中国人买房的执念，恐怕世界上没有哪个国家的人可比。

这个执念到了美国也一样。成家立业，安家立命。移民的长远发展规划中，买一个自己的房子当然是第一目标。

在美国买房有三大惊喜：

首先，土地是永久产权。只要你不欠银行钱、全额交地税，任何人都别想以任何理由碰你的房子，哪怕是政府也不行。

其次，买家不用付中介费，卖家付。美国的房屋买卖手续非常复杂，需要有执照的专业中介操盘。卖家卖房时，会拿出成交价的5%-6%作为中介费，如果买房的是另外一个中介介绍的客人，则卖家中介会分一半中介费给买房中介。

在洛杉矶当中介，个人需要考执照还要年审，年审费是1000多美金（美金比人民币1:7元）。中介只能负责买卖投标、谈判、签约，到付首付款阶段和更名阶段，需要更高一级别的Booker管理完成操作，所以个人中介都挂靠在由Booker注册的房产公司。每一单的成交都要给公司缴纳20%的管理费。中介除了极个别特别优秀的，大部分人是兼职，因为全职的收入恐怖养不起家。

第三，美国房价性价比比国内高太多了。洛杉矶和深圳都算一线城市，在福田买套200平方的，怎么也要3千万起（约450万美金），洛杉矶和福田类似的位置（Glendale,Burbank），200平米的房子大概是1000万RMB（约150万美金）上下，还是带院子的别墅，没有公摊面积，车库和洗衣房都不算入面积。比华利山庄相当于香蜜湖一号或者天鹅堡这类的，咱们就不多说了。

洛杉矶的行政级别是郡（County），下面有88个城市（City）。

这里人们选房子的标准，不是靠市中心，市中心脏乱差，无数的流浪汉，一般老百姓更喜欢住在周边的小城市。

“学区”和“治安”永远是最重要的标准，其次才是房价。

我买的房子，距离洛杉矶市中心40公里，白人区，很传统，治安非常好，学区9分（满分10分）。是美国中产阶级普遍喜欢的选择。

我住的社区靠山，有山道可以登顶健身。附近2公里内有公园、高尔夫球场、马场和赛狗场。5公里内遍布银行、商店、饭店。这个非常安静和安全的社区，200平的房价是80-100万美金左右（500-700万RMB），花园通常在600-1000平方，还有独立的车库和洗衣房。小一点的，比如140、150平的，60、70万美金，再小一点的二房的老房子，50万美金也能买到。

华侨多集中在新老唐人街。老唐人街在洛杉矶市中心，是很小一个区，有传统的牌楼、传统的商家饭馆，但近几年已经慢慢没落了，没啥人气。新唐人街在距离市中心20公里的地方，是几个城市的集中称呼，包括Monterey Park、Ahambra、San Gabriel、Rosemead、Arcadia。其中Arcadia的学区是10分，是传统老牌豪宅区，城市依山而建。那里的独立别墅基本是100万美金起价，2、3百万是常态，4、5百万的也有的是。很多新移民，洛杉矶的第一站会选择新唐人街，或租或买。所以这一带的房子，即使很老的房子也比较贵。

随着移民们熟悉美国了，会对华人区有诸多不满，比如拥挤、陈旧、人员复杂等，就开始搬迁，有钱的搬到尔湾、Newport Beach（那属于紧挨着洛杉矶郡的橙郡），中产看重学区的喜欢我们附近的Glendora、La Verne这样的白人区，不需要学区的会去罗兰岗、奇诺岗、牧场这些城市，因为便宜、房大、地大，预算50万美金左右可以买到很理想的房子。但这些地区墨西哥人多，治安就不如我们这边的白人区域，疫情期间，这些地区偷抢很猖獗，罗兰岗甚至发生过一天20多辆车被砸抢的事件。我们这样的白人区，警察很敬业，明显安全很多。

言归正传，近10年新移民是买房主力，相对国内大城市，美国的房价算白菜价，而且新移民哪怕没有工作，也可以从小银行贷到50%的房款。所以华人买房是毫不手软、干脆利索的，我在美国最好的姐妹，就是落地美国一周内就买了房子，前后只看了三套。但买完房后，才发现很多让他们意想不到的问题。

1）房价便宜，维护成本却奇高。

美国房子是永久产权的，也意味着你要永久交地产税。税率是房价的1-2%，100万美金的房子，每年要交1.2-2万美金。

美国房子维修成本高，特别是电路方面比较专业，像换电表、电表扩容、铺设水池、花园、道路的线路、装灯，都需要有执照的电工来做，否则出事了保险公司不理赔。普通装个风扇灯要150-200美金/个，更换电表要申请电力公司和城市部门批准，一套下来至少1500美金起。装修更是没底了：装个电动马桶150美金，安装一个2.5米高的落地窗帘2000美金，150平方的房子全屋粉刷3000美金起，装一个淋浴房5000美金......

我一个朋友，浙江富婆，一到美国就豪气的买下了Arcadia的半山豪宅，室内300平米，两层楼还带电梯，花园3000平米，总价200多万，然后就开始每年交3万多美金的税。房子是上世纪50年代建的，装修也很落伍了，她本来想全屋翻新装修的，一问报价，20万美金，还是最便宜的一家，她就打消了主意。

洛杉矶年平均温度20°，但冬天的夜晚还是很冷的，我们家是全天开着暖气。一次她请我们去她家聚餐，进了门像进了冰箱一样--她家中央空调坏了；再进餐厅，灯光极暗极暗，不得已点上蜡烛。后来知道问题存在很久了，花了几千块请华人来修，却总是反反复复修不彻底，想请老外修，语言又沟通不了。好在我老公是电的专家，检查后发现，餐厅灯是因为开关装错装反了；空调太老了型号都不生产了，需要换一个--这个可以去homedepot直接买，机子不贵，不超过1万吧，安装费却也要小1万美金了。可以分期付款，最高30年付完，总计3万美金起。

她来美国就是提前养老的，女儿马上要上大学，虽然家底丰厚，但坐吃山空的情况下，不得不考虑开支节源。她自己和女儿住主卧，把其余四间房间出租，租金可以支付地产税了。现在她考虑把房子卖了，换成3、4套小房子，一套自住，其他出租，用美国的租金生活，比用人民币换成美金生活要划算多了。她挂牌280万，再降到250万，快一年了还没卖掉。

还有个浙江的小老板，来美国买了个250平方、上下两层的房子。入住没多久就急忙忙给我打电话，请我老公检查下他家房子是否漏电，因为每个月电费都要2、3百美金。我们有经验，知道中央空调在夏天这费用是正常的，我们家电费最夸张的一个月是360美金。到他家一检查，果然电路一切正常。我老公建议他全部换成LED灯，至少可以省三分之一的电。前屋主在前后院草坪上安装了很多射灯，夜晚照着花园非常漂亮。朋友为了省电，决定把这些花园灯全部拆除，而且他准备自己拆--把我先生吓了一跳，千叮咛万嘱咐一定要做好防护措施。这算是买得起用不起吗？

美国的中央空调功率大，效果好，但一开就是全屋性的，很耗电。近几年，美的、格力的分体空调在华人圈流行起来，甚至老美也开始用。毕竟环保省电多了。

美国房子是木头的，结实防震，但容易招虫子，家里一周不打扫，角角落落就会结蜘蛛网，杀虫公司可以定期除虫--50美金/月；如果发现白蚁，那又要花几千美金，清除蚁患、修补或替换蚁蛀的木头。

长期以来中国廉价的人工，使我们的中产、富裕阶层生活的非常舒适，来美国后，对人工开销的观念一时很难转变。有个做外贸生意的朋友，是真正的富豪，美国的生意他女儿经营。生意越做越大，他干脆一次性付款、豪掷500多万美金买了一个厂房，却嫌几百上千的维修费贵，修修补补的活儿就自己挽起袖子干。挂着6米高的旧招牌要拆除，300美金他都舍不得，从homedepot花费100美金/天租了一辆高挂车，自己拆。

当然真正敢花舍得花的富豪是有的，我的一个生意伙伴，花了300多万美金买了两块地，准备再花1000多万自己建豪宅，室内就要建2000多平方。我说屋子这么大，会不会太冷清啊，他淡淡的回答：多请几个保姆和助理就完了呗。我准备退休后搬他家住，陪他聊天赚钱

2）大花园的骨感现实。

中国新移民买房，特别特别喜欢大花园，大花园可以种花种果树，还可以种菜，充分满足国人梦想中的田园生活。但慢慢的，我身边有很多人开始吐槽大花园、甚至小花园。

那个来美一周就买了房子的朋友，她家是联排别墅，所以院子很小，只有50平方米大小。有段时间，每到周末问她在干吗，她总是回答：“在整我家的院子”，搞的我们总笑她：我家院子是她家的6、7倍，也没她那么忙。原来，她入住时院子中间一棵大树，把阳光全遮住了，她就花了2千多美金请人砍了。结果第二年春天，地下长出无数的树苗，占领了花圃地带，挤开了其他花草，甚至把院子的水泥地顶裂了。她花了几百美金请人清理，不到一个月又长出来了，于是她每隔一段时间就清理一遍，没完没了。以前她经常在院子里喝咖啡休息，现在已经2个月没进院子了。她准备疫情过后，请专业人士彻底清理土壤，直接把整个院子铺水泥地。估计又要破费几千美元了。

我家前院有一棵橡树，美国小说里经常出现的美丽植物。但橡树有个缺点，春、夏、秋三个季节，褐色的穗穗、橡果、落叶从不间断，落得我家车道前院到处都是，特别难打扫。我们很想把它砍了，结果拥有同样橡树的邻居告诉我，橡树是这个城市的市树，没有许可证不能砍，否则要罚款还要坐牢。“那申请到许可证就能砍了是吗？”我老公问，那个邻居笑了：“你试试申请下吧，我已经申请了20年了，还在等呢！”。

至于院子，第一烦恼是杂草，“野火吹不尽、春风吹又生”。请花园工是必须的，每个月2次费用是80-100美金，这只是剪草的价格，杂草他们不管拔的。

我刚花了5千美金在后院铺了清一色的真草坪，结果没几天，就窜出来各种各样的杂草，混在真草里，很难清理。花圃里也有，不及时清理，就会挤占花木空间，所以我每天吃完早餐第一件事，就去草坪清理杂草。我就当每天晒晒太阳、催生维生素D了！但工作忙的人，真的无暇顾及。

游泳池也是个美丽的麻烦。水池清理费是150-200美金/月。加州沙漠气候，严重缺水，一个泳池，意味着双倍的水费。如果你想把泳池填了，要向政府申请许可，费用呢大概1.5万美金起。

本土美国人，从小就是花园别墅的生活方式，他们舍得、也习惯在园丁、泳池上面花钱，但对精打细算总喜欢自己动手的中国人而言，花园最后打理的乱糟糟的情况有的是，加之时不时有地鼠、蛇类、臭鼬啥的光顾，蚊虫又多，久而久之就对大花园失去欲望。

我家曾经来了一拨地鼠，在花园里到处打洞，把花草树木破坏的一塌糊涂，每天早晨起来看到那一个个馒头似的土包，烦心透了，试了很多方法都赶不走。有人还说“哎呀，小东西多可爱呀！”，那还给TA看要不要！后来花200块请人来处理后，情况才好转。

所以在美国买一个带花园泳池80万美金的房子，正常的基本开销（税费+维护费用+水电煤网络），大概2万美金起（折合RMB14万）。加州家庭中位收入为8万/年（税后到手5万/年），你再看美国房子便宜吗？美国生活便宜吗？

3）封闭社区的联排，规矩多、陷阱多。

国人心目中的豪宅，肯定是花园社区，有大门、泳池、会所、公共绿化，安保严密。社区管理费和收入相比也微乎其微，我深圳的房子虽然价值1千多万，但物业费才不到500RMB/月（不到100美金）。到了美国，大家自然还是喜欢这类有大门的社区，感觉安全，绿化都做的很漂亮，高级的社区还有泳池、健身房和会所，高端大气。住进去才会发现几个问题：

管理费极贵，带泳池的社区，管理费7、800/月是常态，高的甚至1000多美金/月，同时1%-2%的房产税一分也不能少交。

同时规矩多：房子外观不得任意改变包括外墙颜色，前院的树木未经许可不能砍伐，内部结构不能改变，汽车不得停在路边.....

如果是社区里的独立别墅还罢了，如果是室内有一面墙和邻居共用的联排别墅，那你的生活质量很大一部分取决于邻居的生活习惯。首先是木头房子的隔音不好。我有个朋友，睡眠很轻，她主卧那面墙和邻居家共用。邻居是个老头，凌晨四点多就开始窸窸窣窣作响，不知道在干吗，她每天都在这时候被吵醒，然后翻来覆去睡不着。投诉到物业管理处，人家说不管这种事；她很诚恳的给邻居写了封信，对方依旧我行我素。最后，她只好和女儿换了个房间。漂亮的大主卧才用了几个月。

还有个朋友的邻居，特别喜欢收藏各种破烂，难闻的味道天天从共用的墙头飘过来，还带来老鼠这样的客人。投诉效果也不大，最后实在受不了还是卖了换成独立别墅。

另外联排的私密性也不如独立别墅，所以建议来美国买房的，最好还是不要买联排。

罗里吧嗦说了这么多在美国买房子的事，希望对后来人有所参考吧！

撰文：头条号 @芳达爱理想