迈阿密的房地产市场放缓了?
网友【美国房事】 2022-09-05 10:51:13 分享在【身在美国身边事】版块    13407    1    3

根据迈阿密房地产经纪人协会的数据,与创纪录的2021年7月相比,2022年7月迈阿密的房屋销量同比下降(2375:3632)。

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但2022年7月,2375套房屋的销量超过了迈阿密疫情前年分7月的销量,因为2016- 2019年7月,迈阿密的平均总销量为2325套。

以不断上升的利率(今年从3%上升到6%)以及较低的库存的情况下房屋销售仍超过疫情前,表明了迈阿密房地产的需求深度。对冲基金Citadel和做市商Citadel Securities等大公司迁往南佛罗里达、全球买家回归、千禧一代购房者和老年人口增加带来的人口结构变化、远程工作的劳动力比例较高、租金飙升等因素仍在推动着当地的需求。

Redfin最近的一份报告强调,迈阿密超级都市区是美国购房者最想搬迁的第一大都市。

随着全球疫苗接种的增加和世界各地政局的不稳定,南佛罗里达州的外国购房者正在增加。

接种疫苗的外国人于2021年11月被允许恢复前往美国旅行,这继续导致南佛罗里达州的国际投资增加,南佛罗里达州是外国买家在美国的第一大目的地。全球买家在迈阿密买房的原因有很多,其中包括迈阿密是一个世界级的国际城市,比其他类似的国际城市的房地产价格更好。

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由于库存不足和抵押贷款利率上升,独栋房屋销量同比下降27.2%,从创纪录的2021年7月的1373套下降到2022年7月的999套。由于库存不足和抵押贷款利率上升,迈阿密现有公寓销售同比下降39.1%,从创纪录的2021年7月的2259套下降到2022年7月的1376套。

2021年7月,由于3%的抵押贷款利率、更高的供应(尤其是公寓)和流行病驱动的需求,迈阿密的销量飙升至创纪录的高点。

2022年7月,当5月和6月签订合同时,迈阿密的销售受到了5-6%的高利率和更低的库存的影响。

住房市场对不断上升的抵押贷款利率十分敏感。2018年是抵押贷款利率上一次触及5%。迈阿密2022年7月的房屋总销量比2018年7月高出1.9%(2375比2329)。

南佛罗里达:与其他国际城市和美国都市相比,很划算

根据全国房地产经纪人协会的美国住宅房地产国际交易资料,2022年,迈阿密-劳德代尔堡-西棕榈滩的每平方米价格为3,170美元,远远低于至少30个全球城市和13个美国大都市,包括香港(28,570美元),纽约市(17,191美元),旧金山-奥克兰-海沃德,加州(8,250美元),西班牙马德里(6,173美元),洛杉矶-长滩-格伦代尔,加州(4,740美元)和西雅图-塔科马-贝尔维尤,WA(4,460美元)。

2022年7月,迈阿密-戴德县独栋住宅价格中值同比上涨10.7%,从51.5万美元增至57万美元。迈阿密独栋住宅价格中位数已经连续128个月(10.6年)上涨,这是有记录以来最长的连续上涨。现有共管公寓价格中值同比上涨11.8%,从34万美元涨至38万美元。在过去134个月里,公寓价格中位数有130个月上涨。

房价是由供求关系决定的。供给减少、需求增加导致价格上涨。迈阿密独栋住宅(3.1个月)和共管公寓(3.3个月)的库存很低。此外,房价的支撑因素之一是租金,而租金正在强劲上涨。

在当地,迈阿密的豪宅销售份额更大,也是房价中值同比大幅上涨的原因之一。

为了对抗全国性的通货膨胀,美联储(Federal Reserve)今年大幅加息,并计划进一步加息。高通胀和美联储的紧缩政策是抵押贷款利率上升的主要驱动力。

抵押贷款利率从1月份的3%上升到7月份的6%。根据NAR的数据,同样是30万美元的抵押贷款,月供从12月的1,265美元上升到今天的1,800美元。

根据房地美(Freddie Mac)的数据,7月份30年期常规固定利率抵押贷款的平均承诺利率为5.41%,低于6月份的5.52%。2021年全年的平均承诺率为2.96%。

根据NAR的数据,预计到2022年第四季度,抵押贷款利率将降至5.3%。与美国约8%的历史平均水平相比,这一比例仍然较低

从长期来看,更高的利率将导致更多的挂牌天数(给买家更多的选择)。加息最终将导致定价增长速度放缓。随着定价增速降温,总库存可能会在后期增长。从历史上看,加息后6个月库存就会增加,但今天的市场不同于以往。

迈阿密独栋住宅库存连续第三个月同比增长

2022年7月,单户住宅库存同比增长26%,从去年的2,957套增至上个月的3,727套。公寓库存同比下降26.3%,从2021年同期的8473套降至6246套。

迈阿密新挂牌的单户住宅数量从1,666套下降1.6%至1,639套。新挂牌的共管公寓数量下降19.1%,从2,607套降至2,109套。

单户住宅库存月供应量同比增长40.9%,至3.1个月,这表明市场处于卖方市场。现有公寓库存减少32.7%,至3.3个月,这也表明卖方市场。买方和卖方之间的平衡市场提供6至9个月的供应量。

2022年7月底,活跃上市房屋总数同比下降12.7%,从11430家降至9973家。

截至7月底,全国房屋总库存为131万套,较6月增加4.8%,与上年同期持平。按照目前的销售速度,未售出库存为3.3个月的供应量,高于6月的2.9个月和2021年7月的2.6个月。

就在2022年7月,迈阿密房地产为当地经济带来2.672亿美元的影响

每卖出一套房子,就会对经济产生影响:房地产产业产生的收入(佣金、手续费、搬家费用)、与购买住宅有关的支出(家具和装修费用)、住宅相关支出的乘数(因出售住宅而获得的收入再循环到经济中)和新建设(增加住宅销售导致增加住宅生产)。

根据NAR的数据,一套典型的佛罗里达州房屋销售的总经济影响为11.25万美元。迈阿密-戴德县在2022年7月售出了2375套住房,对当地创造了2.672亿美元的经济。

2022年7月,迈阿密的总交易额达到18亿美元。独栋住宅成交额同比下降24.1%,从14亿美元降至10亿美元。公寓交易额同比下降39.3%,从13亿美元降至7.892亿美元。

迈阿密拍卖房屋销售持续下降,反映出健康市场

2022年7月,迈阿密的拍卖房总数同比下降14.6%,从48套降至41套。2022年7月,短售房和reo同比分别占迈阿密总销售的0.2%和1.5%。短售房交易量同比下降72.2%,而reo增长20%。

上个月,迈阿密所有已成交住宅销售中只有1.7%为拍卖房销售,包括REO(银行拥有的房产)和短售房,而2021年7月这一比例为1.3%。2009年,低价销售占迈阿密销售总额的70%。

迈阿密的低价销售比例与全国的水平相当。在全国范围内,折价销售约占7月份销量的1%,与2022年6月和2021年7月基本持平。

迈阿密的销售数据继续超过全国水平

在佛罗里达州,全州独栋住宅的成交总数为23705套,同比下降22.9%,而现有共管公寓的销售总数为9341套,比2021年7月的13481套下降30.7%。成交销售可能发生在销售合同签订后的30到90多天。

从全国来看,7月份现房成交量(包括独栋住宅、联排别墅、共管公寓和合作公寓)经季节因素调整后折合成年率为481万套,较6月份下滑5.9%。同比下降20.2%(2021年7月为603万套)。

佛罗里达州房地产经纪人研究部(Florida Realtors Research Department)与当地房地产经纪人委员会/协会合作发布的数据显示,全州独栋现房销售价格中值为412,303美元,较上年上涨16.1%。上个月,全州范围内的共管公寓单元价格中值为30.5万美元,比去年同期上涨了20.6%。

在全国范围内,6月份所有住房类型的成屋价格中值为40.38万美元,比2021年7月(36.46万美元)上涨了10.8%,所有地区的价格都在上涨。这标志着连续125个月同比增长,是有记录以来持续时间最长的。

迈阿密房地产吸引多个出价,买家出价超过标价

2022年7月,独栋住宅售价为原始挂牌价格的99%,比去年的99.6%下降了0.6%。现有共管公寓的售价为原始挂牌价格的99%,较去年的97%上升了2.1%。

从挂牌到签约,迈阿密独栋住宅销售天数的中位数是17天,甚至与去年相比也是如此。独栋住宅的销售时间中值为62天,比去年的65天减少了4.6%。

公寓挂牌日与合约日之间的天数中值为20天,较43天减少了53.5%。公寓挂牌到成交天数中值为64天,较87天减少26.4%。

2022年7月,迈阿密现金销售比率比全国数据高出72.1%

2022年7月,现金销售占迈阿密成交销售的41.3%,而2021年7月为38.9%。NAR的最新统计数据显示,美国约24%的房屋销售是以现金形式完成的。

现金买家不会因利率上升而却步。现金买家的比例如此之高,反映出迈阿密是最受外国买家欢迎的美国房地产市场。外国买家倾向于用全部现金购买房产,也有一些人从价格较高的美国市场转移过来,他们可以用房地产销售的利润购买更多的房产。

现金销售占迈阿密现有共管公寓销售总额的51.2%,占独栋住宅交易总额的27.7%。

作者:世界财产杂志(2022年8月22日上午8:31) @Michael Gerrity

编译:见配图水印

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