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美国房价在2021年将持续上涨,因为刚需!
网友【美国房事】 2021-02-07 20:47:54 分享在【美国信息交流】版块    1    7

在2020年3月底美国进入新冠感染人数疯狂上涨阶段后,很多人以为美国房市会步入低谷,没有想到2020年是美国房价疯狂上涨的一年,进入2021年,房市上涨的趋势不减。

根据房地产经纪公司Redfin的研究,顾颖琼博士看见在2020年,63%的购房者在未亲眼看到房子的情况下提出报价。

尽管2020年的最终数据尚未公布,但据美国房地产经纪人协会等机构预计,去年新房和二手房销售量飙升,全国范围内房价普涨达10%左右。

很多人立刻有了疑问说,2021年会不会是2008年美国房市崩溃的重演?

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那让顾颖琼博士带着我们简单重温一下2008/2009年的美国房市崩溃以及复苏原因

在2007年左右美国房价达到高峰后,美国爆发了一次近50年最轰动的金融地产危机,同时也触发了规模最大的房地产危机。

当时由于房价的飙升导致需求量的下降,银行为了刺激需求放宽了贷款门槛,2008年次贷危机爆发,越来越多的人无法再负担房屋的贷款,只好低价将房屋出售,或是被银行收回后以很低的价格抛售。

据统计,2008年,美国整体房价下跌近20%,部分地区达40-50%。这一场美国房地产市场的崩溃持续了近4年

用一句话说,从克林顿时代就开始的宽松贷款政策,为了让美国人都能住上自己的房子,0首付,低利率,不检查收入让拉斯维加斯的脱衣舞女都能买上房,同时也为不良贷款率埋下了伏笔。这一切都在2008年爆炸

那么2021年美国房价也有相同的结果吗?

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答案是很明显的不,原因很简单,来购房的人经济背景都很优良,同时也是刚需。

美国历史上人数最多的一代——千禧一代(1984-1995年出生)——步入黄金购房年龄,这引发了大量需求。顾颖琼博士看见数据显示,那些可以利用低利率的人正在这么做。年轻人推动了2020年房屋销售的增长,千禧一代占购房者的最大比例,达到38%。

18岁至29岁的年轻人中,约有52%仍和父母住在一起。这些人总得搬到自己的地方去住,这就是为什么我如此看好房地产的长期前景。

美国千禧一代和Z世代(1995-2005年出生)的人口总计1.4亿以上。

但与此前导致大衰退的房地产泡沫不同,这次全国范围内的价格飙升背后,并不存在任何低门槛或无门槛的放贷。

美联储消费者信贷小组的最新数据显示,最近的购房者是全美财务状况最稳定的人群之一。银行第三季仍在收紧住房抵押贷款条款,因此银行和贷款机构总体上并未放松向潜在买家放贷的条件。72%的抵押贷款与信用评分超过760分的申请者挂钩,而在疫情爆发前,这一比例为64%。

所以说美国房价上涨这是刚需。

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当然还有美国大量印钞的推动作用。美国为什么会持续印钱呢?

美国是借疫情的背景,印钱来打压其他国家,特别是Z国。对欧洲的博弈就不说了,美元贬值有利于美国对欧洲的出口,对Z国的博弈含有2层意思,要么Z国开放金融系统跟着印钱,要么Z国的外汇储备就自己稀释掉。

Z国的外汇储备在2014年7月达到顶峰,也就是4万亿。同年美国的M2在10-11万亿的样子。为简化起见,假设Z国的外汇储备都是美元,那么可以看到美国在2014年有一小半的M2都放在Z国。所以说那个时候Z国的有钱感特别明显,做出了跟日本人一样的事情,比如吴晓辉到纽约买华倒夫酒店,王健林到西班牙买什么古迹之类的。

时间换到2021年,Z国的外汇储备(假设都是美元)为3万亿,同年美国M2是19万亿马上20万亿,也就是说Z国的外储仅为美国不到1/6的样子,大大缩水。

Z国做世界工厂的唯一目的就是换取外储,然后有很多外储,才能充当一个影子美国,全世界可以到处买买买,比如非洲买个港,菲律宾买个猴子。但是如果美元贬值,外储缩水,那Z国的全世界战略就不会那么顺畅。例如Z国给菲律宾总统行贿1一个亿,2015年它可以拿到旧金山买30个房子,但是2020年只能买到15个房子,那菲律宾总统当然就不会干,需要Z国2个亿,然而Z国外汇储备已经缩水不少,再拿一个亿都是超出预算,更不用说2个亿。所以Z国唯一的办法就是货币国际化,(或者暂时搞货币互换绕开美元但不是长久之计),然而Z国肯定不会人民币国际化。所以美国会继续加大印钞力度,让Z国缩水。当然美国表面不会说这个,而是要以疫情的借口印钞,同时干倒欧盟和Z国。

无论如何,2021年美国房价将因为刚需持续上涨!

出处:见配图水印

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