新冠肺炎疫情加速了美国人生活地点和方式的变化。

根据美国邮政服务公司数据，2020年该公司收到约3000万份地址变更的申请表。与2019年相比，2020年美国人的永久迁移记录增加了7%。在2020年的最后四个月中，同比增幅都超过了10%，在12月甚至达到了28%的峰值。

美国人都去哪儿了？据美媒分析，由于疫情允许人们更灵活地远程工作，许多人离开了大都市，选择迁往密度较小、成本较低的地方居住。根据美国人口普查局4月公布的调查数据，在全美范围内，南部州的人口增多，特别是佛罗里达州和得克萨斯州，而东北部州的家庭人口数则有所下降。

投资咨询公司BCA Research发给第一财经记者的报告显示，由于内部人口流动增加，住宅投资将继续成为美国经济周期性支出的一个重要来源。在潜在买家流量大涨的推动下，美国NAHB房产市场指数飙升到了历史最高点。

复旦大学美国研究中心教授刘永涛在接受第一财经记者采访时表示，美国内部人口变迁还会影响其政治选举版图。“在人口普查结果出炉后，一些州在参议院的席位会重新分配，比如得克萨斯州和佛罗里达州这两个共和党领导的州就各增加了几个席位。”刘永涛说，“但另一方面，我们后续还需观察这些流入得克萨斯州或佛罗里达州的人口，看他们到底是偏向民主党还是偏向共和党。”

美国人搬去哪儿了

根据邮政局的数据，旧金山录得最大迁入量降幅，流出量比前一年翻了一番，洛杉矶的家庭户数损失也增加了58%。据分析，这是由于加利福尼亚州高成本和高税收的环境使人不堪重负，一些居民直奔拉斯维加斯和凤凰城而去。

在旧金山一家软件公司就职的毛甜（化名）此前告诉第一财经记者：“我的一位朋友从加州湾区搬到了得克萨斯州后，只用四分之一的成本就买到了比在加利福尼亚州大两倍的房子，即使有一点减薪，财务状况也得到了改善。”

在纽约、西雅图、波特兰、芝加哥和波士顿等大城市，迁出的居民也比迁入的要多几十万。2020年，纽约州因移民而净损失约15万户，比其他任何州都多，是前一年的两倍。抵达曼哈顿的人也越来越少，每有一个新家庭迁入，就会有三个家庭离开。

许多家庭去了南部和西南部的温暖地区，包括佛罗里达州、得克萨斯州和亚利桑那州。总的来说，南部州的新移民人数增幅最大。比如，许多寻求低税率和轻松生活方式的纽约州居民被佛罗里达州接纳。佛罗里达州吸引的纽约移民（23000人）数量仅次于新泽西州。根据职业网站LinkedIn对2020年11月至今年4月期间用户资料地点变化的分析，与上年同期相比，由于佛罗里达州的一些城市空间大、成本低，大量工作者搬迁到了该地，比如杰克逊维尔和盐湖城。

但小型和中型城市的增长并没有为超级城市敲响丧钟。许多离开大城市的人选择搬到了大都市地区周围的郊区。大城市郊区的新增家庭数量超过了小城市和城镇的总和，2020年，因移民而新增的郊区家庭比前一年增加了43%。

比如，从纽约流入的大量人口使得新泽西州的几个郊区出现了住房热潮。达拉斯、印第安纳州的印第安纳波利斯、田纳西州的纳什维尔和北卡罗来纳州的夏洛特周围的郊区，也显现出人口规模的膨胀。

构成迁移大军的大多是富人吗？美国克利夫兰联邦储备银行政策经济学家惠特克（Stephan Whitaker）对信贷记录数据分析后发现，疫情前，人口迁出大于迁入的社区，大多是收入低于中位数的社区，而不是收入高于中位数的社区。这种情况在2020年发生了逆转，较富裕的社区中流失了许多居民。

全国房地产经纪人协会高级经济学家和预测主任埃万格罗（Nadia Evangelou）说，在二战后出生的婴儿潮一代中，一些人尽管年纪还不够退休，但在疫情中加快了向退休目的地的迁移，因为他们预计在完全退休之前能够进行几年的远程工作。此外，这场大流行病也加速了一些人的退休时间表。

惠特克的分析还发现，在记录到更多新冠死亡病例的社区，以及那些允许进行远程工作的社区，人口外流的程度更大。

人口迁徙，谁赢谁输？

大量大都市市区的居民搬迁到了郊区，打算降低开销和留住人才的公司也筹划或已经在郊区开设了办公室，这一趋势正在产生巨大的财政影响。

据英文媒体报道，由于人口流失，一些超级城市每年会损失数十亿美元的财产税收入，房地产租金也在以两位数的跌幅下降。比如，由于办公楼和酒店的价值下降，纽约市下一财政年度的财产税收入预计将比先前的预测减少25亿美元，这是1996年以来的最大降幅。根据房地产网站StreetEasy的数据，由于需求下降，今年3月份曼哈顿公寓的要价租金中位数比上年同期下降了21%。

而在那些人口净流入的地区，房地产市场则分外火爆。2020年，新泽西州因移民而增加的家庭户数比前一年增加一倍还多。迁自纽约市的家庭户口数在2020年上升到35000多个，比前一年增长76%。

新泽西州的卑尔根县与曼哈顿仅隔一条哈得孙河，该县吸引的移民新家庭数量是前一年的三倍。卑尔根县行政长官泰德斯克（James Tedesco）说， 2020年，该县发放了约1150份单户住宅的建筑许可证，比上一年猛增43%，是十多年来发放许可证最多的一年。 卑尔根县计划最早于今年春天动工建设一个有近100个单元的住房项目。新泽西州李堡Coldwell Banker办事处的副总裁塔姆布罗（Joseph Tamburo）说：“我们已经有房子得到了五六十个报价。”

BCA Research的报告认为，对于居住在纽约或旧金山等大城市中心的家庭，这些房主可能会看到其持有的房地产因大流行病引发的人口变化而贬值。但对于居住在城市次中心或郊区的绝大多数房主，他们将从美国内部人口流动中受益。因此，大多数房主可能会发现他们的净资产增加，而这将有助于未来12至18个月的消费。这些动力将继续支持周期性股票，并且在未来，甚至对陷入困境的金融业也将成为一个利好。

编译：第一财经