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美国房价连续涨了10年,2020年的走势会怎样?
网友【美国房事】于【太平洋时间 2020-01-28 21:12:25】分享在【美国信息交流】版块    4154    1    2

2018年10月,全美房价上涨了3.5%。2019年10月同比和环比均上涨了0.5%。

2020年有机构预测美国房价会继续上涨,乐观者甚至预测会上涨5.4%。

美国2019年3季度的房价增长是多少?

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美国房价增长图(2017年3月 到2019年9月)

虽然2019年10月全美房价上涨了0.5%,但美国20个大城市的房价也有下降。特别是纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图等一些高成本城市地区、就业增长乏力的大都市均出现了价格疲软、成交稀少、房价下跌。

2020年的房价涨还是跌,要看千禧一代。千禧一代是国际上对1982-2000年出生的人的统称,英文Millennials。这代人的成长时期几乎和互联网/计算机科学的形成与高速发展同步。是伴随着电脑与互联网的形成与发展一同成长的。

2019年第3季度有机构进行了一项调查,以衡量千禧一代的消费者住房情绪。调查显示千禧一代大多不关心是否有资格获得抵押贷款。75%的千禧一代表示,他们有信心在当前的财务状况下有资格获得贷款。尽管有这种信心,但仍有超过一半人认为购房是一种压力,需要将大部分积蓄用作购房的首付。

千禧一代占有率较高的县占美国总人口的62%。这些县也占全国独立屋住宅建筑的59%。 美国大部分独立屋和联排别墅都建在千禧一代最集中的县。但是,在住房负担能力持续存在危机的警告信号下,千禧一代最集中地区的住房建设速度落后于美国其他地区。

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纽约一位资深房地产经纪人说,纽约的房屋价格,在目前低利率和低失业率两个动力的加持下,一直都降不下来。但是2019年的增速有所放缓,因为毕竟房价已经涨到这个程度了哈。

其实曼哈顿的房价在2019年上半年就已经开始跌了。纽约的房价有它自己的特点,就是纽约是一个高税收的地区。川普的新税法改了之后,使得在纽约的房子持有成本增高,再加上本身已经高居不下的房价,所以大家逐渐发现这个新税法实行以后,房子比以前更贵了。所以她觉得纽约的房价会跌,也确实在跌,但跌幅远没有她想象的那么大。都怪美联储这帮说话不算数的家伙。他们在2018年本来是说2019年会持续加息的,预计有三次加息。结果2019年一整年不加,还降息。所以现在房价的降幅没有预期那么大。美国联邦人口局数据显示,纽约的人口流失还是很严重的。

加州也是类似的情况。她在加州有个朋友,住的房子原先是130多万,2019年降到了100万,降了几十万块钱。所以加州地区也是房价下降的趋势。加州也是一个三高地区:高收入高税收高消费。所以房子的持有成本也特别高。压力很大。

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近25年以来,美国房价经历了两次大涨大跌,在繁荣时期(1996-2006年一季度),美国所有20个主要城市都经历了惊人的房价上涨。洛杉矶房价涨幅最大,为265.5%,其次是圣地亚哥(247.7%)、旧金山(226.6%)和迈阿密(213.1%)。

2006年第二季度,房价开始下跌。标普/凯斯希勒综合指数(S&P/Case-Shiller)从2006年第二季度至2011年第四季度暴跌33.8%。凤凰城的跌幅最大(-55.2%),其次是迈阿密(-50.5%)、底特律(-42.8%)、旧金山(-41%)、洛杉矶(-40.7%)和圣地亚哥(-39.7%)。

2012年下半年,美国房地产市场开始复苏,除纽约外,美国所有20个大城市的房价均较上年同期上涨。

2013年,标准普尔/凯斯希勒综合指数房价指数同比飙升13.5%。在接下来的几年里,房价继续上涨,尽管速度要慢得多。标准普尔/凯斯希勒综合房价指数2014年上涨4.4%,2015年上涨5.5%,2016年上涨5.4%,2017年上涨6.3%。

但在利率上升的情况下,房屋销售量下降。

数据显示,2018年,现有房屋销售(包括单户住宅、联排住宅、共管公寓和合作公寓)为499万套,同比下降10.3%。

NAR的数据显示,2018年首次购房者占总销售额的32%左右,与一年前持平。此外,2018年,全现金销售额占总交易额的22%,高于2017年的20%。在2018年,个人投资者购买了13%的住房,低于一年前的16%。

NAR的首席经济学家LawrenceYun称,需求下降主要是因为利率上升。他说:"房屋市场显然对按揭利率非常敏感。12月份的销售疲软反映了前几个月消费者的搜索过程和合同签署活动,当时抵押贷款利率高于今天。"

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这是美国联邦储备委员会大楼。 美联储7月31日宣布将联邦基金利率目标区间下调25个基点到2%至2.25%的水平。这是自2008年12月以来美联储首次降息,符合市场预期。

2019年美联储的降息并未阻止美国房价的下降,但延缓了下降的趋势。2020是美国选举年,如果特朗普当选连任,估计美联储还会降息,房价还会维持,或者小幅下跌。在美国东南方的一些州,房价还会延续2019年的涨势。但涨势也会趋缓。

由于美国目前住房供应总体是短缺的,加上劳动力紧张和土地有限,导致住房成本高企,低端住房高价化,开发商被吸引到利润更高的项目上,并最终导致下层人群无房可住。

撰文:管大大

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2   2020-01-28 21:12:25  回复

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