2021年5月，价格飞涨的除了costco的牛排，万年不变的烤鸡，通货膨胀率飙至5%，房价也还在继续飞。

5月典型房屋报价达38万，尽管5月涨幅较前一个月下降了2个百分点，但跟去年同期比仍增加了15.2%，房屋销售中位数高达35万美元。

数据来源：FRED

房价一直涨，虚高了吗？要买房吗？

来看看最近全国房地产经纪人协会的一份报告。

美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）最新报告显示，过去 20 年的新房建设比长期历史水平减少了 550 万套。

在一份罗森咨询集团为NAR 编写的报告中显示，美国建筑商从 2001 年到 2020 年平均每年增加 122.5 万套新住房，这一数字低于 1968 年至 2000 年的年均 150 万套的数字。累计起来一共减少了550万套。

报告称，这减少的550 万套房屋包括约 200 万套独栋住宅、110 万套2-4单元的连栋住宅和240万套至少五单元的住宅。

供应短缺在过去一年变得尤为严重。去年由于疫情大流行，建筑商放慢了建设速度并推迟了土地购买。此外，低抵押贷款利率和远程工作的增加导致对独栋住宅的需求激增。许多房主推迟或取消了房屋挂牌也是一个因素。

NAR 的数据显示，截至 今年1 月底，市场上的现有房屋数量降至 103 万套，这是自 1982 年以来的历史最低水平。4月末成屋库存116万套，同比下降20.5%。

2000 年代初，随着房地产的繁荣，新房建设激增。但在 2007-09 年，新房建设开始下滑，随着2008年次贷危机的到来，建筑商的倒闭，新房建设多年来一直处于低位。

2020 年的新房建设加快了步伐，开工量去年上升至 138 万套，为 2006 年以来的最高水平。但劳动力、待建土地和材料的短缺限制了更高的增长。

该报告还称，从 2010 年到 2020 年，新房建设累计短缺680万套。在今年早些时候，房地美 (Freddie Mac) 对住房短缺的估计是，光独栋住宅就缺了380 万套。

不过，行业顾问约翰·伯恩斯（John Burns）表示，根据他的估计，美国的住房短缺不足一百万。他认为成年人口增长速度不像过去那么快，与 2000 年之前的几十年相比，我们不需要建造那么多房子。

虽然各家机构对短缺的估计有所出入，但结果却相差不多，即美国的房屋短缺是一个既成事实，只是缺多少的问题。

根据 NAR 报告，如果要缩小供应短缺，建筑商需要超过每年 150 万套的建设速度。如果想要达到2005年的水平，每年建设210套房屋，也需要十年时间才能缩小 550 万套的差距。

房屋拥有权的减少是这十年以来的趋势，未来几年越来越多的美国人可能成为租房者。

NAR 呼吁采取一系列政策应对措施来增加住房供应，包括扩大低收入租赁住房的税收抵免计划，鼓励改造不良财产，为城市和州提供激励措施，减少对住房密度的监管限制。NAR还支持将商业建筑转换为住宅用途。当然，以上的一些想法已经包含在基础设施提案中。

除了住房建设的大量增加之外，哈佛大学的研究人员指出，政府住房负担能力计划（home affordability rogram）可能是解决长期问题的最佳解决方案。

那么，要不要买房子？

房价的高涨主要是由供应造成的。如果是自住，只要负担得起，任何时候买都是对的。但如果是投资，如此高的价位，预期回报已经变得越来越小，建议慎重考虑了。

参考文献：
1.https://www.wsj.com/articles/u-s-housing-market-needs-5-5-million-more-units-says-new-report-11623835800?mod=hp_lead_pos3
2.https://ktla.com/news/nationworld/studies-find-worsening-u-s-housing-crisis-call-for-government-action-to-help/

编译：微信公众号 @彼岸国际