1960年1月1日，美国亚利桑那州凤凰城郊区的退休社区“太阳城”开放。那个周末，驶向那里的汽车堵了2英里长。多达10万人涌入太阳城，就为了看一眼这个专为50岁以上的人修建的退休社区。

“太阳城”开业时，多达10万人涌入参观 图据：AZCentral

高尔夫球场、可容纳两百多人的大礼堂、游泳池、保龄球场，还有超大的购物中心、零售店，各种你能想到，甚至不能想到的设施都有了。“最好的度假村也比不过这里。”太阳城在当时的促销广告中这样说道。太阳城随即成了当年的大热门，第一年就售罄。

近60年后的今天，太阳城成了3.8万美国老年人的家。而当年使之兴起的那批人，如今却反成它的挑战。

据美国房产买卖网站Zillow数据，随着婴儿潮一代（美国1946年至1964年出生的人）的老去，因年纪太大而搬去跟儿女同住，或搬到有辅助生活设施的地方，乃至去世……到2027年，太阳城超过三分之一的房子将面临转手；到2037年，三分之二的房子都将转手。

太阳城面临的局面，是美国东南部和铁锈地带（工业衰退区）类似社区都将面临的问题。据《华尔街日报》报道，下一个20年里，美国婴儿潮一代将出售2100万套房子。问题是，谁来买呢？而当那么多房子在同一时期挂上“待售”的牌子，从房价到当地经济又将会如何？

20年内将有2100万套房子入市

在Zillow公司担任住房与城市经济高级主任时，伊西·罗意姆（Issi Romem）曾做过一份调查分析。这份分析显示，随着婴儿潮一代渐入死亡高峰，从2017年到2027年，美国八分之一的房主自住住房，即近900万套房子将进入市场，比前一个十年进入市场的房子总量多出200万套。

本世纪的第一个十年里，美国“房地产泡沫”曾导致一大波房产进入市场。然而，即将到来的这新一波大量房屋入市却是因为一个无可避免的情况：婴儿潮一代的过世。

“太阳城”居民 图据：华尔街日报

到2037年，美国四分之一的待售房屋，或约2100万套房子都将是由老年人空出，这是包括“房地产泡沫”期在内的十年间新建房屋数量的两倍有余。更成问题的是，这些房子大多都集中在亚利桑那州和佛罗里达州等地的退休社区里，或者过去几十年里一直在流失人口的工业衰退区。而纽约和旧金山这些地区才是美国年轻人大量涌入的地方，才是房屋需求所在的地方。

代际差异带来房地产市场问题

从表面上看，大量房屋进入市场似乎不是个太过严重的问题。毕竟，老人总要逝去，新的人自会将其取代。而前些年里，美国还一直存在住房短缺问题。短缺抑制了住房交易，也让很多千禧一代（美国1981年到1996年间出生的人）只能租房住。

然而，紧随婴儿潮一代之后的买家是X世代（美国1965年到1980年间出生的人）。X世代比婴儿潮的人口数量少、经济能力弱，这就给房产市场带来了问题。

俯瞰“太阳城” 图据：Nearmap

首先，那些将被空出来的房屋，不一定刚好在新买家想居住和生活的地方。X世代和他们之后的千禧一代更喜欢住在城市里，或大都会地区的郊区。这些地方生活便利，商店餐馆都在步行距离内，到处都有Wi-Fi。他们根本没兴趣搬到婴儿潮一代居住的那种专为退休生活而设计的社区去。此外，随着科技的发展，语音识别系统、共享出行等生活方式的创新也让老年人的生活更便利。他们在老了以后仍能住在现在居住的地方，根本不需要搬进退休社区。

其次，婴儿潮之后的买家，可能根本就没那个经济实力去消化如此多的房产。哈佛大学住房研究联合中心的一份新研究发现，美国自2000年以来的收入增长疲软，包括学生贷款在内的债务负担加重，让婴儿潮之后的人到了退休年纪，能拥有自己房屋的人将少于上一代人。

房子供过于求的可能后果

房子供过于求的后果，影响的不只是房地产市场。在佛罗里达州、亚利桑那州和内华达州等供需严重不匹配的地区，当地还将面临财务困境。随着人口的减少，空置房屋的增多，税收也将相应减少。当地的道路交通、甚至警员配置这些关键性服务所依赖的资金又会随之减少。而建筑业也会由此衰退，进一步影响当地经济。

根据Zillow数据，在俄亥俄州扬斯敦和圣路易斯这样的地方，房价已经停滞不前。老人们去世了，却没有年轻人来填补空缺。

不过，堪萨斯城联邦储备银行的资深经济学家乔丹·拉帕波特倒是很有信心。他相信，美国中西部那些生活成本低的城市终将吸引千禧一代来填满婴儿潮留下的空房，因为沿海大城市已经贵到难以负担了。因此，那些设施完备的城市、有生产力的城市大可不用担心。而那些年轻人不愿搬去的小城镇和郊区则会“面临严重的挣扎”，房价将无限期走低。

也有一些人认为，不用担心会出现2008年金融危机时期那种大规模的“房地产泡沫破裂”。因为婴儿潮一代去世带来的这一波空房，其投入市场的速度会慢一点，也就给市场留下了消化的时间。

退休社区尚需“变身”

更有可能出现的情况是，围绕老年人设计建造的退休社区将自行转化。那些原本价格昂贵的高端退休社区，会成为收入更少的退休人群可负担的选择。或者，其中一些退休社区可取消对于入住者的年纪限制，增加学校、游乐场等设施，由此吸引那些需要可负担住房的X世代或千禧一代。

“这些地方将会出现一种新常态，那就是它们都将变得更便宜。”伊西·罗意姆最近从Zillow离职，创立了自己的咨询公司。

房地产开发商们现在也注意到了人口变迁问题，并开始调整策略。开发商鲍勃·弗莱厄蒂称，他重新配置了自己在凤凰城的社区建造计划，以适应如今的人口变迁。他原计划只建造独栋小平房，现在改成了售价30万美元到100万美元之间，有多种价位、多种户型可选的房子，以满足不同人群需求。

如今的“太阳城” 图据：华尔街日报

当然，达成退休社区转化也不是那么容易的事。太阳城当地的房产咨询师吉姆·贝尔佛尔称，改造太阳城以适应年轻住户的需求，“这是个挑战。可以预见的是，这里的房屋市场价在数年内会持续疲软。”

不过，太阳城的娱乐中心现在有Wi-Fi了。业主协会的市场推广经理也开始在推特和Instagram等社交媒体上发布社区图片。“不过，我们不会建攀岩墙的。”太阳城娱乐中心市场传讯协调员乔斯林·希金斯称，还是需要平衡取舍，毕竟，潜在买家现在想做什么，到了八十岁想做什么，还是不一样的。

红星新闻记者 王雅林 林容 编译