美国住房短缺问题或将继续严重?
网友【美国房事】 2021-08-05 15:53:26 分享在【美国信息交流】版块    11083    1    5

2021年6月份,美国房价又创新高了,美国房价中位数涨到了36.3万美元,同比上涨24%。最近一阵子,因为成屋和新房销售有所下降,有人开始喊,楼市要凉凉了。但是,很多人不知道的是,成交量的下降,是因为供应的下降所致。

现在我们都知道了,过去一年房价的疯涨,主要原因是:建筑成本上升及工人短缺导致新房建设成本升高,低利率带来购买力和需求的提升,疫情导致的对更多的空间需求,但说到底,不过就是供应与需求的严重失衡。

房价已经这么高了,还能再涨么?现在可以买房么?投资房还有盈利空间么?导致房价飙涨的这些因素,未来还在吗?供应与需求的失衡导致房价暴涨,在可见的未来,供应不足会得到缓解吗?我们来看看下面的数据。

先看美国住房需求新的增长点。

Marcus&Millichap最近有一期视频,讨论美国住房供应短缺问题,如下,英文好的同学可以看视频。

翻译总结如下:

住房需求新增长点主要在集中在25~40岁之间的人群,这个人群目前已经有7220万人,占美国人口的主要部分,已经超过婴儿潮一代的人群,其中30岁年轻的人最多。

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美国千禧一代人口数据(来源:Marcus&Millichap)

根据以往数据,美国首套房购房者平均年龄33岁。接下来五年,每年将有460~480万人进入33岁(2021年460万)

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美国千禧一代人口数据(来源:Marcus&Millichap)

而这些人中,34%的人目前都跟父母住一起,疫情期间一度上升到36%。疫情之后,这些人可能会离开父母家。接下来2年意味着可能会有400万人离开家,自己找/买房子住。2021年将有460万人。

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跟父母居住的18~34岁人群比例(来源:Marcus&Millichap)

以上是需求端,下面再来看供应端。

2008年次贷危机以来,新房建设一直低于平均数。即使是2020年的建设高峰期,也只有不到92万套。2021年预计会有110万套新房。

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近30年来美国每年新建独栋房屋数(来源:Marcus&Millichap)

公寓房屋建设水平好一些,但是每年最高也就是30多万套。

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近30年来美国每年新建公寓数(来源:Marcus&Millichap)

这就是公寓的空置率近几年来一直保持低位的原因(3.8%,近30年来的最低水平,也是租金持续稳定上涨的原因,租金的涨幅在2021年表现更突出)。

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近30年来,美国公寓空置率(来源:Marcus&Millichap)

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全美房屋空置率也是历史低位。近20年来,所有房屋的空置率明显的下降趋势(来源:美国统计局)

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近20年来,美国房屋平均月供和租金(来源:Marcus&Millichap)

中位数价格的房屋的平均月供是1931美元,月租金1480美元,这个差额,被当作一个房屋可负担性重要的指标,2008年来最高。

如前所述,2021年460万美国人进入33岁,大约是190万户家庭,这190万户家庭将成为首套房的购房者。假设建造商都能如期拿到建筑材料,预测2021年有110万套独栋住宅和33万套公寓新房交付,一共是143万套。也就是说2021年光是新增的供应短缺是190-143=47万套。

所以美国全国房地产经纪人协会(NAR)预测,美国住房市场房屋短缺达550万套(独栋住宅短缺380万套),Business Insider更是预测短缺680万套。

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全美房屋最近一年供应曲线(来源:NAR)

有人问,不是还有二手房屋吗?大家不要忘记,我们这里说的千禧一代的住房需求是新的需求增长点,这里的需求没有计入其他换房/投资房的需求。

不过,现在美国房价中位数是36万美元,这个人群会买得起房么?

先来看看这些人的收入水平。如下:未来购房主力31~34人群收入中位数,4.2~4.8万之间。如前所述,中位数价格的房屋平均月供是1931美元,一年供房成本是2.3万美元。房屋支出需要占收入大半才能买得起房子,这是非常大的压力。

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31~24岁人群收入中位数

对于这部分买家来说,即使能付得起首付,也最多也只能支付得起Starter homes或entry level homes,也就是2居室小户型房屋。而还有一大部分人群,只能租房。这是过去一年租金上涨的原因,拜登政府天天在喊的要解决住房危机,要出台更多affordable housing政策原因也在此。

这一点,看过去一年,所售房屋数据就知道了。下图,83%的房屋价格低于75万,67%的房屋价格低于50万。

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截止2021年6月美国销售房屋价格分布(来源:NAR)

结论已经显而易见了,住房短缺问题短期内解决不了,可能还会恶化,starter homes/entry-level homes等刚需型房屋依然会走强。

但是,由于有需求且能负担得起买房成本的人不多,未来更多的利润空间会落在租赁住宅市场。另外,为解决住房危机,政府会加强对affordable housing的扶持政策,affordable housing领域也还有很多空间。

还有,记住,location, location,location!那些房价已经非常高的地方,如加州,投资房利润空间已经非常小。

过去这一年,刚需型房屋的交易异常活跃,尤其是在独栋住宅领域,大型机构持续进行大规模并购,顶级建商放弃出售,加入长期持有出租行列。互联网+时代大数据精准交互且智能化运营的机构投资者的加入,改变了以前个人投资者几乎独占独栋住宅的格局,未来个人投资者在这个领域的利润空间将会越来越小。加入机构投资者,与机构一起做房东,会是更好的选择。

(声明:本文仅为资讯分享,不是投资建议,投资决策请咨询专业人士)

参考文献:
1. https://www.marcusmillichap.com/research/videos/is-the-us-housing-shortage-poised-to-get-worse
2. https://cdn.nar.realtor/sites/default/files/documents/ehs-06-2021-summary-2021-07-22.pdf
3. https://www.census.gov/housing/hvs/files/currenthvspress.pdf

编译:彼岸直达(微信订阅号:gh_11429b609a1c)

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5   2021-08-05 15:53:26  回复

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