根据迈阿密房地产经纪人协会的数据，与创纪录的2021年7月相比，2022年7月迈阿密的房屋销量同比下降（2375:3632）。

美国房地产

但2022年7月，2375套房屋的销量超过了迈阿密疫情前年分7月的销量，因为2016- 2019年7月，迈阿密的平均总销量为2325套。

以不断上升的利率（今年从3%上升到6%）以及较低的库存的情况下房屋销售仍超过疫情前，表明了迈阿密房地产的需求深度。对冲基金Citadel和做市商Citadel Securities等大公司迁往南佛罗里达、全球买家回归、千禧一代购房者和老年人口增加带来的人口结构变化、远程工作的劳动力比例较高、租金飙升等因素仍在推动着当地的需求。

Redfin最近的一份报告强调，迈阿密超级都市区是美国购房者最想搬迁的第一大都市。

随着全球疫苗接种的增加和世界各地政局的不稳定，南佛罗里达州的外国购房者正在增加。

接种疫苗的外国人于2021年11月被允许恢复前往美国旅行，这继续导致南佛罗里达州的国际投资增加，南佛罗里达州是外国买家在美国的第一大目的地。全球买家在迈阿密买房的原因有很多，其中包括迈阿密是一个世界级的国际城市，比其他类似的国际城市的房地产价格更好。

由于库存不足和抵押贷款利率上升，独栋房屋销量同比下降27.2%，从创纪录的2021年7月的1373套下降到2022年7月的999套。由于库存不足和抵押贷款利率上升，迈阿密现有公寓销售同比下降39.1%，从创纪录的2021年7月的2259套下降到2022年7月的1376套。

2021年7月，由于3%的抵押贷款利率、更高的供应（尤其是公寓）和流行病驱动的需求，迈阿密的销量飙升至创纪录的高点。

2022年7月，当5月和6月签订合同时，迈阿密的销售受到了5-6%的高利率和更低的库存的影响。

住房市场对不断上升的抵押贷款利率十分敏感。2018年是抵押贷款利率上一次触及5%。迈阿密2022年7月的房屋总销量比2018年7月高出1.9%（2375比2329）。

南佛罗里达：与其他国际城市和美国都市相比，很划算

根据全国房地产经纪人协会的美国住宅房地产国际交易资料，2022年，迈阿密-劳德代尔堡-西棕榈滩的每平方米价格为3,170美元，远远低于至少30个全球城市和13个美国大都市，包括香港（28,570美元），纽约市（17,191美元），旧金山-奥克兰-海沃德，加州（8,250美元），西班牙马德里（6,173美元），洛杉矶-长滩-格伦代尔，加州（4,740美元）和西雅图-塔科马-贝尔维尤，WA（4,460美元）。

2022年7月，迈阿密-戴德县独栋住宅价格中值同比上涨10.7%，从51.5万美元增至57万美元。迈阿密独栋住宅价格中位数已经连续128个月（10.6年）上涨，这是有记录以来最长的连续上涨。现有共管公寓价格中值同比上涨11.8%，从34万美元涨至38万美元。在过去134个月里，公寓价格中位数有130个月上涨。

房价是由供求关系决定的。供给减少、需求增加导致价格上涨。迈阿密独栋住宅（3.1个月）和共管公寓（3.3个月）的库存很低。此外，房价的支撑因素之一是租金，而租金正在强劲上涨。

在当地，迈阿密的豪宅销售份额更大，也是房价中值同比大幅上涨的原因之一。

为了对抗全国性的通货膨胀，美联储（Federal Reserve）今年大幅加息，并计划进一步加息。高通胀和美联储的紧缩政策是抵押贷款利率上升的主要驱动力。

抵押贷款利率从1月份的3%上升到7月份的6%。根据NAR的数据，同样是30万美元的抵押贷款，月供从12月的1,265美元上升到今天的1,800美元。

根据房地美（Freddie Mac）的数据，7月份30年期常规固定利率抵押贷款的平均承诺利率为5.41%，低于6月份的5.52%。2021年全年的平均承诺率为2.96%。

根据NAR的数据，预计到2022年第四季度，抵押贷款利率将降至5.3%。与美国约8%的历史平均水平相比，这一比例仍然较低

从长期来看，更高的利率将导致更多的挂牌天数（给买家更多的选择）。加息最终将导致定价增长速度放缓。随着定价增速降温，总库存可能会在后期增长。从历史上看，加息后6个月库存就会增加，但今天的市场不同于以往。

迈阿密独栋住宅库存连续第三个月同比增长

2022年7月，单户住宅库存同比增长26%，从去年的2,957套增至上个月的3,727套。公寓库存同比下降26.3%，从2021年同期的8473套降至6246套。

迈阿密新挂牌的单户住宅数量从1,666套下降1.6%至1,639套。新挂牌的共管公寓数量下降19.1%，从2,607套降至2,109套。

单户住宅库存月供应量同比增长40.9%，至3.1个月，这表明市场处于卖方市场。现有公寓库存减少32.7%，至3.3个月，这也表明卖方市场。买方和卖方之间的平衡市场提供6至9个月的供应量。

2022年7月底，活跃上市房屋总数同比下降12.7%，从11430家降至9973家。

截至7月底，全国房屋总库存为131万套，较6月增加4.8%，与上年同期持平。按照目前的销售速度，未售出库存为3.3个月的供应量，高于6月的2.9个月和2021年7月的2.6个月。

就在2022年7月，迈阿密房地产为当地经济带来2.672亿美元的影响

每卖出一套房子，就会对经济产生影响:房地产产业产生的收入（佣金、手续费、搬家费用）、与购买住宅有关的支出（家具和装修费用）、住宅相关支出的乘数（因出售住宅而获得的收入再循环到经济中）和新建设（增加住宅销售导致增加住宅生产）。

根据NAR的数据，一套典型的佛罗里达州房屋销售的总经济影响为11.25万美元。迈阿密-戴德县在2022年7月售出了2375套住房，对当地创造了2.672亿美元的经济。

2022年7月，迈阿密的总交易额达到18亿美元。独栋住宅成交额同比下降24.1%，从14亿美元降至10亿美元。公寓交易额同比下降39.3%，从13亿美元降至7.892亿美元。

迈阿密拍卖房屋销售持续下降，反映出健康市场

2022年7月，迈阿密的拍卖房总数同比下降14.6%，从48套降至41套。2022年7月，短售房和reo同比分别占迈阿密总销售的0.2%和1.5%。短售房交易量同比下降72.2%，而reo增长20%。

上个月，迈阿密所有已成交住宅销售中只有1.7%为拍卖房销售，包括REO（银行拥有的房产）和短售房，而2021年7月这一比例为1.3%。2009年，低价销售占迈阿密销售总额的70%。

迈阿密的低价销售比例与全国的水平相当。在全国范围内，折价销售约占7月份销量的1%，与2022年6月和2021年7月基本持平。

迈阿密的销售数据继续超过全国水平

在佛罗里达州，全州独栋住宅的成交总数为23705套，同比下降22.9%，而现有共管公寓的销售总数为9341套，比2021年7月的13481套下降30.7%。成交销售可能发生在销售合同签订后的30到90多天。

从全国来看，7月份现房成交量（包括独栋住宅、联排别墅、共管公寓和合作公寓）经季节因素调整后折合成年率为481万套，较6月份下滑5.9%。同比下降20.2%（2021年7月为603万套）。

佛罗里达州房地产经纪人研究部（Florida Realtors Research Department）与当地房地产经纪人委员会/协会合作发布的数据显示，全州独栋现房销售价格中值为412,303美元，较上年上涨16.1%。上个月，全州范围内的共管公寓单元价格中值为30.5万美元，比去年同期上涨了20.6%。

在全国范围内，6月份所有住房类型的成屋价格中值为40.38万美元，比2021年7月（36.46万美元）上涨了10.8%，所有地区的价格都在上涨。这标志着连续125个月同比增长，是有记录以来持续时间最长的。

迈阿密房地产吸引多个出价，买家出价超过标价

2022年7月，独栋住宅售价为原始挂牌价格的99%，比去年的99.6%下降了0.6%。现有共管公寓的售价为原始挂牌价格的99%，较去年的97%上升了2.1%。

从挂牌到签约，迈阿密独栋住宅销售天数的中位数是17天，甚至与去年相比也是如此。独栋住宅的销售时间中值为62天，比去年的65天减少了4.6%。

公寓挂牌日与合约日之间的天数中值为20天，较43天减少了53.5%。公寓挂牌到成交天数中值为64天，较87天减少26.4%。

2022年7月，迈阿密现金销售比率比全国数据高出72.1%

2022年7月，现金销售占迈阿密成交销售的41.3%，而2021年7月为38.9%。NAR的最新统计数据显示，美国约24%的房屋销售是以现金形式完成的。

现金买家不会因利率上升而却步。现金买家的比例如此之高，反映出迈阿密是最受外国买家欢迎的美国房地产市场。外国买家倾向于用全部现金购买房产，也有一些人从价格较高的美国市场转移过来，他们可以用房地产销售的利润购买更多的房产。

现金销售占迈阿密现有共管公寓销售总额的51.2%，占独栋住宅交易总额的27.7%。

作者：世界财产杂志（2022年8月22日上午8:31） @Michael Gerrity

编译：见配图水印