抵押贷款利率一直居高不下：徘徊在7%左右，远高于疫情期间3%以下的水平。自2020年以来，房价上涨了50%以上，这使得许多美国人越来越难以负担购房成本。

疫情期间，购房者习惯了3%以下的抵押贷款利率，这让买房这件事看起来更容易实现。但在过去几年里，购房者就没这么幸运了。

2023年底，抵押贷款利率曾达到8%的峰值。据《抵押贷款新闻日报》报道，尽管有所回落，目前30年期固定抵押贷款利率为6.75%。

经济学家和房地产机构警告称，短期内这一数字不会有太大变动。更糟糕的是，一些人表示，要让住房恢复到可负担的水平，所需的抵押贷款利率是难以实现的。

周二，Zillow经济分析师阿努什娜・普拉卡什报告称，要让一套普通住房对普通购房者来说具有可负担性，抵押贷款利率需要降至4.43%。

但普拉卡什写道：“这种幅度的利率下降在目前看来是不现实的。”她还补充道，即便是0%的利率，在纽约、洛杉矶、迈阿密、旧金山、圣地亚哥或圣何塞，普通住房也难以让购房者负担得起。

沃伦・巴菲特旗下的伯克希尔・哈撒韦房屋服务公司在7月初的一份报告中也表示，抵押贷款利率是阻碍购房者和售房者的主要因素之一。

“许多房主不愿将房屋挂牌出售，因为他们不想放弃已有的低抵押贷款利率，”伯克希尔・哈撒韦房屋服务公司称，“对他们来说，房价的大幅上涨并不能抵消他们在购买另一套住房时因利率大幅上升而多支付的成本。”

这个问题也被称为“黄金手铐”——即锁定抵押贷款利率效应。意思是，目前的房主即使想搬家，也没有动力将房屋挂牌出售，因为他们会失去几年前锁定的低得多的抵押贷款利率。

这引发了房地产市场的一系列其他问题，尤其是库存问题。

伯克希尔・哈撒韦房屋服务公司的数据显示，4月未售出的现有住房数量环比增长9%，达到145万套；按当前销售速度计算，相当于4.4个月的供应量，是五年来的最高水平。这体现在，更多的售房者在房屋挂牌时间超过预期后，将房屋从市场上撤下。

“现在房屋在市场上的停留时间比去年长了近三周，”Realtor.com高级经济学家杰克・克里梅尔最近告诉《财富》杂志，“这表明，尽管市场情况已经发生变化，但售房者仍锚定在疫情时期的价格上。”

这并不意味着美国住房供应激增；事实上，我们仍短缺数百万套住房。这只是意味着，有能力真正负担得起购房的人并不多。

尽管库存水平在上升，但房价和抵押贷款利率仍然是潜在购房者的障碍。伯克希尔・哈撒韦房屋服务公司表示，抵押贷款利率“顽固地保持高位”，阻碍了新购房者进入市场。

根据Realtor.com周四发布的报告，7月一套普通住房在市场上的平均停留时间为58天，比去年同期长7天。

抵押贷款利率无疑是购房者决定是否出价的一个因素，而根据美国凯斯-席勒房价指数，自疫情爆发以来，房价上涨了50%以上。

与此同时，工资增长速度跟不上房价上涨的步伐，这使得买房更让人觉得难以负担。科科伦集团的房地产经纪人亚历山德拉・古普塔告诉《财富》杂志，如果抵押贷款利率、库存或工资增长等方面没有任何变化，美国的住房可负担性危机可能会持续下去。

“一些首次购房者转向长期租房，甚至合租模式，因为拥有住房的想法已经变得遥不可及。另一些人则更多地依靠家庭支持才能进入房地产市场，”古普塔说，“我们正看到住房阶梯的重塑。”

不过，凯斯-席勒指数显示，房价涨幅似乎正在放缓，这带来了一丝微弱的希望。

“由于可负担性仍然紧张，库存受限，全国房价基本保持稳定，但也只是勉强稳定，”标普道琼斯指数固定收益可交易产品和大宗商品主管尼古拉斯・戈德克在一份声明中表示。

出处：头条号 @Eco瑞峰说财富