在美国买房，除了要考虑地段、学区、贷款利率等因素，还有一个绕不过去的名词——HOA。

初来乍到的华人朋友听到 HOA 三个字，大多一脸懵：“是政府机构吗？或者是税务部门？”其实，HOA 的全称是 Homeowners Association，翻译成中文就是“业主协会”，但它的实际权力可比字面意思大多了，几乎相当于美国社区的“居委会 + 小区物管 + 城管 + 街道办”。

（一）什么是 HOA？

HOA 是美国特有的社区组织，常见于别墅小区（subdivision）、联排住宅（townhouse）和公寓楼（condo）中，是由开发商最初设立、后期由业主选举产生理事会来运营和管理的组织。其成立初衷是规范居民行为，维护社区环境，并保障房产价值。

它依据一套正式文件（通常称为《CC&Rs》——Covenants, Conditions & Restrictions，即“契约、条件与限制”）来运作。这些文件是买房时必须同意遵守的，业主买房签订合同的那一刻，通常也等于签署了这份 HOA 契约，必须遵守它的一切规定。

HOA 通常向业主收取年费或月费，用于公共区域维护，如草坪、泳池、健身房、门禁、街灯、街道维修、外墙粉刷等。但其收费标准、服务质量和执法态度不一，全看社区风格与 HOA 文化。可以说，一个HOA，养活一堆律师，搞崩一批房东。

（二）HOA 的权限有哪些？

HOA 的权限因各州法律和社区具体规定不同而有所差异，但普遍包括以下内容：

一、社区管理权：

1、公共设施维护：如泳池、绿地、健身房、停车场、儿童游乐区等；

2、小区安全与门禁管理；

3、垃圾回收、雪地清理（北方地区）等公共服务协调。

二、房屋外观管理：

1、可强制要求业主维护房屋外观整洁，比如圣诞节的各种灯饰节后就得收起来；

2、限制房屋外立面颜色、材料、门窗样式；

3、管控屋顶太阳能板的安装、前院草坪或花园的样式。草坪须按时修剪，杂草超过6英寸就可能被罚；

4、禁止在车道上长期停放房车、船或破旧车辆；

5、有些HOA禁止在院子里晾晒衣服等。

三、行为规范制定与执行：

1、禁止噪音，宠物有数量限制，超过某个重量的狗狗可能被禁止，有的甚至规定要用什么颜色的狗绳；

2、限制出租行为或短租（如 Airbnb）；

3、限制房屋改建、增建行为。想要改建或增建都得先提交书面申请，通过审批才能动工；

4、对违反规则者发出警告、罚款，严重者可诉诸法律。\

（三）如果违反HOA 规定，会怎样？

HOA 可不是好说话的社区老大姐，它手中有一系列法定权限：

1、首先是罚款。不按时剪草坪、垃圾桶放太久、屋檐挂万圣节南瓜太晚取下……几十到几百刀不等；

2、然后是Lien（留置权）。若你长期不交 HOA 费用或罚款，HOA可依法对该房产设立留置权，意味着这笔欠款须在房产出售前偿还；

3、最后一步是Foreclosure（强制拍卖）。如果房主长时间拖欠款项，HOA可根据州法，采取法律行动，将房产拍卖以清偿欠费（包括加州、德州、内华达、乔治亚、科罗拉多等一些州允许“非司法拍卖”，即无需诉至法院，一般只通过聘请律师、通知房主、公告销售日期等法定流程，即可自行公开拍卖所涉房产）。

所以，你可以不同意HOA的决定，但你要为你的不同意付出相当大的代价。比如下面这些真实案例：

1、加州一位阿姨因在后院喂鸡，被 HOA 判定违反“禽类禁令”，罚款 2500 美元；

2、德州某退休夫妇，仅因车道边草丛过高，被多次罚款并被HOA起诉；

3、新泽西一业主因为拒绝移除挂在阳台的美国国旗，被 HOA 威胁罚款，最后媒体介入才平息争议；

4、佛州一位业主因拒交HOA年费（不到400美元），被协会留置房产，最终拍卖成功——虽然法院判罚程序不合法，但房产未能追回。

（四）HOA 是天使，还是恶魔？

尽管有人把 HOA 描述成“独裁政权”，但也有人觉得它“像一个认真负责的居委会”。

它的好处包括：

1、维护社区环境整洁美观，防止因脏乱差拉低房价，有助于房屋保值或增值；

2、通过制定统一规范减少邻里冲突；

3、提供便利设施与公共服务，比如泳池、健身房、门禁系统等；

4、统一修缮计划，避免“烂尾房”现象。

5、对投资者来说，统一管理也更容易维护或出租。

HOA 的缺点与争议在于：

1、限制自由：比如不能种自己喜欢的花、粉刷房子颜色、在自家门口挂国旗（一些州对此已有法律限制 HOA 权力）；

2、费用高昂，增长无上限：部分社区 HOA 收费逐年上涨；

3、执法过于苛刻：小至门口垃圾桶未及时收回都可能被罚款；

4、管理不透明、腐败问题：有些 HOA 理事会权力集中，缺乏监督；

5、冲突频发：HOA 与业主之间常引起诉讼，甚至引发极端事件（如枪击、激烈抗争等）。

近年来，不少地方推动“HOA透明化改革”。一些州立法明确保护业主权利，如加州要求 HOA 不能无故阻止环保项目（如节水草坪或太阳能板）；而德州物业法（Texas Property Code Chapter 209） 对 HOA 权力进行了部分限制和规范，如要求公开财务报告、提供上诉机制、限制留置权滥用等。

（五）购买带 HOA 的房产应注意什么？

所以，在美国买房不仅要看房子本身，还得看 HOA 文件！包括：

1、详细阅读 CC&Rs 与社区规则；

2、了解 HOA 的收费标准、涨价机制与历史；

3、查阅 HOA 是否曾卷入财务纠纷或诉讼；

4、参加 HOA 会议或查看会议纪要；

5、了解业主的投票权、参会权和申诉权，以及理事会的产生办法等；

6、确认是否允许出租房屋、经营Airbnb等。

（六）总结：关于“秩序与自由”的辩论

HOA 是美国房产制度的特色，它既不是恶魔，也不是天使。一方面能提供整洁有序的居住环境，另一方面也可能因为过度管理而惹人厌烦。

不是每个人都适合 HOA，但每个买房的人都得先了解 HOA。就像有网友说的——如果你对邻居有很多意见，那最好搬进有HOA的小区；如果你不想被别人管，那一定别买有HOA的房。

出处：微信公众号 @云在河之洲