房屋价格仍然高于一年前，但涨幅正以史上最快速度缩减，房市正在急剧上升的利率中挣扎。

01 美国楼市迅速降温，西海岸房价跌最快

根据标准普尔CoreLogic Case-Shiller房价指数，与2021年8月相比，8月份全国房价上涨了13%，比前一个月15.6%的年增幅有所下降。月度比较中2.6%的差异是该指数（1987年推出）史上最大的，意味着价格上涨正以创纪录速度衰减。

追踪美国最大住房市场的“10城市综合指数”在8月份同比增长了12.1%，7月份增幅为14.9%。包括了更广泛大都市地区的“20城市综合指数”上升了13.1%，前一个月上升了16%。

标普DJI董事总经理Craig Lazzara在一份新闻稿中写道：“我们一个月前注意到美国房价减速强劲，2022年8月继续。在20个城市中，每一城的价格上涨都在减速。这些数据清楚地表明，房价增长率在2022年春季达到顶峰，此后一直在下降”。

8月份价格涨幅领先的是迈阿密、佛罗里达Tampa和北卡罗来纳州Charlotte，同比增幅分别为28.6%、28%和21.3%。所有20个城市在截至8月份的一年中，价格涨幅都低于截至7月份的一年。

包括一些最昂贵住房市场在内的西海岸月度跌幅惊人，旧金山（-4.3%）、西雅图（-3.9%）和圣地亚哥（-2.8%）跌幅最大。

抵押贷款利率从今年的历史低点迅速跃升，使曾经红火的楼市转危为安。热门的30年固定房贷平均利率今年开始时约为3%。据《Mortgage News Daily》报道，到6月份，已经超过了6%，现在刚刚超过7%。

Realtor.com高级经济学家George Ratiu说：“由于月供比去年高75%，许多首套房买家都被隔绝在了楼市之外，今年购买力下降10万美元的预算，已经找不到房子......较高的房价加上较高的利率，有意卖房的人也不敢挂牌，仿佛为低利率所困”。

△纽约皇后区Forest Hills业主卖房。

02 重要的事情说30遍

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记得前一阵英女王老太去世，拜登携夫人千里迢迢赴英吊唁的现场照吗？500多位世界元首、君主和政要出席。身为美国总统的拜登竟然坐在了第14排！身后只剩6排！

大嘴巴川普一看新闻就忍不住在他自己的社媒平台Truth Social借机嘲讽：“这就是美国短短两年内发生的事。没有尊重！不过，这是我们总统认识某些第三世界国家领导人的好时机......如果我是总统，他们不会让我坐后面——而中国也将与现在大不相同。”

当然其实换做川普结局也是一样，因为“美国总统”无论谁做，都一样跟女王不是亲戚，也不是君主，也不是英联邦成员，所以坐不到前排。

一小时后，川普又追加了一句：“和政治、生活中一样，在地产领域，位置是一切！！（In Real Estate, like in Politics and in Life, LOCATION IS EVERYTHING!!!）”

地段、地段、地段。归根到底，房价下跌的程度取决于所住地段。

与疫情期间房价上涨导致全美各地市场房价激增不同，这次降温将更具区域性。疫情期间涨幅较大的地方，奥斯汀、凤凰城和Boise等城市，人们将更深刻地感受到房价的下跌，其中许多位于西部和阳光地带。

全美范围内，可能会从峰值下降5%。西部地区下降更多，东南地区降幅更小。
根据Zillow数据，9月份，几个疫情热点地区房价逐月下降，凤凰城下降2.3%，拉斯维加斯下降1.9%，奥斯汀下降近1%。爱达荷州Boise疫情期间房价飙升近60%，现已出现年度跌幅，9月份房价同比下降3.9%。

03 房价的底线在哪？

简单来说，价格可能进一步下降，但不会像地产萧条期那样。

根据衡量美国房价的标普CoreLogic Case-Shiller指数，从2006年高峰到2012年低谷，全国房价下降了27%。

自今年初以来，抵押贷款利率增加了一倍多，中位价房屋每月本金和利息抵押付款比一年前增加了930美元——73%。飙升的抵押贷款利率、高涨的房价和增速不快的工资，让现在买房成了几十年来最难负担的事。

经济学家们预计，房价中位数将下降到36.4万美元，比今年低5.5%，预测2024年房价将反弹并再次上涨，到2024年底，中位价将上升3.3%，达到37.6万美元。

CBS称，华尔街一位知名经济学家表示，2022年下半年房价下滑，美国一些城市住宅地产需求降温，随着抵押贷款利率的攀升和住房市场疫情后回归正常，明年房价可能继续下跌多达20%。

Pantheon Macroeconomics的首席经济学家Ian Shepherdson在上周的一份报告中说：“我们预计房屋销售将持续下降，直到明年初。到那时，销量将下降到退无可退的最低水平——只有因工作或家庭情况而别无选择的人在搬家。”

高盛公司经济学家预计明年房价将下降5%~10%，幅度较小。

根据全美地产经纪人协会（NAR）的数据，上月房屋销售量下降到470万套，比8月份下降1.5%。

04 利率的上限在哪？

经济学家预计明年抵押贷款利率将继续攀升，因为美联储进一步推高借贷成本以遏制通胀。利率可能达到8.5%——这将是对楼市的另一巨大冲击。

也有分析师预测抵押贷款利率可能达到两位数。Whalen Global Advisors预计到2023年4月利率将达到两位数。1989年以来，抵押贷款利率从未达到如许的水平，当时利率为10.25%。美国史上最高抵押贷款利率是1981年10月的16.64%。

根据牛津经济学数据，2021年底以来，抵押贷款利率已经飙升近3.8%。华尔街分析师预计，美联储年底前基准利率最多再提高1.5%。

至于会走到多高？答案很大程度上取决于美联储在未来两次会议上加息的积极性。

ref：
https://www.cnbc.com/2022/10/25/home-prices-cooled-at-a-record-pace-in-august-sp-case-shiller-says.html
https://edition.cnn.com/2022/10/22/homes/us-home-prices-falling?utm_source=business_ribbon
https://www.businessinsider.com/trump-claims-would-have-better-seat-than-biden-queens-funeral-2022-9#
https://www.cbsnews.com/news/house-price-fall-drop-2023-mortgages/

编译：Taola.com