美国新房的供给远远低于二手房

从美国的房产交易数据上看，美国的二手房交易量远远大于新房，这是因为新房的供应远远低于二手房。

有个误区是一个二手房重新翻修后，并不能算是新房。比如一栋房子是1970年建造的，然后房主将房子翻新了一遍，从里到外看起来都是新的，但是这种房子并不算新房。从来没人住过的房子才是新房。

美国的新房主要有三类。第一类就是高层公寓。中国国内的高楼集中在市中心，而美国的高层建筑相对较少。因为土地资源没那么多，所以高层房屋的供给比较稀缺。

第二类就是成熟完善的社区，土地稀缺，很多开发商就会把原来的老破的房子推翻修建新房。

第三类就是供给比较多的新房小区，一般都是一些大的开发商入场，购买一片比较大的地，做成一个新的独栋别墅的小区。

今天我们主要讲的是第二、三类房屋，因为高层建筑的房屋供给有限，真正在购买的时候大多是购买二、三类。

第二个方面我想和大家讲讲美国建一个新房子需要花多少钱，成本是多少？因为只有了解了大概的成本，才能判断这个房子的定价是否是合理的。

从大方向来讲，新建房屋第一个成本就是土地成本，在成熟社区里购买房屋建筑新房，还有一种就是和政府的合作。

第二个就是人工的成本，近几年增加50-70%人工费，所以这些年新房子价格的增加，很大一部分来自于人工成本的增加。

第三个就是建筑成本。美国房屋建筑成本包括地基，屋顶，走线，水管，还有外墙面，内装，橱柜。还有一部分就是电器，美国新房会提供冰箱，洗碗机，微波炉。

很多新房是不配置洗衣机和烘干机的，但二手房大部分都会提供。

房屋建筑成本的最大的花费就是内装。当时我的老师问过我们建筑一套房子花费最贵的位置是什么，很多人都回答地基，屋顶等，结果老师的回答让我很意外，老师说窗户是整个建筑过程中最贵的。

刚刚我讲的是一个大类，还有一些小类，比如厨房的台面，比如花岗岩、石英石，比较耐磨耐热。现在你去看到的新房里面都是石英石，我们在看新房的时候就会去看这些房子里的材料，不同的用料成本差异还是很大的，这个也会是我们买房的一个评判标准。

在开发商提供一些材料的基础之上，我们经纪人也会根据房屋建筑所用材料的品牌、质量等来判断价格。所以总的来说，在买房的过程中一定要找一些熟悉市场的经纪人，只有足够熟悉才能准确判断出来。

买新房的注意事项

在讲买新房的注意事项前，我们先来回顾一下购买二手房的流程：首先需要找一个经纪人，接着找银行做信用评分，确定能贷多少钱， 接着就是看房，选房，签合同，竞价，收房等等。

那新房在购买中有这么几个不同，找经纪人肯定也是第一步，这一步就不讲了。那第二步就是找房源，跟二手房有点类似的是新房会放在网上公开出售，不同的是新房有一些不公开的房源。比如2017年西雅图开发了一个高层建筑就没有放在公开信息里，当时这个楼盘出来很多人都不知道，只有部分经纪人收到了内部消息。因为西雅图的楼盘太少了，这个楼30多层，开盘第一天就有很多人排队去买房，一出来立马就疯抢，但是实际上这个楼盘是期房，今年2020年才收房。

前期找房最重要的就是做研究。对于新房来说，最重要的就是看开发商，开发商决定房子的好坏。在美国开发商分为两类，有一些大开发商，比如国家级的开发商：比如莱纳Lennar、Toll Brothers、D.R.Horton等，他们的房屋质量是相对有保障的。

还有一些是当地的开发商，比如就在西雅图或者周边几个城市做过。这些开发商不太知名，所以可能就不太了解，这个时候经纪人就会通过一些线上线下的资料判断开发商的好坏，因为开发商的好坏直接决定房子和服务的好坏。

我有个朋友买了个新房，那个开发商当时建来10多套房子，每栋房子都特别大，有5间卧室，看着房屋特别好。他们当时是直接找了开发商买的，结果收房后，他们和开发商花了一年时间沟通房子问题，因为房子出现各种问题各种修理，最夸张的是那个房子的大门都关不紧。

为什么会出现这种状况呢？因为很多小开发商注重资金流通性，他们需要通过很短的时间将房子销售出去，图快但是质量没法保证，所以在选择小开发商时一定要谨慎，一定要做好房屋检查。

除了了解开发商外，还有一个需要研究的就是整体规划。很多开发商建造新房都会了解周边项目规划，经纪人都会去和开发商了解，房子的配图，市政规划是什么。开发商在收入较低的小区所用的材料价格就不会太高，这个时候我们就需要去看房子的材料，智能家居等等。

还有就是去现场看小区整体规划，看样板房。样板房通常都会用最好的材料，而实际房子用的材料就不会用这么好的，但看样板房会让经纪人基本了解这个房子的标准配置有哪些。当然有时候开发商也会跟一些潜在客户介绍他们可以选择哪一些材料。以上这些了解后我们就对一个新盘有一个大概的了解。

如果决定要买了，接着就是出OFFER，那么美国的新房可以讲价吗？

我们知道二手房有报价竞价，而买新房是开发商、直接定价，比如定价100万，有4个人要买，那就是先到先得。

有些人说如果市场有所放缓，我是不是可以讲讲价格，答案是并不会。很多开发商都不会同意降价，因为很多开发商会觉得降价会影响之后的房子的售价，会影响他的品牌。

但是有一些要求可以像开发商提，比如内装升级，可以要求在电器，材料，地板等项目上升级，也就是说，虽然不会给降价，但是会给一些变相的优惠。

买新房是怎么付款的？

美国新房都有一个标准的合同，不用谈价格，非常透明，但很多房子都是期房，我们是怎么付款呢？

这一点是新房二手房交易的最大区别，和国内不一样，美国买期房，签好合同后只需要交付一定比例的定金，一般是固定的3万-5万定金或是1%的房款，然后就等房子修建好之后再付款，如果是贷款也是这个时候开始贷款。

这就相当于我们以一个非常低的定金就可以买一套房子，而当你拿到这个房子的时候，房子可能已经升值了，因为房屋建材也涨价了，人工费也涨了，导致房子价格又增加了。

比如我们有个客户，17年的西雅图那个高层公寓楼，当时只拿了5万的定金就买到了一个80万美金房子，到了今年，这个房子已经涨到了100万。

最后，我们讲讲收房。

在交房前有一个非常重要的环节，开发商会约买家看房，会从外到里把房屋所有结构所有的内装都介绍给买家。这个时候可能也会有很多问题出现，比如会发现墙没刷好，橱柜关不紧等。一般这时候我们会在出了问题的地方贴一个蓝胶条，之后开发商会有人进行维修。最后在收房的前一周到两周，再去看一下，确认之前的问题被解决，房屋不再有问题。

出处：头条号 ＠有家北美