加州房市已经转冷,当下买房是否亏很大?川普竟然知道答案?
网友【美国房事】 2022-11-13 05:28:55 分享在【美国信息交流】版块    1    1

房屋价格仍然高于一年前,但涨幅正以史上最快速度缩减,房市正在急剧上升的利率中挣扎。

01 美国楼市迅速降温,西海岸房价跌最快

根据标准普尔CoreLogic Case-Shiller房价指数,与2021年8月相比,8月份全国房价上涨了13%,比前一个月15.6%的年增幅有所下降。月度比较中2.6%的差异是该指数(1987年推出)史上最大的,意味着价格上涨正以创纪录速度衰减。

追踪美国最大住房市场的“10城市综合指数”在8月份同比增长了12.1%,7月份增幅为14.9%。包括了更广泛大都市地区的“20城市综合指数”上升了13.1%,前一个月上升了16%。

标普DJI董事总经理Craig Lazzara在一份新闻稿中写道:“我们一个月前注意到美国房价减速强劲,2022年8月继续。在20个城市中,每一城的价格上涨都在减速。这些数据清楚地表明,房价增长率在2022年春季达到顶峰,此后一直在下降”。

8月份价格涨幅领先的是迈阿密、佛罗里达Tampa和北卡罗来纳州Charlotte,同比增幅分别为28.6%、28%和21.3%。所有20个城市在截至8月份的一年中,价格涨幅都低于截至7月份的一年。

包括一些最昂贵住房市场在内的西海岸月度跌幅惊人,旧金山(-4.3%)、西雅图(-3.9%)和圣地亚哥(-2.8%)跌幅最大。

抵押贷款利率从今年的历史低点迅速跃升,使曾经红火的楼市转危为安。热门的30年固定房贷平均利率今年开始时约为3%。据《Mortgage News Daily》报道,到6月份,已经超过了6%,现在刚刚超过7%。

Realtor.com高级经济学家George Ratiu说:“由于月供比去年高75%,许多首套房买家都被隔绝在了楼市之外,今年购买力下降10万美元的预算,已经找不到房子......较高的房价加上较高的利率,有意卖房的人也不敢挂牌,仿佛为低利率所困”。

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△纽约皇后区Forest Hills业主卖房。

02 重要的事情说30遍

地段、地段、地段、地段、地段、地段

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记得前一阵英女王老太去世,拜登携夫人千里迢迢赴英吊唁的现场照吗?500多位世界元首、君主和政要出席。身为美国总统的拜登竟然坐在了第14排!身后只剩6排!

大嘴巴川普一看新闻就忍不住在他自己的社媒平台Truth Social借机嘲讽:“这就是美国短短两年内发生的事。没有尊重!不过,这是我们总统认识某些第三世界国家领导人的好时机......如果我是总统,他们不会让我坐后面——而中国也将与现在大不相同。”

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当然其实换做川普结局也是一样,因为“美国总统”无论谁做,都一样跟女王不是亲戚,也不是君主,也不是英联邦成员,所以坐不到前排。

一小时后,川普又追加了一句:“和政治、生活中一样,在地产领域,位置是一切!!(In Real Estate, like in Politics and in Life, LOCATION IS EVERYTHING!!!)”

地段、地段、地段。归根到底,房价下跌的程度取决于所住地段。

与疫情期间房价上涨导致全美各地市场房价激增不同,这次降温将更具区域性。疫情期间涨幅较大的地方,奥斯汀、凤凰城和Boise等城市,人们将更深刻地感受到房价的下跌,其中许多位于西部和阳光地带。

全美范围内,可能会从峰值下降5%。西部地区下降更多,东南地区降幅更小。
根据Zillow数据,9月份,几个疫情热点地区房价逐月下降,凤凰城下降2.3%,拉斯维加斯下降1.9%,奥斯汀下降近1%。爱达荷州Boise疫情期间房价飙升近60%,现已出现年度跌幅,9月份房价同比下降3.9%。

03 房价的底线在哪?

简单来说,价格可能进一步下降,但不会像地产萧条期那样。

根据衡量美国房价的标普CoreLogic Case-Shiller指数,从2006年高峰到2012年低谷,全国房价下降了27%。

自今年初以来,抵押贷款利率增加了一倍多,中位价房屋每月本金和利息抵押付款比一年前增加了930美元——73%。飙升的抵押贷款利率、高涨的房价和增速不快的工资,让现在买房成了几十年来最难负担的事。

经济学家们预计,房价中位数将下降到36.4万美元,比今年低5.5%,预测2024年房价将反弹并再次上涨,到2024年底,中位价将上升3.3%,达到37.6万美元。

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CBS称,华尔街一位知名经济学家表示,2022年下半年房价下滑,美国一些城市住宅地产需求降温,随着抵押贷款利率的攀升和住房市场疫情后回归正常,明年房价可能继续下跌多达20%。

Pantheon Macroeconomics的首席经济学家Ian Shepherdson在上周的一份报告中说:“我们预计房屋销售将持续下降,直到明年初。到那时,销量将下降到退无可退的最低水平——只有因工作或家庭情况而别无选择的人在搬家。”

高盛公司经济学家预计明年房价将下降5%~10%,幅度较小。

根据全美地产经纪人协会(NAR)的数据,上月房屋销售量下降到470万套,比8月份下降1.5%。

04 利率的上限在哪?

经济学家预计明年抵押贷款利率将继续攀升,因为美联储进一步推高借贷成本以遏制通胀。利率可能达到8.5%——这将是对楼市的另一巨大冲击。

也有分析师预测抵押贷款利率可能达到两位数。Whalen Global Advisors预计到2023年4月利率将达到两位数。1989年以来,抵押贷款利率从未达到如许的水平,当时利率为10.25%。美国史上最高抵押贷款利率是1981年10月的16.64%。

根据牛津经济学数据,2021年底以来,抵押贷款利率已经飙升近3.8%。华尔街分析师预计,美联储年底前基准利率最多再提高1.5%。

至于会走到多高?答案很大程度上取决于美联储在未来两次会议上加息的积极性。

ref:
https://www.cnbc.com/2022/10/25/home-prices-cooled-at-a-record-pace-in-august-sp-case-shiller-says.html
https://edition.cnn.com/2022/10/22/homes/us-home-prices-falling?utm_source=business_ribbon
https://www.businessinsider.com/trump-claims-would-have-better-seat-than-biden-queens-funeral-2022-9#
https://www.cbsnews.com/news/house-price-fall-drop-2023-mortgages/

编译:Taola.com

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