站在2022年4月的开端，国内疫情多点爆发、美国加息传导至消费端、俄乌战争胶着的现况下，让我们回顾一下，这个世界是如何一步步被新冠疫情永久改变了。

01 一切始于2020。

2020年初，新冠疫情逐渐在全球范围内传播开，在疫情传播的早期，全美各州政策不一，有的州放开有的州严控，导致了疫情的全面铺开。

美国是一个以线下服务业为主的国家，面临疫情许多行业受到了冲击，失业率陡然上升。因此美联储从2020年3月开始，采取了一系列措施：大幅降息至0%-0.25%、无限量化宽松、以及激进的信贷支持政策。

上述种种，我们可以简单称之为“货币放水”。

美国M1货币供应量在2020年陡然上升

2008年国内四万亿放水让我们印象深刻，之后几年，我们看到了房价快速上涨、众多企业借助货币宽松大幅扩张，居民部分杠杆率陡然上升。

而美联储的这次放水，比2008年我们曾体验过的更加激进，短短半年时间内连续放水7000亿美金，然而这只是本轮大水漫灌的起点。

在随后的一年中，不断推出各种救市措施，除了继续执行无限量化宽松的货币政策，还通过了3万亿美元的基建计划、4万亿美元的经济刺激方案。

截至2021年7月，美联储放水高达24万亿美元，相当于美国2020年GDP的1.15倍。该政策具有相当大的惯性，也在全球大宗货品和贵金属市场上掀起了惊涛骇浪，接连导致了各类物价暴涨。

美国过去12年CPI及其它重要指数走势图

2021年9月，美国国内通胀率达到7.3%，是上世纪70年代石油危机以来的最高点。

02 美房地产市场严重供应不足。

由于天量的货币放水，大量美元在国际市场上流通，推高了几乎所有大宗商品价格，包括成品油、铁矿石、玉米等关键商品，通胀率暴涨。

大宗商品2020年价格涨幅

疫情大流行的时代，美国许多公司开始长期大规模执行居家办公。

以往喜欢住在市中心或公司周边公寓的年轻人们，突然发现自己住在市中心却无法正常社交。狭小的住房空间、高昂的租金使居家工作变得非常艰难，因此纷纷向近郊搬迁。

联邦基金利率变化

而美联储配套执行的超低基准利率（几乎相当于0利率），让这一群千禧时代的年轻人看到，买房后的月供比房租还低，疫情下搬家还要受到众多限制，一咬牙一跺脚，买它！

但疫情之下，全球供应链变得无比缓慢。建筑工人的正常工作也受到社交距离的限制，以往可以10个工人同时开工的房子，此时只能有3-5个人，材料价格还不断上涨。想买房子的人越来越多，但新建房屋供应量严重不足。

多种因素叠加，造成了全美房地产市场供应与需求的极度不匹配。最严重的时候，全美可供销售的房源（包括新房、二手房），仅够市场消化1个月，许多热点区域平均房源销售时间不会超过一周。

也就是说，在2020-2021年的美国，你只有一周的时间完成看房买房的全过程。

全美房屋供应量仅够1个月销售

甚至在这个过程中，买家还要忍受卖家和开发商的挑挑拣拣：非全款买家不考虑、非加价不考虑等，一套房源收到20-30个购房意向是非常常见的。

03 年轻一代买房意识觉醒。

全美房价在短短两年时间内暴涨34.5%，仅在2021年就上涨了15.8%。

由于房价的快速上涨，深刻改变了美国千禧世代的年轻人，以往那些信奉自由迁徙、全国搬家的家庭，都开始考虑买房。

2021年房屋售价上涨15.8%

这些年轻家庭往往受过不错的教育、有一份稳定体面的工作，可以以更低的贷款利率、更低的首付比例买到心仪的房产。

外国购房者现房购买数量（千套）

本地买家的疯狂扫货，让外国投资者变得更难在美国买到房产。

2021年外国投资者在美国购买的房产数量，仅占全美成交量的1.8%，其中42%还是非住宅房产。

04 房产投资始终应该是长线投资。

有朋友曾经问我：现在这个情况，我又闻到熟悉的金融泡沫味，现在再去投资美国房产是不是要站岗？会不会亏钱？

我是这么回答他的：我们买卖房产、特别是投资房产，需要用数据说话，不能今天看到房价涨的新闻就头脑一热冲进去、也不能明天看到房价下跌的新闻就惶惶不可终日。

首先美国投资的基本逻辑是什么？其实非常简单。

美国过去是、现在是、可见的未来也会是世界上最强大的国家，其美元霸权和军事实力在短期内没有任何其它国家能够挑战，这一点是不可否认的。

其次在过去的40年中，全美房产年均上涨7.2%，成功跑赢同期美国通胀率，这就是美国房产的保值性。

美国销售房屋的中位价

不动产投资注定是一个长期的投资，其周期最好在5-10年之间，因为在这个时间段内，恰好可以基本经历一个经济周期，房价总能找到高点出售。

而此时周边的设施也都已经很完善了、建筑本身看起来也还比较新，这样的房产在市场上流通性最好，出手快且能卖个好价钱。

如果说在美国这样发达的国家，一套房子只持有2-3年就想卖掉，那很可能就是折腾一圈给山姆大叔交税去了。

另外，说到金融泡沫，我不否认现在的美国房产市场是过热的。

但根据全美经纪人协会的资料，过去两年的买家多数信用分相当高，而他们的平均首付比例达到了49%，跟2008年的次级房贷贷款人不是同一批买家。

就算我们完全照搬2008年的情况，你们猜在2008年后用了多长时间，美国房地产价格就回到了2008年以前的水平？

没错，仅仅只需要5年的时间！

全美房价在08年前后的走势变化

而且在这五年中，由于很多买家因为还不起月供失去了自己买的房屋，所以他们需要租房居住，这导致房租在这五年内翻了一番，在一些人口净流入的城市，房屋出租回报率甚至高达9%！

因此，我们不应该仅从房价目前的涨跌来决定投资，最重要的还是要了解多个维度的数据，结合人口、经济、政策、房价等各方面的真实情况，再做出最正确的投资选择。

当然，从以往经验来看，我们能给出比较清晰的建议的是，人口负增长的铁锈州千万别因为亲戚朋友住在那里就去买，这是对自己资金的不负责任。

05 一起见证新历史。

最后，很多朋友也经常希望我们能够做出一些专业的预测，以期能提前获取这波行情的一个变化趋势。

实际上，我们在2020年年底曾预测过，2021年美国房价上涨将放缓，由于惯性全年涨幅将在5%-6%之间，这也是当时的主流房产研究机构和全美经纪人协会的共识。

完全没有预料到的是，2021年初，拜登再次放出了3万亿的基建计划和4万亿的救市援助补贴，疫情新变种又几乎让全球供应链瘫痪，再次导致美国通胀率上涨，这其中也包括了建材价格和工人的工资上涨。

这让我们都被啪啪打脸了。

所以，处在2022年的开端，后疫情时期世界局势瞬息多变，接下来还会发生什么见证历史的事情，让我们一起拭目以待。

撰文：Victoria 张

出处：头条号 @海那边海外房产