今日一图：去费城那两天，我和儿子都是在市政厅附近的Trader Joe's买食材，在酒店里自己做饭吃（房间有配备完善的厨房和厨具，甚至有咖啡粉和咖啡机）。昨天遇到小朋友，问他有没有吃费城著名的Cheesesteak。

虽然儿子啥也没跟我说，我悄悄查了查，发现Cheesesteak可以自己在家做。趁周日，就用现成的牛肉、洋葱、奶酪和白面包，复刻了Cheesesteak。儿子吃得很开心！

3月1日，又一封来自物业的信件挂在了我家门把手上。

这是一封Lease Renewal Agreement，通知我：您目前的租约将在5月15日到期。如果您越早续租，我们能提供给您越好的选择。

我赶紧往下看。

信里列了好几个续租方案。第一种是3月31日前签，租12-14个月，每月租金涨41美元；要是按月交，那就涨113美元。第二种是拖到3月31日之后再签，12-14个月的涨63美元，按月交还是涨113美元。

另外，只要我拿出任何学生身份证明（邮件或录取函），就能继续用“学生费用包”，里面包括水、电、空调、暖气费，只是垃圾费和除虫费得自掏腰包。

粗算下来，月租涨了大概3%。这可真让我吃了一惊！

我一直觉得，作为老租客，住得越久应该越有优惠吧？每次续租还能跟房东聊聊价钱。在中国哪儿都这样，尤其是房东跟租客关系处得好，房东懒得老换人，租客也不想折腾搬家，所以房东通常会稳着甚至稍微降点租金，把房子长租给熟人，大家都省心。

可现在在美国，我这想法完全是中国式的一厢情愿了。

我还是不死心。

那几日，我去附近朋友的公寓做客时，大家谈起这事，由于我们差不多前后脚来到Chapel Hill的一拨人，也先先后后要进入租约到期的时段了。

经过一段时间的适应，很多朋友打算趁机搬家，而且因为3月前后是这里租房市场的淡季，搬到新住处时，还可以享受新住户优惠。

是的，美国这地方，老租客不仅没什么优惠，租金还年年涨，新租客反倒有筹码能谈到好价钱。公寓价格也是一房一价，户型不同是一回事，更关键是淡旺季、空置率这些因素老在变。我琢磨着，也在几个心仪的公寓官网上约了看房。

但我还是觉得“人性都是相通的，无论中国还是美国”，就跑去我们小区物业办公室去找物业经理Maria聊续租的事。我还列了几点理由陈述租金不应该上涨：

住了近10个月，我们母子俩和物业的三位小姐姐相处愉快，后头她们管起来也省劲；

我在Google map上给小区留了图文评论，目前已经有超过5000的浏览量，多少算帮小区宣传了吧；

我在社交平台上写住这儿的感觉，后来好几个来Chapel Hill访学的老师都被我带过来租房；

我当然可以不续约，正好趁着淡季搬到别的小区去，享受新客租金优惠，我也已经预约了看房。

Maria听我说完，似乎一切都在她的预料之中。她非常直接地告诉我：她完全知道我为这个小区提供了帮助，但在她的层面，她确实无法将租金降下来，因为这是整个公司在调价格，不止是针对我们这一个小区。

但她拍胸脯保证，能在她权限里帮我干很多事情，比如免费洗洗厨房墙壁、换个水龙头、洗地毯啥的。

她也建议我，去别的公寓多看看，比较一下同户型价格。如果要搬走，请提前60天通知她。

不过她提醒说，你搬家的费用要考虑进去，包括时间、打包、租U-haul或者请朋友帮忙……

这让我想到有个朋友，在同一个小区里换了一个同户型但不同朝向，价格没变。但她说，自己来了不过一年半，打包时竟然装了30箱家当，找了好几个朋友来帮着搬。接着就是慢慢收拾，耗时耗力。

我的东西虽然没有她的多，但我害怕把大把时间花在收拾打包上。出来之前那段时间，搬家、卖二手、赠送，实在熬人。这也促使我来美国后，做到物尽其用，尽量不添实物。但是熵增定律人人都逃不过，随着时间推移，公寓里的东西难以避免地增加。我都如此，何况美国人！

这，就是物业普遍有涨价底气的原因。

Maria跟我解释，涨价是因为公寓管理成本高了。她说，你搬走后，房间得重新装修一遍，其实他们也不想老有人走。可过去一年，公司搞了大手笔的水管更新，还修了路面。说白了，这些钱最后都得租客掏。在中国也一样，羊毛出在羊身上。尤其疫情后，啥成本都涨了，价格往上走回不去了。

当然，也不是所有公寓都可以逐年涨价。情况很复杂，简单来说，如果你住的公寓是不是租金监管公寓，那么这些法律就会对物业收取的租金作出限制，对他们的权利进行约束。

最典型的是纽约州。

纽约州租金监管有两种类型：租金管制和租金稳定。纽约市的公寓通常实行租金稳定制度，主要是看公寓是否是1974年1月1日前建造的。

如果非租金监管公寓的房东打算将租金上涨5%以上，他们必须提前30天、60天或90天发出书面通知，具体时间取决于租客已经入住了多长时间——如果房客住了两年或以上，提前90天通知；如果一年以上两年以内，则提前60天，如果住了不到一年，提前30天。

但是法律也考虑到了房东的一些日常成本负担。那些能使公寓中所有租户受益的维修维护，叫作重要资本改良（MCI），比如更换锅炉或水管，那么，房东可以向管理部门申请上涨租金。但是上涨幅度被限制在每年当前租金的2%，并且没有追溯金额。

和纽约州不一样，北卡州没有实行全州租金管制，也未实施租金涨幅限制，那么，房东就可依据市场自由调价。

疫情后，独居的人多了，新家庭也多，可房子盖得没那么快，2021年公寓空置率掉到5.6%，现在是卖方市场，物业都不用给优惠也能租出去。

更特殊的是，我们所在的Chapel Hill，因为几乎围绕着北卡罗来纳大学教堂山分校（UNC）这所有3万名学生的大公校，公寓成为刚需，租金定价及波动与大学生息息相关。

UNC附近的单卧室公寓月租高达1000-1500美元，设施齐全的公寓月租可达1500-2000美元，部分新建项目定价更高，像我们住这种带健身房、独立卫浴的公寓，也抬升了区域均价。越靠近UNC，比如步行10分钟内的房源租金最高，1公里内单卧室公寓普遍超过1300美元；而距离校园4公里以上的公寓，租金下降达到20%-30%。

我们的住处离UNC7公里左右，几乎属于Chapel Hill与Durham交界处，所以价格相对较低，毕竟我们不需要天天去学校上课，而且免费公交车很方便。

一到8-9月开学季，学生扎堆租房，租金能涨5%-10%，有些房子得提前3-6个月订。暑假6-8月，访学和旅游的人又把短期租金推高，长租房源更挤。

美国在线房地产经纪公司Redfin的报告说，2023年后美国人租金负担好点了，可教堂山需求太”硬“，没啥回落。

还有不少投资公司买校园附近的老旧公寓，翻新后涨个15%-20%租出去；新移民卖了国内房子，过来第一件事就是买房，买套大学边的公寓，稳赚不赔。

至于Maria提到的“这是整个公司的调价”，是指我租住的公寓归General Services Corporation (GSC) 管，这是一家专门做公寓管理和租赁服务的公司。

这家公司有54年历史了，除了北卡，还在6个州运营（佛罗里达、佐治亚、南卡罗来纳、内华达、田纳西、弗吉尼亚）公寓社区，北卡的区域办公室在Durham，管理当地的公寓社区，包括公寓租赁、物业维护、社区管理。

从GSC官网上看，他们在运营的多数州调租金都没有严格的租金管制，只需遵守合理涨租的民事法规。

在美国商业改进局（Better Business Bureau）的BBB评级中，GSC未获认证，但有A+评级，即满分。（评级要素包括投诉处理、合规与透明度、经营年限、行业风险等16项指标综合计算。BBB是民间组织，评级不具法律效力。）

过了几天，我约的那家公寓发邮件，说新客首月免租优惠快没了，让我赶紧申请！

我又掰着手指头算了算，搬家不光是打包，地址变了还得跑学校国际办公室、车管所、银行、车险医保、儿子学校这些地方改一圈，想想就头大，不光是琐碎，还得搭好多时间。尤其是川普最近对各种身份的外国人随意驱逐，最好不冒风险。

过了两天，我拿着续约单，又跑了一趟物业办公室。

美国公寓“明着杀熟”的套路，我算是看明白了：老租客掏钱养成本，新租客拿优惠拉人气。

哈，美国公寓这生意，真是既现实又赤裸裸啊！

出处：微信公众号 @跑步有毒