本轮美国房地产猛涨的原因剖析
网友【美国房事】于【太平洋时间 2021-05-31 08:53:54】分享在【美国信息交流】版块    35057    1    4

据英文媒体近日报道,进入2021年,美国房地产市场虚火不降,仍在不断走高。4月份,美房屋价格继续突破高点,大交易额成交增加,但总体销售温和下滑,高房价负面影响凸显。

据美国全国房地产经纪人协会(NAR)统计,其追踪的美国183个大都市中,99%的地区在2021年第一季度出现了房价上涨现象,其中89%的地方房屋价格出现了两位数的跃升。

最近美国房地产市场泡沫又显现了,而这个泡沫显现,不由得让人想起了2007年的次贷危机。次贷就是次级贷款,次级贷款就是为那些收入不高但是又想买房子的人设计的,正是因为还款能力弱、信用差,所以它比那些那些还款能力强、信用比较好的贷款要次,所以叫做次级贷款。

这种贷款有一个特点就是风险高、收益高,还有就是利率比一般的抵押贷款高。次级贷款采用的是固定利率和利率浮动利率相结合的方式,前几年还款采用固定利率,结束之后就采用浮动利率,也就是利率升高会导致次级贷款的风险加大。

而次贷危机的爆发,就是和利率上升有很大的关系。次贷危机的爆发是在2007,在2008年的时候雷曼兄弟被爆掉,美国金融危机达到一个高潮。实际上次贷危机在2006年就已经开始显现,也就是次贷违约开始显现,而那个时候市场利率也在开始上升。

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美国利率走势图

从图上我们可以看出美国的市场利率是在2004年左右到2007年前后利率是上升的,而次贷危机的爆发差不多也是这个时间点,差不多也验证了利率上升是导致次贷危机爆发的直接原因。

从逻辑上来讲,利率上升导致还款利息增加,如果经济发展得比较好话,大家收入会增高,购房者能够还得上贷款,但是在2006年到2008年期间,美国的GDP是呈现下滑状态。

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美国GDP增长率走势图

我们从上图可以看到,美国GDP的增长率从2005年到2010年前后都是下降的,而这段时间利率上升的,美国GDP出于下降状态。收入没有增加,反而降低的情况下,还款利息增多了,自然就还不上了,那么次贷违约就多了,之后就次贷危机爆发,然后引发了金融危机,蔓延到全世界。

导致次贷危机爆发的直接原因就是利率上涨,所以美国就想办法把利率压下来,怎么?压利率的办法就是印钞,就是放水,当货币增多的时候,货币的利率就会降下来,比如银行手里钱多了,为了把更多地钱放贷赚取利息,所以就把贷款利率降低,以吸引更多地人的人来贷款,另外就是银行购买资产价格,加大购买会导致资产价格走高,价格越高,实际收益率越低。

我们知道,在次贷危机爆发的初期,美国一开进行救市,投入了几千亿美元,但投入几千亿美元不够,后面又进行了好几轮QE,在此期间美国还引爆了雷曼,还把欧日都拖下水,因为欧洲日本很多雷曼的客户。

美国经历几轮QE,并没有进行货币宽松的步伐,直到现在都还在进行货币宽松量化和财政刺激计划,也就是在不停地放水。正如以前常常提到的,美国放水就说明美国经济危机还没有解决,美国现在还在金融危机当中。

虽然利率升高是次贷危机爆发的直接原因,但不是根本原因,根本原因不解决,是于事无补的。为什么次贷危机会出现,根本的原因就是房地产金融化之后,通过房地产可以很快地获取利润,而这个时间段不断地货币流入,导致了房价快速上涨,逐渐让人产生一种错觉,房地产似乎会永远涨下去,从而导致了大量的资金进入金融、房地产领域。

而金融、房地产这些领域大量吸引资金之后,其他行业吸引的资金就小了,然后就造成萎缩,尤其是实体经济萎缩之后,导致收入和消费不足,需求减少,同时也会造成债务增多。

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美国私人债务占国内生产总值的比例

从这种图可以看出,美国私人债务占美国国内生产总值的比例一直是升高的,似乎可以证明美国实体经济在相对萎缩。

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美国历年来GDP

从这张图看出,美国2007到2019年制造的GDP总体来说是升高的,不过从数据来看,升高的并不是很多,在2007年就已经达到了21000亿美元,而到2019年达到了22000亿美元,增长率并不是很高。不过需要明确的是,美国经历几次会计准则更改,比如某些交易本来以前不计入GDP,经过更改之后也开始计入GDP了,所以加上这个因素的话,美国的实体经济本质上是在衰退,而且衰退的幅度还不小。

也就是说,美国印钱的话,很大一部分会进入金融领域,而不进入实体领域,所以美国经济根本就没有解决,因为直到今天美国的实体经济还在衰退,如果加上疫情的话,这个衰退就更加厉害。

既然如此,那么美国人只能将钱印下去,只能通过增加借贷的方法,而不是通过经济增长来增加老百姓收入的方法来提振消费(借钱的本质是借实物,当实体经济衰退,实物生产减小的时候,产生的新的货币所代表的实物就会越来越少)。那么在这种情况下,美国的通胀就会起来。

通胀起来的结果就是,美国房地产似乎成了一种抗通胀的手段,或者说是一种保值的手段,而另一方面投资者对美国股市太高的恐惧,所以一些人把钱投入到了房地产市场。要知道美国老百姓在疫情之后,收入降低了很多,根本无力再购买更多的房子,所以金融美国房地产市场的都是一些炒房的,正如资料所提到的:4月份,美房屋价格继续突破高点,大交易额成交增加,但总体销售温和下滑。因为通胀的原因,某些人想把美元变成一种实体资产,而不是虚拟资产。

而本轮美国房地产再次上涨,跟拜登上台以来大放水又很大的关系,所以美国房价本轮上涨的原因,跟之前的次贷危机还是有所不同。

出处:头条号 @一粒沙的风暴

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