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如何避免美国房产的隐形成本
网友【美国房事】于【太平洋时间 2020-01-09 22:36:09】分享在【美国消费省钱】版块    5260    2    6

得先说下显性成本

提到美国房地产投资的时候,大家最先想到的一些成本。比如房产税是多少。对美国房产有一些了解的朋友,还会问到HOA费(类似于物业费),还有卖房要交多少的税?贷款利率是多少?

我非常理解大家问这些问题。为什么大家会提出来这样的问题呢?就是在大家的认识当中,这些问题属于成本,你的投资回报决定于这些问题。

很多人为什么关心房产税?美国不同的州,甚至说同一个州不同的城市,不同的区域,他们的房产税税率是不一样的。大家最直接的一个想法就是,这个税率高了以后,是不是我的收益就低了,因为我更多的租金用来交税了。

这样的想法,乍看起来好像是非常直接的一个推理,但实际上,房产税的税率不决定最后的投资回报。我们可以看一个最极端的对比。在中国目前是没有房产税的,那在中国去做出租房,你的净收益能够到多少呢?我相信一线城市可能差不多,根据我在北京的经验,虽然没有房产税,但是几百万的房子一个月租个几千块,可能减去物业费,减去暖气费,最后你一年的净回报也就是在1%。

相比之下,在我所在的德克萨斯,虽然房产税大家听起来2.5%是高的,但是你的净收益能够到多少呢?随便做一做净收益也能够在4%以上,如果做得好的话,可能做到5~6%。所以对于海外房产投资者比较正常的一个预期是在4%-5%的净收益。

刚才是中国和美国,咱们做了一个很极端的对比,假如说美国不同的区域做比较,以中国投资者最喜欢的加州为例,我们知道它的净收益可能是在2%以内,虽然你看到它的税率是比德州要低的,但实际上,它的净回报并没有德州这么高的,包括西雅图也是一样。我相信只要在这些地方做过出租房的朋友都会有切身的体会。

第2个大家关心的问题,HOA费——物业费。不同的社区,尤其是近些年新建的社区一般都会有这么一笔费用,几十年前的老的社区可能不一定有。这个费用不同社区区别也很大,从一年几百美元到一年上千甚至于两千美元。

为什么说这个成本也不是很大的问题呢?因为长期来讲,有HOA的社区和没有HOA的社区差异是非常大的。我们只要去找两个同样年代建起来的去比较一下都能够很明显发现,如果这个社区是有HOA的,是有良好的物业管理的,今天是什么样子?可能这个社区你看起来还像是三年前刚交房一样,虽然可能已经建了十几年了。

另外一个社区没有HOA的话,这个房子怎么使用,怎么去改建,我想刷成什么样子,我想在门前摆个船,我这个车道上面可能就停一艘船了。我想把篱笆刷成什么颜色,我的墙面想刷成什么颜色我就刷成什么颜色。所以你去看这个社区杂乱无章,每一家有每一家的风格,这是没有HOA的一个状况。

长远来看,有HOA的社区,它在保值增值、社区人的素质、整个社区的环境上来讲是有非常重要的价值的。

大家还会关心的是买房的贷款利率的高低。实际上有些人太过于关注这个利率本身。我想跟大家讲的一句话是,你为什么要关心这个利率呢,他跟你没有关系。因为利息是由租客来承担。如果这个房子是自住的,那对你来讲是有关系的,因为你要自己去还这些钱。但是咱们今天讲的前提是我们是去做投资房的,是去做出租房的。当你做出租房的时候,这个利率就不是问题了。

你要把这个租客想象成你的员工,他是在给你打工的,他是在给你赚钱。你利用了一个杠杆,这个租客他每个月给你还钱,实际上就是在给你建立房子的净值,接着再给你创造财富。

最后很多人关心的是这个房子卖出的时候税有多少?这个没有一个简单的答案,我最近专门做了一个完整的解释。这个问题本身都值得开一个专门的讲座了,今天我们没有办法展开讲,如果想要了解的话,可以到我的知识星球“掘金美国”做了解的,我最近录了一个音频来讲解,大家在美国卖房的税是多少,你怎么避税,怎么做到不用交税。

在这里我想讲的是大家的一个思维方式,怎么去认识这个问题。你不要担心交的税多,你要担心的是税率不够高。为什么这么讲?因为美国的税是分一档一档的,你的收入越高,你要交的税的税率就越高。如果说你收入低的话,你是不用担心这个问题,交税多是富人的烦恼,是有钱人的烦恼。我们宁愿要有钱人的烦恼,我们不要穷人的烦恼。所以我们要追求哪一天我遇到这个税率这么高,那说明你成功了,你成为收入高的那一部分人。

想不到的隐形成本

前面我们讲完了看得见的,大家最容易意识到的做出租房的显性成本,那接下里我们来看一看隐形的成本。隐形的成本我想要跟大家重点谈五个方面,这些内容是你之前在其他地方没有听任何其他人讲过的,因为这是我自己总结出来的。

第一个问题是你买的房子的类型给你带来的成本。这个类型最常见的,中国的朋友最常出现的问题,是很多人愿意去买condo。美国的房子有不同的类型,有condo,有single family home,就是大家通常所说的别墅这个类型。为什么大家喜欢condo呢?因为它跟中国人所居住的楼房环境最为相似。它在中文当中叫做分户出售的公寓,它实际上是一个公寓楼,然后一户一户地出售。有些时候中国朋友讲的,我想买一个公寓,他指的实际上是condo,指的不是把整栋楼买下来,指的是在其中的一户。

那么这种它所存在的问题是什么?就是它的隐性成本是比较高的。它体现在租客身上。你想一想是什么人会去住condo比较多,就是那种处在过渡阶段的。我的财务状况,我的经济、人生阶段处在一个过渡的情况下,我在condo里面住一段时间之后可能就搬走了。我只是临时住在这儿,也许我还没有想好要不要在这个城市生活,或者我还没有攒够钱去买自己的房子,一旦当我的状态发生了变化之后,我就会离开这里。

而single family home一般来讲租客是以家庭为单位的,这些人已经到了人生、事业比较稳定的阶段,所以他们住在这个地方相对稳定时间会长。另外,很多人有另外一种倾向,就是我看到美国的房子,我特别喜欢,我喜欢那种大的,少于三千五百英尺以下的都不想要。

因为大的宽敞的这种价格,在中国想象不出你买一个300多平400平的别墅得花多少钱。在美国相对来讲这个价格就低很多,所以很多人有这样的一个的倾向就是我要去买大的房子。我还遇到过有朋友跟我讲,说你想一想,这个房子如果小了你自己住在里面会舒服吗?“你肯定希望是宽敞的,租客肯定也喜欢宽敞的。”这就是拿自己的一个心态去推测租客的心态。

但实际上我们去做出租房的话面积真的是不要太大,卧室的数量不要太多,您买一个3500—4000平尺的,5个卧室甚至6个卧室,是很大,你自己觉得很舒服,问题在于他不是你自住的。对于租客来讲,它这么大没必要,因为这么大的房子会增加租客的成本。我指的不仅仅是房租的成本。

有些朋友又会说租金低一点行不行啊?比如说我这个房子是比别人的大,但是,别人是三居室收1800一个月,那么我4居室就多收50块行不行?我就收到1850行不行?从表面上看,确实你的租金并没有比别人多多少,多一个房间只多了50块钱。但对于租客来讲,他的隐性的成本在哪里呢?在于这个空间大了,面积大了,以后是不是空调的用电量要多,空调的用电量多了以后,电费是不是高?我的地板的面积大了以后,地毯的面积大了,那找人做清洁是不是会更贵?所有跟面积体积有关的东西、服务的成本都会增加,不是单纯的一个房租的问题。

所以说做出租房,最重要的是把房屋的面积控制在一个合理的范围。一般来讲,是一千七百平方英尺到两千五百平方英尺之间,这个面积是对的。你的卧室不要太大,重要的是卧室的数量多,而不是每一间卧室大,你看着很宽敞,你很舒心,问题不是你住,这是很重要的问题。

如何避免美国房产的隐形成本

如何避免美国房产的隐形成本

我在这里跟大家分享两个户型图,这两个户型设计的非常有意思,它是专门为了做出租而设计的。不但如此,你会看到它不但是为了做出租,而且是为了做分租而设计的。你看它的2楼,卫生间是很有意思的。主卧有独立的卫生间,其他的客卧部分是共用一个浴缸的,然后马桶的位置是有不同的门可以进去,不同的区域应该讲是可以有自己独立的马桶的,而浴缸是共用的。

这样的设计,它对空间的利用是非常充分的,而且它的卧室面积都不是特别的大。这是典型的专门用来做出租的房子。如果自己住,你可能觉得不是很宽敞或者是设计有些别扭,这就是出租和自住的区别。

我们讲,第一你要解决的隐性成本就是你这个房子是不是买对了类型,它所带来的不同的成本。

第二,是房屋的建材的问题,这个很少有人提到。为什么这个问题重要?美国的房屋墙面,跟中国的那种混凝土墙是不同的,它叫做drywall。它是一种很薄的石膏板做成的,如果是那种力气大的人,一拳可能把墙打一个窟窿。这个墙是中空的,所有的管线都走在中间,它的好处是你非常容易维修。你的水管漏了,什么线路不好了,你把这个墙切割开,修好再重新换一面就好了,就这么简单,自己都可以做。

但是,做出租房的话有一个弊端,是租客很容易对墙体造成破坏,那些对房子不是很爱惜的人很容易给你的房子造成各种各样的损坏,怎么办呢?你可能是需要从建筑材料上面去做解决,让他破坏不了。

那接下来我就具体跟大家推荐几种建筑材料,可能有一些是你从来没有听说过的。首先就是我们说的墙面的问题,这个叫做Habito的墙面品牌,是用特殊材料去做成的,不是我们传统的那种石膏板,这种就是租客很难去破坏。

另外是墙漆的问题,美国的出租房你租了几年以后,再换房客的时候常常需要重新刷墙。重新刷墙就是一个你的成本,这个成本很多时候大家是没有计算在内的。那么我给大家讲一种墙漆的品牌和型号,你用了以后基本上是不需要重新刷的,你擦一擦各种污迹就掉了。这个墙漆的品牌和型号是Benjamin Moore的Scuff-X,这种墙漆基本上它的成本是一平方英尺大概44美元,好处就是不用在每次换租客的时候重新刷漆。

而且这种漆是可以用在卫生间里面的,防潮方面的表现是非常好的。如果在前期里面再加上另外一种物质。是另外一种产品叫M-1,把它加在这个里面以后,这个卫生间的湿气对墙面的损害会降到最低。

其他容易产生问题的,比如说地板,木地板。Cali fossilized bamboo flooring这个木地板真的是拯救了美国的房东,你换租客的时候,如果租客对这个房子的损害比较大,你要去换地板。而中国人发明的这种木地板基本上像钢铁一样坚硬,租客是没有办法破坏它的,这也是随着技术的革新,技术的进步,大家做出租房材料的选择。

实际上这个细讲的话是涉及到房屋的方方面面的,比方说马桶盖也跟大家推荐一个品牌,Toto Gefiontect Glazing这种马桶盖的好处是,它不是早期那种很重的马桶盖,噪音很大,一下子敲在马桶上面,它是那种缓缓地落下来。在中国可能大家见得比较多,但是在美国很多马桶盖还是老式的一下砸下来的那种。

其他的方面比如说,卫生间里面,如果是有那种自动能够侦测人在里面就自动打开的排风扇,会帮助你排放湿气。包括厨房台面,它的材质现在也都是有新的材质。在这里我还是比较想跟大家推荐一个厨房的水槽,Zuhne这个水槽是非常好的。

由于时间问题,我主要跟大家分享了的墙面、地板、水槽、卫生间、油漆,这些问题,那么更多的细节我也会后续在知识星球做更多的分享。

接下来我们来看,第三点,大家的隐性成本是在筛选租客的这个问题上。美国筛选租客是非常讲究的,跟中国的不一样,应该说在这方面美国的做的是更系统的。

出处:北美掘金(ID:NA_Gold)

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 3   2020-01-10 07:09:40  回复
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emotion共同见证meiguo.com的百年征程!

6   2020-01-09 22:36:09  回复

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