由于库存不足和抵押贷款利率上升，独栋住宅销量同比下降30%，从创纪录的2021年9月的1241套下降到2022年9月的869套。迈阿密现有公寓销量同比下降26.9%，从2021年9月创纪录的1790套降至2022年9月的1309套。

去年9月，美联储投票通过再次上调联邦基金利率，意在减缓40年来的高通胀。虽然美联储不设定抵押贷款利率，但它通过货币政策的实施来影响抵押贷款利率。因此，30年期固定抵押贷款利率在过去52周内从2.99%波动至6.92%，波动幅度前所未有。

2022年9月标志着抵押贷款利率连续第七个月达到5%或更高。据房地美（Freddie Mac）的数据，9月份30年期常规固定利率抵押贷款的平均承诺利率为6.11%，高于8月份的5.22%。2021年全年的平均承诺率为2.96%。

住房市场对抵押贷款利率的上升非常敏感。2018年是抵押贷款利率最后一次达到5%。2022年9月，迈阿密总房屋销售比2018年9月增长7.9%（2019:2178）。

迈阿密独栋住宅库存连续第五个月上升，而公寓数量下降

2022年9月，单户住宅库存同比增长32.3%，从去年的2957套活跃挂牌房屋增至上个月的3912套。公寓库存同比下降20.5%，从2021年同期的8049套降至6399套。

迈阿密新挂牌的独户住宅从1,601套下降15.6%至1,351套。新挂牌的共管公寓数量下降了24.5%，从2460套降至1858套。

独栋住宅的库存月供应量同比增长59.1%，至3.5个月，这表明市场处于卖方状态。现有共管公寓的库存减少了18.6%，至3.5个月，这也显示出卖方市场。买方和卖方之间平衡的市场提供6到9个月的供应。

截至2022年9月底，活跃挂牌数量同比下降6.3%，从11,006家降至10,311家。

截至9月底，全美住房库存总量为125万套，较8月份下降2.3%，较上年同期下降0.8%。按照目前的销售速度，未售出库存的供应量为3.2个月，与8月持平，高于2021年9月的2.4个月。

迈阿密在2022年9月的总销售额为16亿美元。单户住宅销售额同比下降36.1%，从12亿美元降至7.596亿美元。公寓成交额同比下降15.3%，从9.829亿美元降至8.328亿美元。

迈阿密二手房销售保持低位，反映市场健康

迈阿密二手房销售总额在2022年9月下降了49.1%，从55套下降到28套。2022年9月，短期销售和reo分别占迈阿密总销售的0.4%和0.9%。短售房交易量同比下降60%，reo同比下降42.9%。

上个月，迈阿密所有已完成的住宅销售中只有1.2%出现问题，包括REO（银行拥有的房产）和短售房，而2021年9月这一比例为1.8%。2009年，二手房销售占迈阿密房屋销售的70%。

迈阿密二手房的比例与全国的数据持平。在全国范围内，9月份廉价销售占销售额的比例约为2%，略高于2021年9月的1%。

迈阿密的销售比例继续超过全国，州

在佛罗里达州，截至2022年9月，全州单户住宅的销售总额为20099套，同比下降29%，而现有共管联排别墅的销售总额为8406套，同比下降29%。销售合同签订后的30到90多天内可以进行封闭式销售。

9月份全国成屋销售总量经季节调整后折合成年率为471万套，较8月份下降1.5%。销量同比下降23.8%（低于2021年9月的618万套）。

佛罗里达州房地产经纪人研究部（Florida Realtors Research Department）与当地房地产经纪人委员会/协会合作的数据显示，全州单户现房销售价格中值为403,880美元，较上年上涨13.8%。上个月全州共管联排别墅的价格中值为307,250美元，较上年同期上涨20.5%。

在全国范围内，9月份所有住房类型的现房价格中值为38.48万美元，比2021年9月（35.51万美元）上涨8.4%，因为所有地区的房价都在攀升。这标志着连续127个月同比增长，是有记录以来最长的连续增长。

迈阿密房地产吸引多个出价，买家超过标价

2022年9月，单户住宅原价出售的占比为96.6%，比去年的98.6%下降2%。现有共管公寓原价出售的占比为97.2%，较去年的97.3%下降0.1%。

迈阿密单户住宅销售从挂牌到签约的天数中值为24天，高于去年的18天。独栋住宅的销售时间中值为68天，较去年的66天增加了3%。

共管公寓从挂牌日到签约日之间的天数中值为28天，较35天下降了20%。共管公寓的销售天数中值为71天，较82天减少了13.4%。

迈阿密现金销售79.5%高于2022年9月全国数据

现金销售占迈阿密2022年9月完成销售的39.5%，而2021年9月这一比例为37.3%。NAR的最新统计数据显示，美国约22%的房屋销售是以现金支付的。

现金买家并没有被利率上升吓倒。现金买家比例之高，反映出迈阿密作为美国房地产市场中最受外国买家欢迎的地方。这些外国买家倾向于用现金购买房产，也有一些来自更昂贵的美国市场的人，他们可以用房地产销售的利润购买更多房产。

现金销售占迈阿密所有现有公寓销售的49.6%，占独户交易的24.3%。

撰文：David大麦

出处：见配图水印