美国房价在疫情后“涨疯”的真相剖析
网友【美国房事】于【太平洋时间 2021-06-19 00:25:49】分享在【美国信息交流】版块    61933    2    8

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最近我看到数不清的消息炒作海外房价话题,比如美国、英国、韩国等国家的房价在疫情后均大幅上涨,其中美国房价又是最突出的。

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我的看法是,美国过去一年这轮房价上涨的疯狂程度确实是史无前例的,但是如果我们拉长周期,或者做一些平行对比、并且考虑汇率变动的因素,会发现美国房价并没有我们想象的那样疯狂。

今天我们就通过全方位的数据来认真看一下美国房价到底有多高、到底涨了多少。

由于中国的房地产市场化是在2000年基本完成的,很多城市在此之前几乎没有商品房,大多数人对房价有记忆或是对投资有意识也就在2000年左右。因此为了方便对比和理解,我们也从2000年开始考察美国房价。数据参考美国最权威的房价参考指标S&P/ Case-Shiller房价指数,研究的对象城市包括:全美平均、纽约、洛杉矶、芝加哥、达拉斯、西雅图、旧金山、华盛顿特区。

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美国各地房价走势 2000-2021
各条线所对应的城市圈在图片上半部分已有备注
其中黑色为全美房价

可视化之后看再看详细的数字,2000年以来,全美房价累计上涨144%,2010年以来,全美房价累计上涨68%。

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美国各区域房价涨幅

在上述所有对比的城市中,洛杉矶是2000年以来美国房价最强势的城市, 累计涨幅230%,相当于2000年100万的房子现在要330万,这个幅度对美国人来说已经很大了,但放在中国妥妥的大幅跑输市场。西雅图、旧金山自2000年以来的表现也不错,超过200%,这两个城市还是2010年以来累计房价涨幅最大的城市,西海岸宜人的气候、较为紧缺的土地和发达的高新产业让洛杉矶、旧金山、西雅图这些城市房价表现远远强于全美。

都说买房买一线,但有趣的是,纽约作为美国第一大城市,房价居然在过去二十多年的时间里跑输全美平均水平;全美第三大城市芝加哥二十年来房价更是只涨了58%、十年来涨了26%(其中的一小半是过去一年时间里涨的)。

下面的个例也可以验证城市整体数据的准确性。张曙光是原铁道部副总工程师,由于腐败而落马。他曾于2002年11月在洛杉矶买房,当时他花了86万美元买下来下面这套独立屋,根据美国房产信息平台Redfin的估价,这套房目前价值是184万美元。

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张曙光在洛杉矶的房产

2002年的86万美元按当时汇率计算,约合710万人民币,当时北京二环旁的全新商品房单价每平米也就七千左右,可想而知710万在当时对于老百姓而言是怎样的一笔天文数字级巨款。到了2021年的现在,尽管过去一年美国房价的大涨使得这套房价值达到184万美元,合现在的人民币1178万,但也不过就是北上广深一套中等的改善型住房的总价。

这样对比之后,张曙光的投资看上去好像是失败的。房价的上涨,让中国城市有房的中产阶级在资产上有了很强优越感,但如果你真这样想就太单纯了,他当年在美国买房的目的不是保值增值,而是转移财产。

再看加拿大,加拿大作为美国的邻居,生活方式、经济发展水平、房地产政策与美国都非常相近,我们对比一下加拿大和美国的房价,会发现美国房价比加拿大弱得多。这一方面是因为加拿大城市相对较少,全国房价被少数几个大城市拉起来了,而美国有很多中小城市房价拉低了平均的上涨幅度;另一个重要原因是美国在次贷危机后有过一次比较彻底的风险出清,2007-2012年全美房价平均跌了30%,而同时期加拿大房价还在上涨,此消彼长之下,两者的差距就拉大了。所以尽管美国房价在过去一年涨的很猛,但长期看,比加拿大这个邻居还是要慢上不少。

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加拿大房价 vs 美国房价 2000-2021

在过去的二十年里,美国房价不仅跑输加拿大,也跑输英国、澳大利亚、新西兰。

继续对比,下一步的参考对象是中国热点城市房产和美国自己的权益类资产。中国的参考对象是香港和深圳,香港房价除了近三年表现相对比较弱之外,其他时间段跑赢美国绝大多数城市,而深圳的房价更是神一般的存在,2000年至今涨了超过1500%,累计涨幅比上海也多了快一倍。

美国股票整体表现也远强于美国房价,尽管在2001年后遭遇了一轮跌幅达到80%的惨烈熊市,纳斯达克100从2000年初至今仍然有着281%的累计涨幅,而2010年之后,它的表现在每一个时间段内几乎都横扫一切。

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其他资产对比

对美国人来说,由于股市可以长期跑赢房价,所以他们不会把所有钱都投资到房产里去,美股超过了房地产成为美国人财富的最大载体,无数美国人通过401k这类个人养老账户长期投资权益类资产,到退休时就已经财务自由。

另外值得我们注意的是汇率,2000年时1美元可以换到我们8.28人民币,现在1美元只能换到6.39人民币,人民币累计升值了接近30%。所以在人民币计价之下,美国房子的涨幅比美元计价的涨幅要小得多。

过去一年汇率的影响更明显,美国房价短线暴涨的另一面是美元指数的下跌,美元指数在过去一年多的时间里跌了10%,意味着美元对其他货币显著贬值(美元指数衡量美元在国际外汇市场汇率变化的一项综合指标,由美元对六个主要国际货币的汇率经过加权几何平均数计算获得)。

换句话说,如果美国有一套房过去一年房价上涨了10%,那么以人民币计价它是没有涨的,以英镑计价这套房还跌了10%。

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如何看待美国这一波房价上涨呢?它确实是史上少见的,考虑到历史最高的房价基数以及超过次贷危机前最狂热阶段的房价上涨速度,过去一年美国这一波房价上涨极度非理性;但如果把周期放长了看,全美房价比2007年只高44%、比2000年只高140%。除非你自己要在美国定居或买房,否则不需要为他们的情况担心太多。

撰文:房东的ID

出处:微信订阅号 @房东经济说

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 0   2021-06-20 02:26:15  回复
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8   2021-06-19 00:25:49  回复

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