果你打算在西雅图买房，但是怕踩坑，那你一定要找西城李老斯来聊聊。

嘚了，咱们今天聊了西雅图地区常见的房顶材质，如何辨别剩余寿命，如何拒绝误判，以及如何清理房顶，希望这期文章对你有帮助。

出处：见配图右下角