经济学家表示，2020年对美国房地产市场来说将是积极的一年，但不会是辉煌的一年。无论是对租房者还是购房者来说，这都可能是个好消息。

但这个好消息是以一种假设为前提的，那就是假设专家的预测是正确的。

“如果利率上升100个基点，那么房地产市场就会走低。”房利美(Fannie Mae)的首席经济学家道格-邓肯(Doug Duncan)表示。

如果说过去一年时间里的经历可以表明任何事情的话，那就是想要预测一年或更长时间以后的房地产市场发展轨迹可能是一件愚蠢的事情。在2018年底，抵押贷款利率刚刚触及多年以来的最高水平，而在2019年底则突破了5%的门槛。

因此，当时有许多经济学家都预测2013年的所谓“缩减恐慌”（taper tantrum）将会重演。彼时担任美联储主席的本-伯南克(Ben Bernanke)表示，该行将会减少债券购买量并开始加息，从而推动十年期国债收益率和房贷利率双双大涨，房屋销售量则急剧下降。

例如，房利美和抵押贷款银行家协会(MBA)在去年这个时候做出预测称，由于抵押贷款利率上升的缘故，包括销售量和新屋开工率在内的住房活动在2019年第一季度中将会同比下降，但其后会随着时间的推移和美国人适应更高的利率而迎来改善。

Edward Jones的投资策略师尼拉-理查德森（Nela Richardson）表示：“房地产者是最乐观的人，但要买房并在接下来的30年时间里不断还贷，需要很乐观才行。”

理查德森曾是全美房地产经纪公司Redfin的首席经济学家，他在接受美国财经媒体MarketWatch采访时表示：“年初的预测通常是积极和乐观的，到年底时预测则会有所下降。”

这些预测者只说对了一部分：在2019年上半年中，按最近的历史标准衡量，抵押贷款利率仍然很高，这确实带来了住房销售减速的后果——而且这种减速比专家预测的更加明显。但是，抵押贷款利率在过去一年中的大部分时间里则一直都在下降，直到9月份降至接近三年以来的最低水平。

虽然利率下降确实起到了提振房屋销售的作用，但目前的估测表明，房屋销售量仍将低于经济学家2018年的预测。不过，房屋营建活动则有望超过专家的预测。

抵押贷款利率应将继续低于4%，但别指望会下降太多

绝大多数住房经济学家都预计，2020年美国的抵押贷款利率将继续保持在4%以下。

美联储已经表示，在可以预见的未来，该行将把基准利率维持不变。尽管美联储自全年10月份开始降息以来对美国经济状况的看法有所改善，但该行主席杰罗姆-鲍威尔(Jerome Powell)表示，在通胀率持续上升之前，美联储不会加息。虽然美联储并不直接控制住房贷款利率，但抵押贷款市场倾向于将这家央行的预期举措计入价格。

房利美的首席经济学家道格-邓肯(Doug Duncan)表示，进一步提高利率的可能性不大，因为全球各国央行一直都在降息，而不是加息。“这需要一段时间才能在整个体系中发挥作用。”他说道，并补充称：“没有人在谈论收紧政策。”

房地产网站Zillow的经济研究总监斯凯拉-奥尔森(Skylar Olsen)表示，抵押贷款利率持续处于低位对租房者来说是个好消息。如果人们仍旧可以还得起抵押贷款，那么就会有更多的人有能力买得起房子——这反过来会减少了人们对租住房的竞争。奥尔森在对2020年的前景预测中写道：“低利率将会鼓励更多的租房者追求购买住房，进一步推升自2016年以来一直都在上升的整体住房拥有率。”

然而，国际紧张形势给利率带来了一些上行风险。如果形势缓和，那么市场可能会有所改善。这反过来可能会加剧通胀，并促使美联储像2019年早些时候那样试图加息。如果发生这种情况，那么抵押贷款利率可能上升，而这就可能会改变经济学家的其他预测，这将取决于利率上升的幅度。

营建商将继续修建新屋

全美住房营建商协会(NAHB)公布报告称，住房营建商信心指数已经达到了自1999年以来的最高水平。新屋开工率和营建许可活动在11月份继续增加，而较低的抵押贷款利率是有利于增加新屋营建的主要因素。

另一个有利因素则是婴儿潮一代。随着这一代人的退休，许多人都在寻求搬到房型较小的退休社区，从而促使这个领域中出现更多的新屋营建活动。与此同时，由于许多婴儿潮一代人会选择“就地老龄化”，留在原来的房子里，因此现房库存中有相当大的一部分仍处于锁定状态。

“如果经济陷入衰退，那么我认为楼市将可提供缓冲，因为入门级房屋的供应短缺，这表明房屋营建商将可继续建造新屋。”邓肯说道。

对于购房者来说，有一个好消息是：房屋营建商开始越来越多地减少修建豪华住宅，转向修建更多的入门级房产。

“房屋营建商在如何取悦千禧一代以减少痛点方面变得越来越聪明。”市场研究公司CFRA Research的股票研究主管肯-莱昂(Ken Leon)在一份研究报告中写道。“这个行业正在转向拥有修建更多入门级住宅。”

待售房屋供应量仍将严重偏低

“从历史上来看，我们需要大约110万至120万套新屋才能跟上需求。”房地产网站Realtor的高级经济学家乔治-拉修（George Ratiu）表示。“但新屋营建量将远远低于这个数字。”

研究表明，随着婴儿潮一代的去世或在未来几年时间里改住小户型，美国某些地区的住房库存可能变多，但这并不一定是就业机会所在。事实上，旧金山和西雅图等城市的许多公司都在保障性住房计划上投入了大量资源，以帮助员工买得起工作地点附近的住房。

“根据所在地区的不同，人们在家中停留的时间中位数增加了一倍或三倍。”理查德森说道。“人们在家中停留的时间更长，这就导致住房库存减少。”

房屋销售活动放缓，房价将会下降

邓肯认为，较低的住房库存将令2020年无法成为房地产行业取得突破的一年。“这一年不会成为‘大片’，因为没有足够的住房供应。”他说道。

有些经济学家预测，房屋销售量和房价都会适度增长，原因是较低的抵押贷款利率将可抵消库存危机的负面影响。

但Realtor同时预计，尽管买家的需求强劲，但2020年的房屋销售量实际上将会下降。该网站的经济学家预计，由于房价增长减速，待售房屋供应量偏低的情况实际上可能还会恶化。随着许多市场的房价达到新高，房价上涨的速度超过了通胀和工资增长，许多人目前根本就买不起房。因此，一些经济学家预计，美国部分地区的房价将会持平甚至下降，特别是沿海地区。

拉修表示，反过来，有些人可能会决定暂缓出卖房，寄希望于房价恢复上升势头。

不过，在沿海地区以外，一些房地产市场有望在2020年出现更具爆炸性的增长，比如说爱达荷州的博伊西(Boise)和亚利桑那州的图斯孔(Tuscon)等。

更多房屋将被直接出售给地产公司

近年来，住房行业最重要的趋势之一是所谓“iBuyer”的兴起，这些公司——包括Zillow Offers、RedfinNow、OpenDoor和Offerpad等——利用技术对房屋进行即时报价，然后直接从卖家手中购买，然后再转手获利。

这种模式旨在吸引那些想要更加灵活地卖房的屋主。“如果iBuyer提出报价，你接受了，公司就会按照你的时间表买下房子，把它装修好，然后再卖出去。”NerdWallet的住房专家霍尔登-刘易斯(Holden Lewis)在2020年楼市预测综述中写道。“你不需要为了向买家展示房屋而进行打扫，还可以选择与购买下一套住房相匹配的截止日期。“

但对选择这条路线的消费者来说，有一个缺点是：卖家很有可能会以低于公开市场价的价格卖房。

然而，据Redfin最近公布的一份报告显示，在阳光地带（Sunbelt）地区的九个市场中，iBuyer购买的房屋在整体房屋销售量中所占比例达到了3%或更高。

从全美范围来看，iBuyer则只占整体销售量的零点几个百分点。这些公司仍在继续投资自己的项目，比如说Zillow就在最近宣布，该公司已经扩展到洛杉矶市场。洛杉矶是美国第二大城市，也是iBuyer进军的第22个市场。

分析师认为，随着这种趋势的持续，可能会对依赖多套房源服务收集数据的某些住房指标的质量产生负面影响，因为iBuyer的销售完全绕过了这些平台。

出处：见配图水印