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算账:拥有一套美国的别墅,每年有多少支出(税、保险、HOA、养护等)?
网友【美国房事】于【太平洋时间 2019-12-10 09:03:46】分享在【美国信息交流】版块    7722    2    7

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昨儿不是有报道,说一老头因为少交了8.41美元的『房产税』,自己的房子就被『没收』了!在美国拥有一套自己的房子,可跟中国不一样…… 要成本的,税和HOA都是必须缴纳的,保险也是必要的…… 其它养护成本也不少。

这个帖子咱列一下给大家参考:

房地产税

各地区有差异(夏威夷0.3%,德州达拉斯2.3%),一般讲房价高的地区,房产税率比例低,多数地区约为房屋总价的1.5%左右,房价如果50万美元,大约需要缴纳7500美元房产税。房产税为当地政府收取,用来支付政府开支,中小学校费用,公用设施(主要是道路等),安全费用(警察,救火队支出),社区公益(公园,图书馆,公租房等)。如果不缴纳或拖欠房产税,经过警告或罚款滞纳金流程还不能支付,就会被法院判罚没收房产,拍卖回款缴纳完滞纳的房产税,剩下部分返还原物业主人,所以缴纳完房产税,房子才永远属于房主,否则是属于当地政府。

保险

根据房屋价值,一般房屋保险为1000多到3000美元,美国房子为木结构建筑,保险一定要买。保险主要包括失火,虫害,侵害(树枝掉落砸坏屋顶等),水管漏水水淹,被偷盗抢劫等;但不包括自然灾害,比如地震,火灾(山火,不是失火),龙卷风,水灾(暴雨,山洪,海啸等);如果要承保自然灾害险,费用比一般保险还贵,取决于地区,比如加州地震险很贵,路易斯安那州水灾险很贵,因为那里发生风险的几率很高,保险公司不会干赔钱的生意。

HOA物业费

一般独立别墅小区没有这笔费用,但不是绝对没有,包含小区内道路清理,小区道路修筑维护,垃圾清运(有小区单独缴纳),公共区域维护(比如小区有游泳池等健身设施),费用不高,一般每年300-500美元。

房屋维护费用

这是除了房地产税以外最大一笔费用,许多中国买家没意识到美国房屋维护成本的高昂。美国房屋都是木结构,易失火,虫蛀,变形,腐烂,维护人工成本高昂,但也必须要定期维护。

-花园草地:剪草(每周1-2次,30美元/次),浇水(水费100美元/月,夏天更多),施肥(春天),杀虫打药,植被移栽,树种移苗等等,根据草坪面积,费用在每月80-100美元左右。如果不及时除草,会被小区业主委员会罚款,这笔钱不算。

-外墙:除砖墙外,其它的Siding(房屋外皮,有些维护周期长),凉台,房顶导水槽等裸露在外的木结构,要定期刷漆防腐(一般三年,不能长于5年),以及防止开裂,腐烂。费用约3000-5000美元/每三年。这一般都是请人干,自己干要爬墙上顶,吃力。

-合成瓦屋顶,木结构门窗:这些设计寿命约15年,如果不维护,会失效变形漏风漏雨,一般费用2+2万美元/每15年-20年,摊到每年也需要约2000美元。这些也是雇请专业公司。

-室内设施,水电气空调取暖等:美国没有小区物业,全部需要自己维护,如果全部是自己动手自己购买零件替换,也需要每年分摊1000美元左右。例如热水器,空调,取暖炉寿命约为15年,更新一次需要总计3000-5000美元;家里的厨房电器(算建筑一部分,跟着房子走),洗衣房电器(洗衣,烘干)也一般是15年寿命,更新也需要不少费用。很多中国人认为旧的电器有问题修修不是一样可以用吗,干嘛要更新? 我只能说,到寿命周期的电器修起来的成本比买一套新的还贵! 举个简单例子,家里马桶堵塞,需要雇请管道工人疏通,费用为160美元(跑腿费80,工具人工费80,无零件费),别说请人上门维修电器啦,不光有跑腿费,人工费,工具费,还有零部件费,且保修时只免除零部件费用,坏了在保修期内保修,还要支付人工费。我以上的费用为自己动手维护只采购零件或全部自己动手更新费用,如果请人工服务维护,费用再加2-3倍都有可能;别的不说,买家用电器美国商店是不管送货到家,比如电视送货到家费50-100美元。

-房屋总维护成本,总计起来(草地,外墙,门窗屋顶,房厨卫电器,水电气线路设施)自己动手约需分摊每年3000多美元的费用,如果雇佣人工服务5000-6000千美元完全可能。

美国有大致的统计数据,在一般地区美国房屋持有成本(房地产税,保险,物业费,维护成本等总计)大约为房屋价值的3%,大数讲1.5%为房地产税交给地方政府,来维护地方市镇公用设施,另外的1.5%为房屋保险费,业主小区物业费,房屋自身维护费。那么50万的房产(300平米为例),每年持有成本在1.5万左右。

这一比例不是绝对,比如加州硅谷地区,房价动辄百万,200万美元的房子也很普遍,但那里房地产税只有0.6-0.8%,其房屋大小也与其它地区50万房产相当(房子贵但面积并不大),也就5000-7000其它成本,总计持有成本也就2万左右,只有200万房价的1%。

总的讲,美国房屋每年持有成本约为房价的1%(房价高的地区)-3%(房价低的地区),每年费用在1-2万美元居多。具体房屋持有成本一定要参考周边的房子,不能大范围笼统计算。

meiguo.com 发布人签名/座右铭此房事非彼房事哦~嘻嘻嘻~
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 0   2019-12-10 16:02:42  回复
meiguo.com 创始人

emotion共同见证meiguo.com的百年征程!

7   2019-12-10 09:03:46  回复

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