中国人在美国买房子的惊喜与惊讶
网友【美国房事】于【太平洋时间 2020-10-21 01:06:49】分享在【美国信息交流】版块    12421    1    10

中国人买房的执念,恐怕世界上没有哪个国家的人可比。

这个执念到了美国也一样。成家立业,安家立命。移民的长远发展规划中,买一个自己的房子当然是第一目标。

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在美国买房有三大惊喜:

首先,土地是永久产权。只要你不欠银行钱、全额交地税,任何人都别想以任何理由碰你的房子,哪怕是政府也不行。

其次,买家不用付中介费,卖家付。美国的房屋买卖手续非常复杂,需要有执照的专业中介操盘。卖家卖房时,会拿出成交价的5%-6%作为中介费,如果买房的是另外一个中介介绍的客人,则卖家中介会分一半中介费给买房中介。

在洛杉矶当中介,个人需要考执照还要年审,年审费是1000多美金(美金比人民币1:7元)。中介只能负责买卖投标、谈判、签约,到付首付款阶段和更名阶段,需要更高一级别的Booker管理完成操作,所以个人中介都挂靠在由Booker注册的房产公司。每一单的成交都要给公司缴纳20%的管理费。中介除了极个别特别优秀的,大部分人是兼职,因为全职的收入恐怖养不起家。

第三,美国房价性价比比国内高太多了。洛杉矶和深圳都算一线城市,在福田买套200平方的,怎么也要3千万起(约450万美金),洛杉矶和福田类似的位置(Glendale,Burbank),200平米的房子大概是1000万RMB(约150万美金)上下,还是带院子的别墅,没有公摊面积,车库和洗衣房都不算入面积。比华利山庄相当于香蜜湖一号或者天鹅堡这类的,咱们就不多说了。

洛杉矶的行政级别是郡(County),下面有88个城市(City)。

这里人们选房子的标准,不是靠市中心,市中心脏乱差,无数的流浪汉,一般老百姓更喜欢住在周边的小城市。

“学区”和“治安”永远是最重要的标准,其次才是房价。

我买的房子,距离洛杉矶市中心40公里,白人区,很传统,治安非常好,学区9分(满分10分)。是美国中产阶级普遍喜欢的选择。

我住的社区靠山,有山道可以登顶健身。附近2公里内有公园、高尔夫球场、马场和赛狗场。5公里内遍布银行、商店、饭店。这个非常安静和安全的社区,200平的房价是80-100万美金左右(500-700万RMB),花园通常在600-1000平方,还有独立的车库和洗衣房。小一点的,比如140、150平的,60、70万美金,再小一点的二房的老房子,50万美金也能买到。

华侨多集中在新老唐人街。老唐人街在洛杉矶市中心,是很小一个区,有传统的牌楼、传统的商家饭馆,但近几年已经慢慢没落了,没啥人气。新唐人街在距离市中心20公里的地方,是几个城市的集中称呼,包括Monterey Park、Ahambra、San Gabriel、Rosemead、Arcadia。其中Arcadia的学区是10分,是传统老牌豪宅区,城市依山而建。那里的独立别墅基本是100万美金起价,2、3百万是常态,4、5百万的也有的是。很多新移民,洛杉矶的第一站会选择新唐人街,或租或买。所以这一带的房子,即使很老的房子也比较贵。

随着移民们熟悉美国了,会对华人区有诸多不满,比如拥挤、陈旧、人员复杂等,就开始搬迁,有钱的搬到尔湾、Newport Beach(那属于紧挨着洛杉矶郡的橙郡),中产看重学区的喜欢我们附近的Glendora、La Verne这样的白人区,不需要学区的会去罗兰岗、奇诺岗、牧场这些城市,因为便宜、房大、地大,预算50万美金左右可以买到很理想的房子。但这些地区墨西哥人多,治安就不如我们这边的白人区域,疫情期间,这些地区偷抢很猖獗,罗兰岗甚至发生过一天20多辆车被砸抢的事件。我们这样的白人区,警察很敬业,明显安全很多。

言归正传,近10年新移民是买房主力,相对国内大城市,美国的房价算白菜价,而且新移民哪怕没有工作,也可以从小银行贷到50%的房款。所以华人买房是毫不手软、干脆利索的,我在美国最好的姐妹,就是落地美国一周内就买了房子,前后只看了三套。但买完房后,才发现很多让他们意想不到的问题。

1)房价便宜,维护成本却奇高。

美国房子是永久产权的,也意味着你要永久交地产税。税率是房价的1-2%,100万美金的房子,每年要交1.2-2万美金。

美国房子维修成本高,特别是电路方面比较专业,像换电表、电表扩容、铺设水池、花园、道路的线路、装灯,都需要有执照的电工来做,否则出事了保险公司不理赔。普通装个风扇灯要150-200美金/个,更换电表要申请电力公司和城市部门批准,一套下来至少1500美金起。装修更是没底了:装个电动马桶150美金,安装一个2.5米高的落地窗帘2000美金,150平方的房子全屋粉刷3000美金起,装一个淋浴房5000美金......

我一个朋友,浙江富婆,一到美国就豪气的买下了Arcadia的半山豪宅,室内300平米,两层楼还带电梯,花园3000平米,总价200多万,然后就开始每年交3万多美金的税。房子是上世纪50年代建的,装修也很落伍了,她本来想全屋翻新装修的,一问报价,20万美金,还是最便宜的一家,她就打消了主意。

洛杉矶年平均温度20°,但冬天的夜晚还是很冷的,我们家是全天开着暖气。一次她请我们去她家聚餐,进了门像进了冰箱一样--她家中央空调坏了;再进餐厅,灯光极暗极暗,不得已点上蜡烛。后来知道问题存在很久了,花了几千块请华人来修,却总是反反复复修不彻底,想请老外修,语言又沟通不了。好在我老公是电的专家,检查后发现,餐厅灯是因为开关装错装反了;空调太老了型号都不生产了,需要换一个--这个可以去homedepot直接买,机子不贵,不超过1万吧,安装费却也要小1万美金了。可以分期付款,最高30年付完,总计3万美金起。

她来美国就是提前养老的,女儿马上要上大学,虽然家底丰厚,但坐吃山空的情况下,不得不考虑开支节源。她自己和女儿住主卧,把其余四间房间出租,租金可以支付地产税了。现在她考虑把房子卖了,换成3、4套小房子,一套自住,其他出租,用美国的租金生活,比用人民币换成美金生活要划算多了。她挂牌280万,再降到250万,快一年了还没卖掉。

还有个浙江的小老板,来美国买了个250平方、上下两层的房子。入住没多久就急忙忙给我打电话,请我老公检查下他家房子是否漏电,因为每个月电费都要2、3百美金。我们有经验,知道中央空调在夏天这费用是正常的,我们家电费最夸张的一个月是360美金。到他家一检查,果然电路一切正常。我老公建议他全部换成LED灯,至少可以省三分之一的电。前屋主在前后院草坪上安装了很多射灯,夜晚照着花园非常漂亮。朋友为了省电,决定把这些花园灯全部拆除,而且他准备自己拆--把我先生吓了一跳,千叮咛万嘱咐一定要做好防护措施。这算是买得起用不起吗?

美国的中央空调功率大,效果好,但一开就是全屋性的,很耗电。近几年,美的、格力的分体空调在华人圈流行起来,甚至老美也开始用。毕竟环保省电多了。

美国房子是木头的,结实防震,但容易招虫子,家里一周不打扫,角角落落就会结蜘蛛网,杀虫公司可以定期除虫--50美金/月;如果发现白蚁,那又要花几千美金,清除蚁患、修补或替换蚁蛀的木头。

长期以来中国廉价的人工,使我们的中产、富裕阶层生活的非常舒适,来美国后,对人工开销的观念一时很难转变。有个做外贸生意的朋友,是真正的富豪,美国的生意他女儿经营。生意越做越大,他干脆一次性付款、豪掷500多万美金买了一个厂房,却嫌几百上千的维修费贵,修修补补的活儿就自己挽起袖子干。挂着6米高的旧招牌要拆除,300美金他都舍不得,从homedepot花费100美金/天租了一辆高挂车,自己拆。

当然真正敢花舍得花的富豪是有的,我的一个生意伙伴,花了300多万美金买了两块地,准备再花1000多万自己建豪宅,室内就要建2000多平方。我说屋子这么大,会不会太冷清啊,他淡淡的回答:多请几个保姆和助理就完了呗。我准备退休后搬他家住,陪他聊天赚钱

2)大花园的骨感现实。

中国新移民买房,特别特别喜欢大花园,大花园可以种花种果树,还可以种菜,充分满足国人梦想中的田园生活。但慢慢的,我身边有很多人开始吐槽大花园、甚至小花园。

那个来美一周就买了房子的朋友,她家是联排别墅,所以院子很小,只有50平方米大小。有段时间,每到周末问她在干吗,她总是回答:“在整我家的院子”,搞的我们总笑她:我家院子是她家的6、7倍,也没她那么忙。原来,她入住时院子中间一棵大树,把阳光全遮住了,她就花了2千多美金请人砍了。结果第二年春天,地下长出无数的树苗,占领了花圃地带,挤开了其他花草,甚至把院子的水泥地顶裂了。她花了几百美金请人清理,不到一个月又长出来了,于是她每隔一段时间就清理一遍,没完没了。以前她经常在院子里喝咖啡休息,现在已经2个月没进院子了。她准备疫情过后,请专业人士彻底清理土壤,直接把整个院子铺水泥地。估计又要破费几千美元了。

我家前院有一棵橡树,美国小说里经常出现的美丽植物。但橡树有个缺点,春、夏、秋三个季节,褐色的穗穗、橡果、落叶从不间断,落得我家车道前院到处都是,特别难打扫。我们很想把它砍了,结果拥有同样橡树的邻居告诉我,橡树是这个城市的市树,没有许可证不能砍,否则要罚款还要坐牢。“那申请到许可证就能砍了是吗?”我老公问,那个邻居笑了:“你试试申请下吧,我已经申请了20年了,还在等呢!”。

至于院子,第一烦恼是杂草,“野火吹不尽、春风吹又生”。请花园工是必须的,每个月2次费用是80-100美金,这只是剪草的价格,杂草他们不管拔的。

我刚花了5千美金在后院铺了清一色的真草坪,结果没几天,就窜出来各种各样的杂草,混在真草里,很难清理。花圃里也有,不及时清理,就会挤占花木空间,所以我每天吃完早餐第一件事,就去草坪清理杂草。我就当每天晒晒太阳、催生维生素D了!但工作忙的人,真的无暇顾及。

游泳池也是个美丽的麻烦。水池清理费是150-200美金/月。加州沙漠气候,严重缺水,一个泳池,意味着双倍的水费。如果你想把泳池填了,要向政府申请许可,费用呢大概1.5万美金起。

本土美国人,从小就是花园别墅的生活方式,他们舍得、也习惯在园丁、泳池上面花钱,但对精打细算总喜欢自己动手的中国人而言,花园最后打理的乱糟糟的情况有的是,加之时不时有地鼠、蛇类、臭鼬啥的光顾,蚊虫又多,久而久之就对大花园失去欲望。

我家曾经来了一拨地鼠,在花园里到处打洞,把花草树木破坏的一塌糊涂,每天早晨起来看到那一个个馒头似的土包,烦心透了,试了很多方法都赶不走。有人还说“哎呀,小东西多可爱呀!”,那还给TA看要不要!后来花200块请人来处理后,情况才好转。

所以在美国买一个带花园泳池80万美金的房子,正常的基本开销(税费+维护费用+水电煤网络),大概2万美金起(折合RMB14万)。加州家庭中位收入为8万/年(税后到手5万/年),你再看美国房子便宜吗?美国生活便宜吗?

3)封闭社区的联排,规矩多、陷阱多。

国人心目中的豪宅,肯定是花园社区,有大门、泳池、会所、公共绿化,安保严密。社区管理费和收入相比也微乎其微,我深圳的房子虽然价值1千多万,但物业费才不到500RMB/月(不到100美金)。到了美国,大家自然还是喜欢这类有大门的社区,感觉安全,绿化都做的很漂亮,高级的社区还有泳池、健身房和会所,高端大气。住进去才会发现几个问题:

管理费极贵,带泳池的社区,管理费7、800/月是常态,高的甚至1000多美金/月,同时1%-2%的房产税一分也不能少交。

同时规矩多:房子外观不得任意改变包括外墙颜色,前院的树木未经许可不能砍伐,内部结构不能改变,汽车不得停在路边.....

如果是社区里的独立别墅还罢了,如果是室内有一面墙和邻居共用的联排别墅,那你的生活质量很大一部分取决于邻居的生活习惯。首先是木头房子的隔音不好。我有个朋友,睡眠很轻,她主卧那面墙和邻居家共用。邻居是个老头,凌晨四点多就开始窸窸窣窣作响,不知道在干吗,她每天都在这时候被吵醒,然后翻来覆去睡不着。投诉到物业管理处,人家说不管这种事;她很诚恳的给邻居写了封信,对方依旧我行我素。最后,她只好和女儿换了个房间。漂亮的大主卧才用了几个月。

还有个朋友的邻居,特别喜欢收藏各种破烂,难闻的味道天天从共用的墙头飘过来,还带来老鼠这样的客人。投诉效果也不大,最后实在受不了还是卖了换成独立别墅。

另外联排的私密性也不如独立别墅,所以建议来美国买房的,最好还是不要买联排。

罗里吧嗦说了这么多在美国买房子的事,希望对后来人有所参考吧!

撰文:头条号 @芳达爱理想

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