在2020年3月底美国进入新冠感染人数疯狂上涨阶段后，很多人以为美国房市会步入低谷，没有想到2020年是美国房价疯狂上涨的一年，进入2021年，房市上涨的趋势不减。

根据房地产经纪公司Redfin的研究，顾颖琼博士看见在2020年，63%的购房者在未亲眼看到房子的情况下提出报价。

尽管2020年的最终数据尚未公布，但据美国房地产经纪人协会等机构预计，去年新房和二手房销售量飙升，全国范围内房价普涨达10%左右。

很多人立刻有了疑问说，2021年会不会是2008年美国房市崩溃的重演?

那让顾颖琼博士带着我们简单重温一下2008/2009年的美国房市崩溃以及复苏原因

在2007年左右美国房价达到高峰后，美国爆发了一次近50年最轰动的金融地产危机，同时也触发了规模最大的房地产危机。

当时由于房价的飙升导致需求量的下降，银行为了刺激需求放宽了贷款门槛，2008年次贷危机爆发，越来越多的人无法再负担房屋的贷款，只好低价将房屋出售，或是被银行收回后以很低的价格抛售。

据统计，2008年，美国整体房价下跌近20%，部分地区达40-50%。这一场美国房地产市场的崩溃持续了近4年

用一句话说，从克林顿时代就开始的宽松贷款政策，为了让美国人都能住上自己的房子，0首付，低利率，不检查收入让拉斯维加斯的脱衣舞女都能买上房，同时也为不良贷款率埋下了伏笔。这一切都在2008年爆炸

那么2021年美国房价也有相同的结果吗？

答案是很明显的不，原因很简单，来购房的人经济背景都很优良，同时也是刚需。

美国历史上人数最多的一代——千禧一代（1984-1995年出生）——步入黄金购房年龄，这引发了大量需求。顾颖琼博士看见数据显示，那些可以利用低利率的人正在这么做。年轻人推动了2020年房屋销售的增长，千禧一代占购房者的最大比例，达到38%。

18岁至29岁的年轻人中，约有52%仍和父母住在一起。这些人总得搬到自己的地方去住，这就是为什么我如此看好房地产的长期前景。

美国千禧一代和Z世代（1995-2005年出生）的人口总计1.4亿以上。

但与此前导致大衰退的房地产泡沫不同，这次全国范围内的价格飙升背后，并不存在任何低门槛或无门槛的放贷。

美联储消费者信贷小组的最新数据显示，最近的购房者是全美财务状况最稳定的人群之一。银行第三季仍在收紧住房抵押贷款条款，因此银行和贷款机构总体上并未放松向潜在买家放贷的条件。72%的抵押贷款与信用评分超过760分的申请者挂钩，而在疫情爆发前，这一比例为64%。

所以说美国房价上涨这是刚需。

当然还有美国大量印钞的推动作用。美国为什么会持续印钱呢？

美国是借疫情的背景，印钱来打压其他国家，特别是Z国。对欧洲的博弈就不说了，美元贬值有利于美国对欧洲的出口，对Z国的博弈含有2层意思，要么Z国开放金融系统跟着印钱，要么Z国的外汇储备就自己稀释掉。

Z国的外汇储备在2014年7月达到顶峰，也就是4万亿。同年美国的M2在10-11万亿的样子。为简化起见，假设Z国的外汇储备都是美元，那么可以看到美国在2014年有一小半的M2都放在Z国。所以说那个时候Z国的有钱感特别明显，做出了跟日本人一样的事情，比如吴晓辉到纽约买华倒夫酒店，王健林到西班牙买什么古迹之类的。

时间换到2021年，Z国的外汇储备（假设都是美元）为3万亿，同年美国M2是19万亿马上20万亿，也就是说Z国的外储仅为美国不到1/6的样子，大大缩水。

Z国做世界工厂的唯一目的就是换取外储，然后有很多外储，才能充当一个影子美国，全世界可以到处买买买，比如非洲买个港，菲律宾买个猴子。但是如果美元贬值，外储缩水，那Z国的全世界战略就不会那么顺畅。例如Z国给菲律宾总统行贿1一个亿，2015年它可以拿到旧金山买30个房子，但是2020年只能买到15个房子，那菲律宾总统当然就不会干，需要Z国2个亿，然而Z国外汇储备已经缩水不少，再拿一个亿都是超出预算，更不用说2个亿。所以Z国唯一的办法就是货币国际化，（或者暂时搞货币互换绕开美元但不是长久之计），然而Z国肯定不会人民币国际化。所以美国会继续加大印钞力度，让Z国缩水。当然美国表面不会说这个，而是要以疫情的借口印钞，同时干倒欧盟和Z国。

无论如何，2021年美国房价将因为刚需持续上涨！

出处：见配图水印